最近，天气炎热，成都东南二环外一小区的不少业主也很上火：小区里一处商业建筑，经过大半年装修，传闻要开“幼儿园”，还对外招生。“我们是封闭式小区，这样不是开放了吗？”因担心居住环境以及安全，他们希望关闭“幼儿园”。

　　据介绍，开班招生的另一方，无论是产权方还是租赁的经营方，也都是小区业主，“我们作为相邻权人，小区其他业主应当给予我们必要的通行权利。”按照其说法，开办的是培训机构，会考虑招收小区外人员的子女。

　　几次协调，双方的想法分歧很大。有业主在小区里组织签名登记，反对开办对外的“幼儿园”，据称已经有1000户左右的业主参与。据了解，整个小区有大约3200户业主。

　　辖区东湖街道办公共服务科则表示，会依法依规继续搭建平台组织双方协商。

　　小区里开“幼儿园”？对外招生？

　　业主不淡定了

　　2009年，刘女士在成都东南二环外这处小区买了房。她不常住，今年7月回小区的时候发现，小区里游泳池没有蓄水，“儿子小时候还在里面学过游泳。”一旁的休闲会所——小区里的一栋商业建筑，作为小区配套会所，曾有过健身房、茶吧——也凌乱不堪。“又看到物业办公室外面聚集了不少人。”一打听，刘女士不淡定了，“听说原来的会所被人租下来，要改造成‘幼儿园’，还要对小区外招生。”

　　“我们小区是封闭式小区，对外招生，那不成了开放式小区？”刘女士表示，会所的新动态令她担心小区的居住环境以及安全。

　　和她有一样想法的业主不少。张先生说，小区会所、游泳池等设施，以前虽然也有小区外的人来玩，“但人基本是小区其他期的，也不多。”他向红星新闻记者说：“疫情期间本应该严格控制进出小区人员，这样开放怎么能行？”另一方面，业主陈女士也担心，如果真成了“幼儿园”，那么早晚接送小孩势必会影响小区附近的交通安全。

　　业主彭女士告诉红星新闻记者，会所此前也有一些商业，“健身房、麻将馆、小超市，也有一个小学堂。”按照她的说法，这个小学堂主要服务小区业主，“人不多，大概二三十个。”她介绍，去年下半年会所开始装修，就有“建幼儿园”的传闻，“业委会应该还询问过情况。”直到今年7月初前后，装修拆围，门口也挂了牌，“有业主进去看了，就是幼儿园或者培训机构的样子，也有供儿童游玩的设施。”

　　↑这里此前是小区休闲会所，被传要改造成“幼儿园”。

　　“这个新开的机构叫做修哲学堂。”会所建筑面积2400多平方米，业主们也猜测学堂的招生规模，多名业主提到，他们听闻学堂会招一两百人。

　　业委会告知函：

　　曾和对方多次沟通、提意见

　　8月6日下午，红星新闻记者来到小区时，物业办公室里站满了业主。一个大姐正弯下腰，在一张表格上写下名字、住址和联系方式，并按上手印。“我们签名反对建这个幼儿园。现在大约900到1000户业主已经签过名了。”现场，一位业主告诉红星新闻记者，小区一共约有3200户业主。

　　↑8月6日，业主签字。

　　“经理不在，去总公司开会了。”物业办公室里，站着几个年轻女士。物业工作人员没有接受采访，只是记录了红星新闻记者的联系方式，并表示会有专门的人员对接并介绍情况。不过，截至发稿，红星新闻记者并未收到来自物业方面的电话。

　　另一方面，红星新闻记者获得了一份盖有公章的小区业委会的“关于近期业主对业委会工作意见的告知函”，告知函发布于今年7月8日。其中提到：

　　“从2019年就接到会所产权人和物业的反馈至今装修完毕，业委会与产权所有人、物业、社区、热心业主等进行了多次沟通，主要沟通点为，会所业主确定业态时：

　　1、必须尊重周边业主的意见，让业态立足于小区也服务小区；

　　2、不能引入非小区外部人员进入内的商业业态，这种商业业态势必影响其他业主的合法权益，不排除其他业主用合法的方式保护自己的权利；

　　3、提前告知业委会即业主们。

　　函件中还表示，直到今年6月底、7月初，会所业主、业态经营负责人与物管才正式明确，开设“修哲书院”。“业委会从物管得知确定业态后，再次向物管明确提出：不允许他们以任何形式对外（四期以外）招生……”

　　8月6日，红星新闻记者注意到，小区里悬挂着多条“业委会选举”的横幅。多名业主也告诉记者，目前业委会确实面临换届选举。

　　街道办：

　　曾组织多次协商，双方分歧大

　　过去一个多月，在该小区物业办公室里，东湖街道办事处组织过多次协商。街道办公共服务科张姓科长介绍，目前双方的协商并不顺利。他向红星新闻记者出示的房产证显示，会所产权已经于2015年归于个人，“目前修哲学堂的经营者是3位女士，是租赁的场地；另一方面，她们也都是小区业主。”

