【案情】

　　 2009年12月，王某与某农业银行签订《个人购房担保借款合同》一份，王某以所购房屋作抵押向银行按揭贷款22万元并办理了商品房买卖预告抵押登记。在房屋预告抵押登记期间，王某与周某登记结婚。2011年8月，涉案房屋建成并交付王某后，王某未经银行同意与周某约定，王某享有20%的房屋产权，周某享有80%的产权，并在房屋登记机构办理了按份共有的房屋产权登记。房屋登记机构向王某、周某颁发房屋产权登记的同时，在未经周某签字认可的情况下办理了房屋抵押登记，并向农业银行出具了该房屋的他项权证书。后王某与周某协议离婚，并在离婚协议中约定将该涉案房屋赠与儿子王小某。因王某未能按约偿还贷款，2016年6月，农业银行诉至法院，请求法院依法判决王某、周某共同偿还欠款本息，并对涉案房屋享有优先受偿权。周某抗辩，其未与银行签订担保抵押借款合同，房屋登记机关未经其本人签名同意，在其享有的涉案房屋的80%产权上设定抵押无效。

　　 【评析】

　　 一、预告抵押登记的保全效力

　　 所谓保全效力，又称保全权利的效力、担保效力，是指在进行预告登记后，不动产权利人另行处分不动产权利的行为无效。保全效力是预告登记制度中最基本、最重要的效力。预告登记制度是为了防止房地产市场上“一房二卖”现象而出台的一项法律规定，在2007年颁布的《物权法》中首次出现。抵押预告登记是预告登记制度的一项重要内容。在商品房预售的情况下，买受人要向银行申请住房贷款，银行基于其信贷风险的考虑，往往要求买受人将其所预购的商品房作为抵押，担保住房贷款的履行，还要求房地产开发商对买受人所借款项承担阶段性的保证责任。但要办理抵押权登记需要提供抵押物产权证书，但由于预售的商品房还在建设的过程中，没有相应的产权证书，故其无法办理抵押权的设立登记，只能选择办理抵押权的预告登记。

　　 本案中王某与某农业银行就涉案房屋办理了预告抵押登记，也即限制了王某对该房屋的处分权，应当包括在预告抵押登记期间，在其婚后将该房屋的部分产权转让给妻子周某的行为，王某与妻子周某之间签订的有关转让房屋部分产权的协议虽然有效，但是不发生物权效力，在涉案房屋抵押登记条件成就后，如王某未如约偿还借款，银行仍然就涉案房屋的全部产权享有优先受偿权。

　　 二、涉案房屋是否具有优先受偿性问题

　　 依据《房屋登记办法》第六十八条第一款规定，预告登记后，未经预告登记权利人的书面同意，处分该房屋并申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。如前所述，既然王某在房屋预告抵押登记期间，将涉案房屋的部分产权转让给妻子周某的行为不发生物权效力，那么周某就无权成为房屋的共有人。那么，房屋登记机构就不应当办理涉案房屋共有产权登记以及以该房屋共有产权为抵押的抵押权登记。本案中，房屋登记机构的行为属于不当登记。

　　 依据相关法律和司法解释，王某将房屋80%的产权转让给周某的行为不发生物权效力，那么该转让行为，也不会因登记机构的瑕疵登记而发生物权变动的效力，进而成为阻却农业银行基于该房屋预告抵押登记以及抵押登记而享有的优先受偿权。同理，王某和周某离婚时，将涉案房屋赠与其子的行为也不发生物权变动效力。

　　 综上，房屋登记机构办理王某与周某按份共有涉案房屋产权以及王某与周某协议将房屋赠与其子的行为与《物权法》以及《物权法司法解释（一）》相关规定相悖，不发生物权效力。在法律上应视周某没有取得物权。以上行为也不会影响银行就涉案房屋主张优先受偿。至于涉案房屋的瑕疵产权登记问题，应由房屋登记机构依照相关规定予以纠正或由当事人另行诉求，与本案农业银行主张优先受偿权无涉。