众所周知，土地使用证是确认土地使用者享有土地使用权的法律凭证。土地使用证内各项数据和编号，如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。然而，在浙江省苍南县一家企业在维权过程中发现诸多端倪：自己受让的土地在土地使用权登记时，被少登记了1705平方米，而在企业抵押土地使用权被拍卖后，被少登的一部分土地居然被当地相关部门贱卖给了第三人华思路。更令人奇怪的是，在这家企业维权的过程中竟然发现三份同号的县“会议纪要”、许多家企业的土地使用权证都有少登记面积的情况……

　　土地面积少了1705平方米

　　浙江和丰食品有限公司（以下简称和丰公司）是浙江省苍南县一家知名的食品企业。2000年6月29日，和丰公司与苍南县灵溪经济开发公司签订《土地转让协议书》，协议转让21.615亩土地，折合14410㎡，其中：工业建设用地12100㎡，另代征道路2310㎡，并约定具体地块按县规划部门用地红线图为准。

　　同年6月2日，和丰公司办理了《建设用地规划许可证》，载明的用地面积为12100㎡。6月29日，苍南县相关部门在《国有土地转让申请、审批表上》记载土地面积为12100㎡，但是， 该局核发的《国有土地使用权证》（下称土地证）土地面积登记却为10395㎡（99*105m），少登记了1705㎡，有意无意中给企业埋了一个地雷。

　　2016年12月26日，和丰公司因受贷款互保连保影响，已取得的《国有土地使用权证》10395㎡的土地使用权面积及地上建筑物设置抵押被法拍，法院在拍卖公告上特别注明：土地使用权证面积为10395平方米，不包括周边的道路和绿化带。此后，该地被自然人华思路取得。

　　2017年9月21日，苍南县法院作出的（2017）浙0327破9号之二民事裁定书批准《浙江和丰食品有限公司重整计划》中载明“投资人将取得的资产及权益范围如下：和丰公司根据建设用地规划许可证记载的用地面积为12100平方米，土地使用权记载的用地面积为10395平方米，差额部分1705平方米的或有权益（10395平方米土地面积连同地上建筑物已经被司法拍卖）”。

　　维权难 相关部门一意孤行不改正

　　土地使用权证上载明的土地已经被拍卖，那么没有载明的土地使用权公司怎么办？其实，在2017年1月16日，和丰公司就向苍南有关部门递交要求暂缓办理法拍10395㎡土地使用权转移登记手续，同时向苍南县产权登记中心申请少登1705平方米的土地使用权面积的更正登记，但被拒收材料5次，并明确要求和丰公司通过诉讼来解决。

　　和丰公司为补办土地使用权1705平方米登记手续，从2018年到2020底共打了12场官司。

　　2017年2月22日，和丰公司向温州市相关部门申请行政复议被驳回，理由是未到法定期限不接受行政复议。2018年1月和2月和丰公司先后两次发律师函要求为1705平方米的土地办理土地使用权证，但该局拒绝回复。同年3月15日，苍南相关部门被和丰公司诉至苍南法院。后在法庭上达成和解：苍南有关部门同意接收申请材料，和丰公司撤诉。

　　2018年5月22日，苍南有关部门出具了不予受理通知书，要求补正材料，即权籍调查报告。6月19日，和丰公司提交补正材料后三天，该局作出《不动产登记不予受理告知书》，理由是该宗地块已经登记过，现再申请登记系重复登记，不予受理。

　　2018年8月14日，和丰公司不服《不动产登记不予受理告知书》，起诉至苍南法院。10月19 日，苍南法院作出（2018）浙0327行初第82号判决，驳回起诉，并认定未登记1705平方米土地面积现为城市道路和公共绿用地。

　　后和丰公司向温州市中级法院提起上诉，2019年2月14日，温州中院作出（2018）浙03行终601号行政判决，认定：和丰公司的登记申请应予支持；并（1）撤销（2018）浙0327行初第82号判决；（2）撤销苍南有关部门作出的（编号：2018-001）《不动产登记不予受理告知书》；（3）责令其在法定期限内重新作出处理。

