本文源自:金融界网站
——房地产业如何发挥稳定器作用 寻找第二曲线增长考验房企决策者
金融界网站讯后疫情时代中国经济进入新发展格局。当前，房地产企业怎样践行高质量发展？如何探寻第二曲线？产融对接和REITs现状如何？9月17日，“金融界机构投资者论坛暨中国房地产企业峰会（2020）”在上海隆重举办。多位重磅嘉宾、行业领袖等百家机构投资者、重要房企经营者、创新数智化企业家齐聚一堂，就此热议。
本次峰会由金融界主办，全联房地产商会担任指导单位，道琼斯担任战略合作，金融界上市公司中心、金融界上市公司研究院、金融界房地产工作室共同承办。
图为：论坛现场
房地产业如何发挥稳定器作用 寻找第二曲线增长考验房企决策者
“面对房地产行业增速放缓、竞争加剧和充满不确定性的外部环境，如何穿越行业周期，实现企业的可持续发展，是每个决策者迫切需要思考的问题。” 金融界集团董事长兼首席执行官赵志伟代表主办方致辞时表示，在“第一曲线”到达巅峰之前，找到带领企业二次腾飞的“第二曲线”，“考验的是每个决策者魄力思变的勇气和前瞻布局的眼界。”
图为：金融界集团董事长兼首席执行官 赵志伟
他同时指出，金融界举办本次活动的意义在于发挥金融界平台能够关联机构投资者和产业实践者的“纽带”优势，将产业、资金、资本与数字创新四个维度“串联”起来，促进行业产融合作。
全联房地产商会副秘书长刘凯在发言中，从供给、需求、政策、融资四个维度出发，对当前房地产市场整体情况进行了梳理。最后，又提出了4点对未来市场的展望：“房住不炒”与维持房地产行业平稳发展长效机制的总基调不改变；稳预期被放在了更重要的位置，所以下半年的房价大概率将更趋平稳；疫情之下的房企更加分化，同时融资策略更加理性，土地市场更加理性；疫情之下需求结构更加分化，产品迭代加速，不同城市、区域间分化同样会加剧。
图为：全联房地产商会副秘书长 刘凯
“本届论坛是在中央提出要‘逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局’的背景下召开的。”刘凯最后说道，“房地产行业身处其中不可缺席，必须主动应对，将企业发展、行业发展融入国家战略，坚定地为双循环战略发挥稳定器的作用。”
房地产企业发展探寻：以“服务”和数字化变革为主线
全国社会保障基金理事会原副理事长王忠民在发言中，以“服务”为主线，立足数字化变革、金融服务变革，对房地产业未来产业进步方向、价值内涵升级，以及与新兴产业联动等内容进行了分析与展望。他提出，数字化改变了房地产生态体系链中，全流程包含的所有细分行业。而“谁在这一改变的进程中走在前面，就可以获得产业领域不同节点中更好的组织者与生产者，就可以给业态体系中的住户、拥有者、生产者等带来更大的利益。”
图为：全国社会保障基金理事会原副理事长 王忠民
在演讲中，王忠民运用了大量当下切实发生的案例分析，直观的说明了经济、产业发展新时期中，房地产市场变化背后的真实价值逻辑。例如，居家办公概念带动了线上会议等线上服务产业的估值上升，同时也拓展了住宅的空间价值，与办公场所租金下降、住宅价格不降紧密相连。此外，他还分析了国内房价市场“冰火两重天”现象，提出了“数字化产业发展丰富的一线城市房价全上涨了”，而发达的服务业是构成房价的重要支撑。
在与房地产业紧密相关的金融服务业方面，王忠民提出了是否能够将目前我国的REITs覆盖范围，从基础设施建设，扩展到全部的不动产领域等建议，并表示，当房地产业中金融服务的颗粒度能够进一步精细化，才能使居民在任何时候都可以基于收入增长、风险可承受度去金融市场中找到对应的金融服务工具。
暨南大学教授、华南城市研究会会长胡刚则在发言中，以城市发展的独特视角，围绕城市整体格局变化，以及内部结构变化两个方面同与会嘉宾进行了分享。在一线城市概念逐渐淡化的背景下，他提出了“一极多中心”的新城市概念。他表示，“城市群”、“城市圈”己成为中国城市发展主要形态。他预测，随着人口的逐步集聚，未来会形成23个城市群，规模达到5000万〜1亿人口。其中最主要将形成京津冀、长三角、粤港澳、成渝、长江中游等5大城市群。
