本文源自:时代财经

　　作者：时代财经 黄银桥

　　图片来源：图虫创意

　　10月26日，备受关注的广州琶洲新港东路AH041405地块正式进入竞拍阶段。历经近3小时、107轮的漫长争夺，地块最终花落保利，成交总价46.9亿元，溢价率29.2%，成交楼面价51462元/平方米，位列广州全市单价第三。

　　出让公告显示，该地块总占地面积17382平方米（实际可建15446平方米），计容建面≤91131平方米（其中住宅占比95%，住宅建筑面积≤86547平方米；商业占比5%，商业建筑面积≤4557平方米），土地性质为居住用地兼容商业设施用地和城市轨道交通用地，总起拍价36.3亿元，起拍楼面价39830元/平方米。

　　这是琶洲板块近五年出让的唯一一宗宅地。据克而瑞统计，自2015年起，琶洲板块合计出让38宗经营性用地，清一色为商业商务用地，宅地零供应。此外，该地块还是广州“一河两岸三带”核心区内难得一见的望江靓地。

　　稀缺性也决定了它的高价值。凭借着39830元/平方米的起拍楼面价，新港东路地块成为了海珠区最高、广州全市第四高起拍楼面价的地块。

　　在开拍前，市场期待颇高。若地块能达到52.6亿元最高限价，成交楼面价为57754元/平方米，将超越时代中国的石岗路地块（楼面价55437元/平方米），成为海珠区新地王。

　　广州克而瑞首席市场分析师肖文晓10月26日亦向时代财经指出，作为琶洲地区近年难得一见的宅地，加上琶洲电商总部区逐渐落成，打造高溢价产品的基础是存在的，因此地块理论上应该会受到很多有志于在广州打造标杆的开发商的青睐。

　　但最终市场预期落空，参与新港东路地块竞价的房企只有五家，且未能达到最高限价。在肖文晓看来，这主要还是受此前“三道红线”的资金监管政策影响，导致部分房企“心有余而力不足”，毕竟以4万+起拍的楼面价，未来只能做高溢价产品，去化速度一般而言都不会太快，漫长的资金回笼周期不是每一家房企都愿意接受的。

　　不过，虽然未能达到最高限价，但凭51462元/平方米的成交楼面价，新港东路地块已成功挤入全市前三，单价仅次于64576元/平方米的越秀南路AD013907地块及55437元/平方米的海珠石岗路地块。

　　而随着新港东路地块的成交，琶洲板块新房紧缺的状态亦将得到些许缓解。据时代财经了解，由于长时间没有商住地块供应，琶洲板块已经多年无全新项目入市。

　　广州中原研究发展部报告预测，2021-2022年，琶洲互联网产业区、琶洲西区将写字楼集中交付，未来产业总部金领、白领的购置、居住需求庞大，琶洲住宅将会出现更显著的“供不应求”。

　　克而瑞数据显示，截至今年8月底，琶洲板块仅余的112套新房单位，库存住宅多数来自保利天悦、会展世界城两个住宅项目，而印象琶洲公寓、雅郡花园、世纪星花园仅剩个位数存量。

　　目前，琶洲板块以高端二手房交易为主，其中保利天悦二手均价为9.5-10万元/平方米，富力壹号半岛二手均价77867元/平方米，楼龄稍微老一点的雅郡花园、会展世界城、江山国际二手均价在6-7万元/平方米。

　　亦因此，肖文晓认为，新港东路地块51462元/平方米的价格虽然不便宜，但也没有出现面粉价格高于面包的情况，跟以前市场高热期的地王还是有些不一样。

　　至于地块得主保利，称得上是最熟悉琶洲的一家房企，此前曾多次参与琶洲板块的开发。2009年10月，保利地产以1.42亿元的底价拿下琶洲村超过64万平方米的土地，从而获得琶洲村旧城改造主导权。琶洲村也是让保利在旧改领域上“一战成名”的代表作。

　　在本次拿地前的10月10月，保利刚刚宣布成为琶洲村108亩留用地项目的合作开发企业。这是继2010年琶洲“城中村”旧改项目完成以来，保利再次参与该村项目合作开发。