商品房消费者物权期待权，主要指在执行程序中，基于对商品房消费者生存权这一更高价值的维护，赋予买受人对购买房屋享有物权期待权以排除执行的效力。具体规定见于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《规定》）第二十九条。该条款主要用于应对商品房交易过程中，自买卖双方签订合同至房产过户之前的期间内，因开发商成为被执行人，该房产被法院查封所引发的金钱债权申请执行人、抵押权人、购房人之前的权利冲突问题。简言之，若金钱债权申请执行人申请法院对前述已出售给购房人但尚未办理过户手续的商品房进行处置（拍卖、变卖或以物抵债），购房人在满足以上规定的条件时，可以申请排除对该房屋的强制执行。

　　 关于“合法有效的书面买卖合同”之认定，要根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定来判断。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。不能仅凭合同的形式外观不符合规范的商品房买卖合同而排除适用《规定》第二十九条。

　　 关于“有或无其他用于居住的房屋”的理解，宜扩大解释为“有无能够满足当前合理居住需求的房屋”。也就是说，即使买受人还有其他房产，但该房屋的面积、功能、环境、生活设施等已无法满足买受人及其家庭成员居住需求的（如已有房屋列入拆迁范围、经鉴定属于危房、年久失修等），就应突破房屋套数的单一审查标准，以做到法律适用和法律目的的统一。另外，“无房”的主体应含买受人配偶及未成年子女。在其配偶或未成年子女名下有房产的情况下，其所购买的案涉房屋就明显超出了居住需求，与立法本意相悖。正如浙江高院（2017）浙民终125号民事判决书的论述，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，当然也包括居住使用。若买受人配偶有居住性房屋，其生存利益并未受到影响，故不宜阻却执行。

　　 关于“首付五成”的具体适用，为了体现执行异议之救济原则，平衡相关主体利益分配，实现个案正义，可采取以下转化适用路径：（1）若购房人在执行程序或执行异议之诉中自愿补足五成首付的差额部分，既能使金钱债权人获益，又有利于执行程序的推进，更重要的是购房人的生存权和申请执行人的金钱债权都得到了更大的保护。故应允许其重新适用《规定》第二十九条。（2）若购房人认为通过执行异议之诉程序争取案涉房屋所有权成本较大，完全可以放弃主张物权期待权，转而就已支付价款主张优先受偿权，也应予支持。