图为：暨南大学教授、华南城市研究会会长 胡刚
在城市内部结构变化方面，胡刚则提出了三大变化趋势：城市内部结构在数字化条件下发生变化，虚拟空间与实体空间紧密结合；“站城产”一体化、立体化；中心城区向高密度立体城市发展。
“中心城市的核心不在于人口与GDP的多少，而在于核心区域的人才密度、信息密度、建设密度、资金密度。”对于城市的综合竞争力，胡刚提出了人才的关键性作用。“人才的聚集与交流才能带来创新，如果城市密度较低，人员较为分散，则缺乏创新的源动力。”他说到。
增长模式的突破——寻找房地产第二曲线
在金融、土地、人口三大传统红利中，金融与土地的红利时代已经过去，单纯依靠人口红利能否支持房地产行业长期健康发展下去？在寻找这一问题答案的过程中，第二曲线理论提供了一种很好的观察和思考问题的角度，即在原有增长曲线到达顶点之前找到另一条生长曲线，从而开辟一个新赛道，创新一个新模式，收获更大的价值。
那么。对于房地产行业而言，第二曲线究竟是什么？围绕这一话题，方正证券房地产首席分析师夏亦丰，中梁控股集团地产集团首席战略官、战略突破中心总经理曹俊浩，远大住工总裁唐芬，上海溢臻投资管理董事长刘晓兰，鹏华基金量化及衍生品投资部基金经理闫冬等业内知名人士，在以“论道未来：探寻第二曲线”为题的实践者对话环节展开了观点的交流与交锋。中国城市房地产研究院院长谢逸枫作为该环节的特邀主持人参与了讨论。
对于房企选择第二条增长曲线，闫冬表示，目前的主要方向是商业、物流、办公、酒店，以及轻资产的物业管理等。他同时给出了几点业务扩展、增长转型方面的建议。如选择与房地产主业相关的业务，在多元化的同时做到相关性，以及选择“第二曲线”的同时，尽量能够帮助原有房地产开发业务现金流的改善等。
图为：鹏华基金量化及衍生品投资部基金经理 闫冬
此外，闫冬还提到了第二曲线的选择，投资应尽量偏向重资产，否则无法承担原有体量的问题。“现在房地产开发还有10年空间，体量蛋糕不能抛弃。在此前提下，每年拿出10％的现金流资金来做‘第二曲线’配置，逐步实现团队培养，保证团队的稳定性。这是一个布局‘第二曲线’如何平衡的方法。”他说到。
而作为房地产行业的代表，曹俊浩则用“回归”两个字来概括当前的行业状况，并表示每年的负债率与投资额都是“框定的”。对于把握第二曲线的增长，他坦言，中梁控股目前是比较谨慎的。
图为：中梁控股集团地产集团首席战略官、战略突破中心总经理 曹俊浩
“我们始终认为中国的住宅市场规模依然会很大。起码到2035年之前，都会超过10万亿元左右的规模。只是结构会发生改变，但主航道依然还在，所以我们内部强调战略定力。”曹俊浩详细解释了其谨慎态度的原因。而在“新航道”探寻方面，他则表示，根据其对市场的研究判断，“十四五”期间国内一二线城市结构会发生改变。政府在土地出售时，对拿地企业的资产运营、投融管退等方面很可能会有综合能力的要求。中梁控股在这一方面也正在进行调整与新的尝试。
来自装配工程领域龙头远大住工的唐芬，则从关联行业的视角，谈到了她对房地产业发展第二曲线的理解。她认为，所谓第二曲线，不应只是简单的主业和副业。在房地产行业从数量增长进入品质提升的新时代后，产品力的提升正在带来市场格局的改变。而“从增量时代进入存量时代后，物业公司的价值将被重新发现和挖掘。”
图为：远大住工总裁 唐芬
结合自身企业实践，唐芬在发言中重点谈到了数字化、智能化带动的行业变革。她认为，当下行业中数字智能化探索，很多仅停留在推广、展示、销售，以及后续服务运营方面。“对于房地产最主要的产品硬件，就是在建筑本身实现过程中，对数字智能化的关注度，远大住工相较于行业是领先的。”
刘晓兰则以案例分享。首先谈到了宝龙地产。这也是首个在港股上市的中国商业地产运营管理企业。她表示，其第二曲线，是将文化艺术创新全面融入地产这个最大的主营业务中，对土地与未来应用，“都带来了较大的赋能与议价能力。” 另一家企业是依托于商业地产推动发展的零售品牌林清轩。刘晓兰提到了其在疫情期间的自我迭代，线下迅速进行产品调整，线上则接触所有通道，积极尝试创新营销渠道。
