本文源自:财联社

　　《科创板日报》（上海，记者 陈默）讯，全球大部分经济活跃地区还在秋天，但对于美国众创空间代表企业WeWork来说，冬天似乎已经提前到来了。

　　近日，有消息称WeWork最早本周将宣布裁员2000人，未来将裁更多。就在10月6日，这家公司宣布撤回IPO申请还引发了关于这一模式是否能够走通的讨论。

　　另一个坏消息是，IPO失败后，WeWork在私人场外交易（OTC）市场上的股票交易几乎已经陷入停顿状态，最新的估值已经跌到70亿美元。而在两个月前，WeWork还是新兴企业独角兽的现象级公司，估值470亿美元。

　　更让人担忧的是，正如摩根斯坦利美国股票策略师迈克威尔逊的评论：WeWork的IPO失败标志着一个时代的结束，这场对于新兴公司估值虚高的挤兑即将开始。

　　WeWork盈利模式之惑

　　近期市场对于WeWork的讨论之所以热度高涨，其实很重要的一个原因在于，它的成败，代表着这样一个众创空间的盈利模式，到底能否在商业上真正走通，并拥有更大的成长空间。

　　WeWork于2010年在纽约起步，早期的商业模式是在新建的开发区甚至翻新的街区开设共享办公空间，以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面，之后将楼面设计成风格时尚、可定制且社交功能齐全的空间，以高于同业的价格租给各种创业公司，租户只要缴纳350-650美元后，就可在WeWork租下一个办公室，并享用办公辅助设施（会议室、咖啡、活动等）。

　　这种模式后来几年迅速地在全球创业经济发达的地区兴起，也就是所谓的“创客空间”。

　　从商业角度来看，这种模式的价值核心就是帮助小型创业企业以较低的成本租赁到品质不错的办公场所，并且能共享此前需要高额投入的办公设施，比如复印、会议室、咖啡间、报告厅等。而其盈利来源于租金差价（提高商业办公楼到使用率）、日常服务费（餐茶场租服务外包返点等）、投融资变现，额外有补贴，包括孵化器补贴和厂房改造补贴等。

　　也是得益于过去近十年小型创业企业对于办公空间需求的强劲增长，以及以孙正义发起基金为代表的资本全力助推，WeWork得以快速扩张。截至今年10月10日，WeWork在全球123个城市开设了622个共享办公场所。而就在今年6月30日，这一数据还是在全球111个城市开设528个共享办公场所。不到4个月时间，增加了近100个共享办公场所。

　　但从实际运营来看，这种模式其实并没有太高的护城河，只要有一定的资金，这种模式可以轻易地被大量复制。这也正是此前WeWork申请IPO时，外界对这家公司的最大质疑因素。

　　在招股说明书中，WeWork将自己定义为“新兴成长公司”，但是市场普遍质疑，从模式看，它更像是一家地产服务公司，之前的扩张更多是依靠资金推动下的简单复制，内在成长性上难以给出更多的想象空间和支撑证据。

　　对于资本市场来说，定义一家公司是否属于新兴成长公司，通常要考量三个因素：一，有没有技术护城河？二，有没有互联网作为加速器？三，有没有新的突破模式？

　　而对于WeWork来说，这三个问题的答案似乎都是否定的。它讲的故事是“共享经济”，即办公领域、地产服务领域的共享企业。但共享经济的本质是对闲置资产的再利用，且需要立足于互联网因子的几何级数扩散效应，而不是赚取房地产租赁中的批发和零售差价。否则其实质还是一个“二房东”。

　　持续亏损 估值缩水八成

　　造成WeWork眼下窘境的另一个重要原因是持续的亏损。

　　从招股说明书披露的数据，WeWork业绩贡献主要来源于52万会员和60万工位，2018年近20亿美元的租金收入中，非租赁业务仅1000万美元上下。至少从其收入构成看，还是典型的“二房东”。

　　截至6月30日的过去一年中，WeWork开支高达29亿美元，而营收仅为15.4亿美元。而据WeWork此前提交的招股书显示，最近三年的亏损额分别是4.30亿美元、9.33亿美元和19.27亿美元。可以看出，伴随着公司的规模急速扩张，其亏损额也在大幅增长。

　　更要命的是，今年上半年WeWork新增97个办公场所，每个场所的设计和建设成本平均为263万美元。如果它继续扩张，办公场所的增加也将意味着更高的成本支出。

　　如果要提高收入，目前WeWork唯一的选择就是提高单位租金的价格。但在市场上已经有大量竞争者的情况下，提价势必损失市场占有率。这也是这种缺乏护城河、容易被大量复制的公司的通病。

　　目前，WeWork在世界各地有大量的竞争对手，特别是新兴经济体中国、东南亚、印度等市场，一旦办公场所供给过剩或经济放缓，对手们很容易祭出价格战大旗。所以，WeWork的提价之路也基本被封死了。

　　对于一家“新兴成长公司”，通常资本市场是不怕亏损的，怕的是亏损背后看不到清晰的增长逻辑和竞争壁垒。

　　WeWork过去数年依靠孙正义发起的1000亿美元远景基金，“烧钱砸出赛道”，让公司站到了行业领导者的地位上。但跑马圈地之后，能够利用这种份额优势具体去做什么，目前仍旧模糊。

　　因此，当资本市场要给出WeWork的估值时，也难以用一种“可见的未来远景”去衡量，而只能对标同类型公司或者同为共享经济型的公司。

　　Regus（LSE:RGU）就是这样一家对标公司，该公司成立于比利时布鲁塞尔，在伦敦证券交易所上市。旗下产品和服务包括设备齐全的办公室、虚拟办公室、专业会议室、商务贵宾室，以及全球最大的视频会议工作室网络。目前Regus在全球600个城市拥有1800个办公场所，其母公司IWS市值约为100亿美元，市值为营收的一倍左右。而WeWork在IPO前的估值470亿美元是其营收的20多倍，这自然无法吸引投资者。

　　此外，即使对标共享经济型公司，这一行业目前也正在遭遇资本市场价值重估的考验。拼车公司Lyft今年春季上市后，几周内股价暴跌约20%。Uber也在IPO之前下调了目标估值。Lyft和Uber目前的股价也都还处于破发区域。

　　另据招股书显示，截至今年6月30日，WeWork拥有约25亿美元现金。据资产管理公司AllianceBernstein的研究，按照公司当前的轨迹发展，其现金将在明年第二季度烧光。最近还有媒体报道称，如果没有新资金注入，WeWork今年年底前就可能用光手中的现金。在IPO失败以后，公司急需找到新的资金注入。

　　看来，WeWork的寒冬，或许才刚刚开始。