本文源自:观点地产网

　　 今年年初，四大会计师事务所安永发布了《2019年全球资产管理行业报告》，并在报告中提及“资产管理是近十年来金融业最好的生意之一。”

　　中国资产管理行业在2018年经历改革，监管组织调整与新规正式落地，金融与国际进一步接轨，资产管理行业面临全新发展。

　　2019年，深耕房地产行业2726年的景瑞控股（1862.HK），跟随时代脚步，坚定践行大资管战略转型，协同赋能，向地产金融化迈进。

　　随后，景瑞控股将旗下各项业务迭代升级，景瑞不动产正式成立，深耕一二线城市核心区域，聚焦城市更新及适配土地，致力于租赁式公寓和办公楼的投资、开发、改造、运营的平台。

　　2020年，面临新冠疫情的深刻影响，景瑞不动产贯彻了过往稳健发展、砥砺前行的方针，在市场困境中逆势增长，交出了一份为之瞩目的成绩单。

　　据景瑞控股2020中期业绩报告披露，景瑞不动产上半年租金收入1.15亿元（包含公寓、办公项目），同比增长46%；平台下的投资物业增值4896万元，公寓项目平均出租率达93.6%。

　　11月3日，在由观点地产机构主办的“2020年观点商业年会”上，景瑞不动产荣获“2020中国商业资产存量运营表现大奖”，是对其过去半年突出表现的最佳表彰与证明。

　　存量时代下的城市更新模板

　　随着房地产白银时代的来临，中国房地产市场从“增量时代”来到了“存量时代”，这也意味着过去野蛮生长模式不再存在，运营与管理变得愈发重要。

　　在这样一个存量时代下，景瑞不动产长期战略布局长租公寓业态，同时在市场中寻找商办物业中的“不良资产”作为机会型业态。以实现有品质的资产管理规模为导向，以长租公寓为战略型业态、办公为机会型业态，通过存量物业的持有、管理、运营，深入挖掘资产价值。

　　今年年初，景瑞不动产成功退出北京NAGA景瑞上院（NAGA上院）项目成功退出，在两年时间内通过运营与改造实现了70%的项目增值，成为城市更新中不良资产处置的又一个标准模板优秀范本。

　　2018年，景瑞不动产在NAGA上院项目的第三次法拍中，以2.8亿元的价格收购接手。项目位于北京东直门内大街9号院4号楼，区位优势十分突出。在收购NAGA上院项目时，景瑞不动产并不是走一步看一步，而是“以退为投” ，站在投资人视角进行了全盘考量，研判了项目退出的周期及路径。 原建筑为写字楼，管理运营不到位导致项目成了一宗“不良资产”。

　　NAGA上院项目的地理位置优势十分突出，景瑞不动产希望通过自身的运营和改造能力来重塑项目价值从而实现退出。在尚未收购项目时，景瑞不动产并不是走一步看一步，而是“以退为投”，把接下来的“融投管退”计划做好了全盘准备。

　　景瑞不动产北京NAGA上院实景图

　　该项目最大的特点是写字楼一个与四合院相连的项目，作为一个颇具北京当地特色与历史文化价值传承的优势。在项目改造上，景瑞不动产并没有推翻以往的设计，而是尊重历史与文化，让两者相结合。

　　换而言之，景瑞不动产在上院项目并不是彻底改造，而是重塑与融合，重新焕发出这一处资产新的价值与魅力，使其在整个东二环使馆区、商务区中都独具特色。事实也证明了这个项目策略的成功。

　　在短短一年后，NAGA上院项目便重新开业，项目展现了一个古典与现代完美融合的写字楼，并引入了极具代表性的Wework作为合作方租户，首年年租金收入和坪效远超业内预期，在同区域写字楼中名列前茅。。

　　2020年3月份，景瑞不动产以4.76亿元价格实现退出将这个项目出让，项目相较于2.8亿元的收购价格，项目增值了近70%。景瑞不动产通过强大的改造与运营能力，塑造的产品成为区域内极具特色的写字楼，所创造的利润也回馈了投资人，获得资产收益最大化。

　　深耕长租 以人为本

　　如果说NAGA项目代表了景瑞不动产大资管模式迈出的第一步商办物业上的“融投管退”是一种机会型的变数，那么长租公寓就属于景瑞不动产长期战略布局的稳压器。

　　2020年，长租公寓迎来了一场巨变。在疫情的影响下，无论是行业巨头还是初创，都面临着困难的挑战，破产与关店的硝烟在业内弥漫。

　　面对疫情冲击然而，景瑞不动产旗下租赁式长租公寓品牌悦樘公寓则像是业内的另类，上半年的公寓平均出租率达到了93.6%，收入出租率双双逆势增长，展示出了深厚的资产运营实力，属于业内翘楚。

　　景瑞不动产悦樘公寓坚持重资产持有模式，并围绕客户满意度、以智能管控为核心手段打造高效智能的运营体系，有效保障了资产的长效、稳定收益；同时不断拓宽运营边界，在确保长租公寓主营收稳定的基础上，采用多种经营挖掘的方式，极大提升了公寓单一空间的多维收益，形成新的竞争力和利润增长点。悦樘公寓的核心就是“客户”。在项目建设之初，景瑞不动产并不是“为建而建”，简单的为了规模选择扩张，在质与快之间，景瑞找到了一个最佳平衡点。

　　悦樘公寓曾在内部发布《悦樘公寓客群细分及产品需求报告》，通过大量的市场报告和研究学习客户群体，敏锐洞见客户需求，将中高端租赁客群细致划分为7类，为之量身打造相应的3条产品线： “悦樘臻选系”、 “悦樘优选系”、 “悦樘系”，吸引和留住目标客户。以此满足不同客群的居住需求共性与差异，形成有竞争力、生命力的产品体系。

　　悦樘公寓分为两个系列，轻奢公寓“臻选系”。专注为城市高端精英人群打造；都市公寓“悦樘系”，为城市快节奏生活中的白领人群打造。

　　在这个粗放的市场中，悦樘公寓的精细化管理和客户洞见展现了景瑞不动产强大的运营能力，无论是在对客户的理解还是在对产品的打造上，景瑞不动产都走在了行业前列。

　　目前，景瑞不动产秉持深耕京沪苏杭一二线城市核心区域的战略，在上海、北京、杭州、苏州四城核心区域在营营11个长租公寓11家，3个商办项目3个，并成功退出两个项目2个，约有近90亿资管规模达到100亿。

　　随着景瑞不动产“大资管”战略的不断落实升级，景瑞不动产将会在这个“最好的生意”最好的生意中承担更重要的位置角色，也将给社会的带来更多令人深刻、造福人们生活的产品。