图为：上海溢臻投资管理董事长 刘晓兰
夏亦丰认为，“我不觉得房地产行业进入了整体规模收缩的下行通道。首先，房地产行业当前处在换挡和分化期，整体增速放缓，行业集中度提升。房企由之前加杠杆、资本驱动的‘同质化’发展模式逐渐转变为更加强调管理运营能力、产品品质的新发展模式。”对于这个她称之为结构性成长的阶段，夏亦丰认为其中蕴含的第二曲线增长，主要有“业务跨界，通过拓展新的业务领域，寻找新的增长动力”，以及“深耕地产开发主业，并通过涉足一些有政策红利的行业来回补地产主业”这两个方向。
图为：方正证券房地产首席分析师 夏亦丰
“长期来看，不考虑投资需求，未来10年中国房地产市场仍有13.8亿平/年的住房需求。地产开发主‘赛道’依旧具有潜力。短期来看，房企仍然要精耕主业，加速去化，保障现金流的稳定，提高自有资金周转率，在降杠杆的同时提升ROIC。”夏亦丰判断，“未来房企的发展曲线和行业的发展曲线一定会拉开，房企要从投融至上转向为运营与品质至上。”
产融对接共话REITs
如果传统的高负债模式走不通，还有哪些金融创新工具可以使用？不动产信托基金（REITs）是国外资本市场中比较成熟的投资产品。早在2003年SARS疫情时，香港、台湾等市场采用了这一金融产品，有效地恢复了经济。国内投资界实业界也连续多年呼吁尽早放开REITs。今年证监会联合发改委出台基础设施领域开放公募REITs的试点政策，这意味着呼吁了十余年的REITs终于靴子落地。
围绕着REITs能够为房地产行业的助力、以及未来走势展望等内容，此次论坛中专门设置了以“产融对接共话REITs”为题的实践者对话环节。参与对话的嘉宾包括了证监会政策研究室原副主任黄运成，博时资本管理有限公司总经理陈喆，东方红资管副总经理周代希，招商蛇口副总经理、董事会秘书刘宁，以及高和资本资本市场部高级副总裁徐琍英等。而该环节的特邀主持人为国信证券监事会主席何诚颖。
在黄运成看来，REITs对中国房地产业、政府、投资者而言一定是大利好，他表示，“在固定资产中基础设施占绝大部分，政府占80％—90％。下一步资金怎么来？钱都压在房地产上，如果不盘活就没路可走，盘活了资产就走到‘第二曲线’。” 黄运成表示，REITs的推出将对中国房地产行业产生重大影响——第一，这对地方政府而言是重要支持。第二，可以让存量资产流动起来。第三，可以提高资本市场活跃度，稳定市场走向。
图为：证监会政策研究室原副主任 黄运成
谈及REITs对资本市场的影响时，陈喆表示，REITs出台对中国资本市场乃至金融机构投融资结构是跨时代的。此次推出的REITs是真正的股票类REITs，与2014年证监会推出的以债券为主的类REITs有巨大差异，“这将不在完全以刚性债务的模式来解决实体经济的问题，企业可以再盘活存量滚动发展。”
图为：博时资本管理有限公司总经理 陈喆
“对资本市场来说，REITs是非常有利的工具。现阶段政府资金大多用于投资基础设施，而老百姓的钱则投资在房产上，REITs推出对未来中国的投资方式、投资产品的丰富度将起到补充作用。另外，REITs以“公募基金+ABS”的模式推出，是比较符合目前中国法律结构的。” 陈喆认为。
鉴于REITs在中国资本市场中尚处于初级阶段，属于行业创新与金融工具创新，对于未来的本土化发展仍处于摸索阶段，周代希表示，产业与金融相结合、投资与融资相结合、进入与退出相结合，是基础设施投融资，特别是新基建投融资的必然发展方向。要做好这三个结合，培育合格投资者非常重要。只有合格投资者，才能打通产业和金融的“任督二脉”，既能引入资金的源头活水，又能便利退出，实现良性的投资循环。目前市场上的“类REITs”产品主要投资人是偏债投资人而非权益性投资人，主要是金融机构而鲜有产业资本。未来在基础设施REITs试点中如何引导、培育金融机构和产业资本以权益性投资逻辑参与，将对业务发展产生深远影响。
图为：东方红资管副总经理 周代希
