本文源自:智通财经网

　　8月1日，越秀房产信托基金(00405)在香港举行2019年中期业绩发布会。今年上半年，越秀房产信托基金实现收入总额人民币(单位下同)10亿元，同比减少0.3%，除税后及与基金单位持有人交易前的净溢利7.3亿元，同比增18.5%，中期分派4.24亿元，同比增长0.1%，每个基金单位的盈利0.2225元，每个基金单位的分派0.1360元。

　　越秀房产基金共有物业组合8项，物业整体出租率达90.5%。同时，物业资产价值得以持续提升。此外，物业组合估值约人民币347.92亿元，较去年年底估值高出8.22亿元，增长2.4%。

　　公司债务结构方面，港元、美元、人民币贷款占比分别为65%、20%、15%。债务到期分布方面，一年内、二至五年、超过五年到期债务的占比分别为28%、64%、8%。上半年，公司融资成本为2.5亿元人民币。其中，借款利息成本构成情况如下：港元贷款52%、美元债券27%、人民币贷款20%、港元债券1%。

　　业绩会后，越秀房产信托基金(00405)主席、执行董事及行政总裁林德良在港岛香格里拉大酒店贵宾休息室接受了媒体采访。

　　以下是智通财经APP整理的采访实录。

　　问：业绩会上提到上半年写字楼受到了一定宏观经济的影响，商场表现较好，如何看待未来市场前景?

　　答：内地消费市场的确对零售起到较大的带动作用，我们的客流量、成交额等数据也相当好，三个商场都有可观升幅。房地产基金是相对稳健的产品，一般主要看经济基本面是否稳健。要看旗下物业所处于什么位置，我们所拥有的地标物业都在核心地段，因此不会太差，可以维持较好的基本面。

　　此外，若处在行业下行压力时，也要看公司的主动管理做得如何，整体较为透明。我们在这方面也做了许多创新，整体保持稳中有升。目前我们的分派率是5.8%，处于相对较高的水平。

　　问：刚才您在业绩会上提到，现在市场有越来越多的项目收购机会，公司评判项目的标准有哪些?

　　答：成长型的项目刚进入不可能有4%的净租金回报率(NPI)，一般NPI达到4%就是我们的标准。区域方面，一线城市我们主要关注成熟物业，二线城市关注成长型的物业。此外，我们比较看重写字楼+商场的组合。

　　问：公司进入杭州后，未来是否还将考虑进驻下一个目标城市?有哪些潜在的项目?

　　答：很多城市我们都在看，如北京、上海、深圳。广州也有很多，包括武汉、杭州都有挺多机会，可以再期待一下，也许外部的收购也是我们一个很好的增长点。

　　目前有很多的潜在项目，我们的团队也非常积极，整个团队有8人左右，每天都在看项目。由于上半年融资成本较高，融资成本下降后我们会选择更好的时机。

　　问：公司去年出售广州物业，是否想进一步加重其他城市物业的比重?减少广州项目比重?

　　答：大湾区是我们比较看重的区域，我自己也很喜欢看项目，看了很多项目。广州、深圳等都有许多好项目，大湾区目前的趋势很好，不过还需要过程。例如深圳目前写字楼整体的空置率是28%，前海、后海的租金目前处在爬坡期。

　　问：未来融资水平是否有计划进一步降低融资水平?目前HIBOR处于较高水平，公司有许多港元债，是否会考虑转换为其他货币?

　　答：下半年我们开始拉长债期，由三年变五年，并增加固定利息，这是我们目前的策略。我们在下半年有23亿港币到期，仍会进行再融资。

　　暂时不会。虽然近期HIBOR有波动，但港币margin较低。我们之前发三年期美元债的利率为5%，港元债五年期才为3.6%，我们还是要适当保留港元债。

　　问：目前HIBOR有所上升，预计公司下半年平均实际付息率将达到何种水平?

　　答：上半年HIBOR有所上升，但美联储目前也进行了降息，下半年有可能有所下降。我们去年的平均实际付息率为3.34%，现在为3.73%，还要看HIBOR的变动情况如何，正常情况下大概会达到3.3%左右的水平。

　　问：今年旗下项目翻新改造工程的资本投入在何水平?预计年底出租率将达到何种水平?

　　答：翻新改造工程我们每年都有做，每年基本都维持在3500万左右的水平。我们年底的出租率目标是80%。

　　问：目前租客主要以什么类型为主?

　　答：主要以健康、教育两大类为主。

　　问：公司上海项目即将迎来4周年，公司在该项目的运营上是否有新的举措?

　　答：上海项目位于上海竹园CBD，也在自贸区内，未来上海证券交易所迁入将距离越秀大厦不超过500米。为迎合此项搬迁，我们也正进行一些内部调整，以吸引更多金融服务类的企业进驻。目前已做出的一些调整包括：大堂，公共区服务等，也包括“越空间”产品的推出，该产品于今年4月推出，7月份出租率已达到80%。

　　问：此前提到白马大厦在批发、零售、电商三方面面临挑战，现在已过去一段时间，是否找到相应的解决措施?

　　答：广州市政府对这方面的态度是支持的，对我们来说是一个逐渐提升的过程。因此我们提出要转型升级，过程中客户质量会越来越好。目前的品牌化率达到60%，未来做到90%左右是一个比较理想的水平。

　　问：公司此前提出双百计划，要把批发零售与电商结合起来，目前进展情况如何?

　　答：白马大厦通过实施“双百计划”，8楼正在做网红直播基地，7楼也已经有一个基地。目前品牌化率的提升很快，过去2楼为男女装混搭的模式，现在男装被调至6楼，2楼变成了全女装。

　　目前大厦的1、2、3楼，包括4楼都为女装品牌，这样组合就会变得很清晰。一般男装的流转性相对较差，这是服装行业的规律。因此大厦目前男装品种相对较少，在我们的900多个客户中，80%左右均为女装。现在的白马已与以往不同，可以多去看看。