　　他也谈到，此前会所里的商业有餐饮、茶馆、麻将馆等，“会所的业主希望能有一些有品质的商业业态，所以才选择了‘修哲学堂’。”根据其了解到的情况，张科长说，学堂的经营方向他出示过工商营业执照。记者注意到，其经营范围中有“教育咨询”、“文化艺术咨询”、“餐饮服务”、全天托儿服务（不含学前教育）等多个项目，“目前办学许可还没有办下来。”

　　↑修哲学堂工商经营范围。据天眼查

　　张科长认为，从工商执照来看，修哲学堂并不是幼儿园。至于招生规模，“前面几次协调中，经营一方说，前期他们计划招60人左右。”张科长也提到，修哲学堂经营方还表示过，可以采取一些措施避免其他业主的担心，“比如家长不进小区，由老师持证接送学生，甚至说定时间段、定门进出小区。”

　　不过，张科长坦言，双方分歧较大，协商进展不大。“我们也会依照法律法规，继续搭建平台组织双方协商。”8月6日晚间，物业办公室里举行了第三次沟通会。

　　学堂方：

　　不是开办幼儿园 场地属个人私有商业产权

　　8月3日，学堂方曾经发布过一份“告业主书”。其中表示，在经营者身份以外，她们也是四期业主，“给大家带来的困扰，我们深表歉意。”在里面，修哲学堂表示，在取得合法的许可之前，“我方没有、也不会进行任何招生及经营活动”，并将“积极采纳业主合理、合法的需求及建议。”

　　↑8月3日，修哲学堂发布告业主书。图据受访者

　　更早的时候，一份落款于7月9日的“告家长书”里，修哲学堂表示，拟在该小区开办面向3-12岁儿童的校外培训机构，“预计秋季与大家正式见面。”

　　↑7月9日，修哲学堂发布告家长书。图据受访者

　　8月7日下午，红星新闻记者见到了修哲学堂的经营者，她们在律师陪同下接受了采访。她们确认了前述两份文件。通过文字，她们表示，修哲学堂并不是幼儿园，而她们提供的一份去年12月的沟通记录里，产权人曾向业委会和社区表示：“可以肯定的是，不是开办幼儿园。”

　　经营方继续介绍，学堂目前申报使用面积1340平方米，其中仅约500平方米用于室内教学，“拟申报的办学规模为105人。”

　　对于招生，她们告诉红星新闻记者，会优先满足小区业主要求，“也考虑招收少部分小区以外人员的子女。”

　　修哲学堂随同的律师也从法律上介绍了情况。在他们看来，学堂使用的场地属个人私有商业产权，装修无需经过其他业主认可。其次，学堂也拥有不受他人干涉的独立自主的经营权。他们指出，场地业主的产权里，也有一部分公摊面积，所以对小区公共区域拥有使用权。同时，“作为相邻权人，小区其他业主依法应当给予我们必要的通行便利，无权禁止我们通行。”

　　“我们将会积极同小区业主沟通。”学堂经营者表示。

　　此外，红星新闻记者了解到，8月6日晚间的沟通并不顺畅。

　　■新闻观察

　　小区内机构能否对外招生？律师这样说

　　泰和泰律师事务所律师刘秀认为，小区内的商业建筑属于独立产权，所有权人有权自主独立经营，有权自主决定是否开办培训机构和是否对外招生。但是，一方面，其经营不得侵犯和影响其他业主的生活和居住的权利，如产生噪音影响其他业主休息等，否则就构成侵权。另一方面，业主本人有权自由进出小区，但对外招收的学生不能自由进出小区，因为小区公共区域属于全体业主所有。

　　对于目前小区业主联合签名反对，“其本身并不产生法律效力，业主可以要求物管进行协调，或者向相关部门投诉，也可以向法院提起诉讼。”

　　不过，四川及第律师事务所律师邢连超认为，事件中小区内的会所属于商业产权，在其中开办一些商业机构并经营，法律并不禁止。虽然是在小区内部，但是其对外招生，包括产生的经营服务的对象进出小区，法律上也不会禁止。

　　邢连超认为，小区部分业主反对该机构对外招生，是没有法律依据的，“但是，因为人员进出小区带来了其他业主对通行安全的担忧，双方应当协商。”

　　四川纵目律师事务所律师张柄尧提到了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条。他介绍，住宅改为经营性用房，物权法及相关司法解释均明确，需取得全体有利害关系的业主同意，但对于本身房屋性质即是商用房屋，是可以开展经营服务的，不过前提是包括可能产生的噪音、污水、油烟等排放，均需符合相关规定，“这反映出当初的规划存在一定问题。对此，一些城市已开始进行调整。”

　　成都商报-红星新闻记者 胡挺 彭亮 摄影 王欢