刘宁介绍，2019年12月，招商蛇口在港股主板市场成功发行股份代号为“01503.HK”的招商局商业房托，募资 30亿港元，核心资产包括位于深圳蛇口的新时代广场、数码大厦、科技大厦和科技大厦二期四个写字楼和一个花园城购物中心。至于为什么去香港发行？刘宁表示，国内REITs受到政策约束，最核心的就是税务处理较难，到现在也没有具体的政策支持。
图为：招商蛇口副总经理、董事会秘书刘宁
“快”也是资产持有人探索融资创新时的重要需要。谈及此次REITs发行过程中遇到的问题以及意义时，刘宁表示，“香港发行REITs给我的感受是，一方面港交所相关制度已比较完善；另一方面，发行审核的速度较快。”
徐琍英表示，REITs本质上是价值释放工具，并不具备天然的赚钱功能，但是当将有高质量现金流的实物资产装入这个工具投放到资本市场中，就能够通过REITs的价值释放功能为投资者带来收益。“对于REITs，中小投资者、公众投资人如何从中赚取收益，其实跟投资选股一样——选有好内容和好能力的企业，投资给它，然后等着回报。REITs也是如此，赚钱的基础是选好的资产和好的管理人。” 徐琍英说。
图为：高和资本资本市场部高级副总裁 徐琍英
关于本轮试点对房企的影响以及房企该如何做准备，徐琍英表示，此次试点主要集中于基础设施领域，虽然强调了“不涉房”的逻辑但是，首批试点走出来的实践路径和操作模型，对未来房企在商业地产领域落地公募REITs方向具有重要的借鉴意义。徐琍英说，“如果说商业地产的公募RETIs将在3-5年后有望推出的话，那么房企应该利用3-5年的时间，关注这轮试点，了解REITs试点标准、准入门槛和运营机制，结合自身持有的不动产业务特点做好相应准备，当公募REITs的未来到来之际，第一时间从中享受到红利。”
在发言的最后，徐琍英也提醒道，目前REITs正在试点中，还有很多技术性问题和市场配套机制有待完善和实践摸索，境内REITs市场能否发展成为像海外REITs市场一样，成为具有独立投资价值的新大类资产，很大程度上决于试点项目的实践效果。
综合衡量房企发展质量 金融界发布“Z³房地产上市公司六力评价模型”
论坛中，金融界网站总编辑巫云峰进行了题为《金融界——价值护航者》的主题路演。巫云峰从系统、内容、传播矩阵、“朋友圈”四个方面介绍了金融界作为价值护航者的“护航神器”。他表示，“ ‘好系统’是好公司决定性的因素。对于金融界来说，已经有超过20年的垂类内容生产体系，并且也在不断完善。现在通过人工+机器相结合的方式，每天处理和分发的数据量达到5000-10000条。当然，全时段、全地域、全模式的覆盖金融界都做到了。” 巫云峰表示，金融界将持续做好资讯、数据等内容建设，建立“价值生态链”，发现价值、挖掘价值、传播价值，真正做好价值护航者，打造价值生态链。
图为：金融界网站总编辑 巫云峰
行业增速放缓叠加疫情的负面影响之下，规模房企的竞争加剧，各梯队房企持续分化。外部环境变化所带来的巨大挑战和新机会，成为检验房企综合实力的试金石。在此背景下，金融界发布“Z³房地产上市公司六力评价模型”。该模型着眼企业发展的长期价值，将房地产企业内生综合竞争力分解为六大维度力：责任回报力、战略前瞻力、财务稳健力、运营管理力、产品服务力、数智驱动力。在理论研究、因子回归研究、实地调研与信息收集等先期准备的基础之上，对于每种能力的量化评价，都能够选择最恰当、最真实、最具代表性的财务指标、经营数据或企业公开数据等因子，赋权建模并进行客观数据化运算与评价。同时，模型还根据当期监管、舆情、公司治理、同行评议等进行入选资格剔除，最终得到统一的评分结果。根据这一评分结果，既可以反映企业在某一维度能力方面的行业排名，也能反映出企业的综合竞争能力。
同期，金融界“金智奖”房地产企业价值评选（2020）榜单正式揭晓。本次评选以倡导新发展格局背景下上市房企综合竞争力为目的，以长期价值为锚，以金融界“Z房地产上市公司六力评价模型”为基础，经过因子建模模评价和专家、投资者网上投票两轮，选出50余家上市房企。