　　但是，苍南有关部门随即又作出了编号为2019-01001的《不动产不予登记告知书》，以案涉土地登记面积无误为由不予更正。

　　和丰公司不服作出的编号为2019-01001的《不动产不予登记告知书》，向温州市自然和规划局提起行政复议，8月9日，该局作出维持决定。同年9月16日，和丰公司直接向温州市中院起诉，由其指定龙湾区法院管辖审理。

　　2020年8月24日，龙湾区法院作出（2020）0303行初26号行政判决驳回和丰公司的诉讼请求。和丰公司不服该判决，提起上诉。2021年3月12日温州中院作出（2020）浙03行终607号行政判决，驳回和丰公司上诉，维持原判。

　　此外，和丰公司又于2020年5月20日向苍南县相关部门申请首次登记1705平方米。苍南县产权登记中心作出编号：（2020）-002号不予登记告知书。和丰公司不服，于2020年12月22日向瑞安市法院提起诉讼，请求：撤销苍南县产权登记中心作出编号为（2020）-002号不予登记告知书；判令苍南县产权登记中心予以办理土地产权证。

　　2021年5月26日，瑞安市法院做出（2020）浙0381行初字271号判决：驳回和丰公司的诉讼请求。随后，和丰公司向温州中级法院提起上诉，目前案件还在进一步审理之中。

　　真假难辨的三份同号会议纪要

　　由于和丰公司土地证上载明的10395平方米的土地被一个名叫华思路的个人拍卖取得，所以在维权的过程中，不免要和后者产生交集，结果发现：后者在取得和丰公司土地证载明的土地使用权后，联合一些工作人员以欺骗方式办理“退二进三”手续，套走属于和丰公司部分土地面积（10395平方米之外）；而且还发现苍南县土地管理部门在为企业办理土地证时故意都会少登记面积，当企业经营出现困难转让或转移土地使用权后新的受主变更登记时，就会有内部人员帮忙，以便于获取更大的收益。

　　2017年3月22日，苍南县灵溪镇灵发（2017）90号《关于要求浙江华莱士食品有限公司厂房实施“退二进三”的请示》，向苍南县报告。同年4月27日，苍南县招商引资会议纪要（2017）1号记载：会议同意浙江华莱士食品有限公司厂房通过退二进三”建设该项目。然而，这时10395平方米土地面积的不动产产权证登记还在自然人华思路名下，与浙江华莱士食品有限公司无任何关联。但在办理土地功能改变时，却套用了该会议纪要。（该会议纪要首次出现）

　　2017年8月29日，苍南县作出苍政发（2017）165号《同意实施灵溪镇工业园区西单元LX-07-02 地块控制性详细规划批复》。该控规中描述：“根据苍南县招商引资会议纪要（2017）1号，该地块通过退二进三建设苍南县和大吉酒店及人才培训中心项目，本次规划应进一步核实核准规划用地面积”，并在修改成果栏标注：业主单位已提供相应材料来进一步核实用地面积为10951.7㎡，该材料在存档留底是2017年 9月30日苍南县招商选资会议纪要（2017）1号（同号，第二份纪要），显然，该会议纪要与控规批复时间倒置，存在时间矛盾。同时，经查证，苍南县根本没有出台过这份“苍南县招商选资会议纪要（2017）1”，很显然该份会议纪要是伪造的。

　　在诉讼过程中，相关部门部门向法院提供的还有一份时间为2017年9月30日的“苍南县招商引资会议纪要（2017）1号”，这份会议纪要内容和“苍南县招商选资会议纪要（2017）1 ”除了“引资”和“选资”的一字之差外，内容无一不同。

　　这两份纪要上提到“关于苍南和大吉酒店及人才培训基地项目。会议原则同意在建筑不突破土地证红线面积的前提下，由住建局按县批复该地块新的控制性详细规划的用地面积（10951.7平方米），出具规划设计条件”，把原属于和丰公司的556.7平方米，也列入控规调整的用地面积中。

　　2017年11月3日，苍南县住建局向苍南县国土局发出用地规划条件通知书（2017）99号，把原属于和丰公司的556.7平方米，也列入控规调整的用地面积中，并向第三人华思路收取了697万元的土地出让金，也就是说苍南县国土局把属于和丰公司的556.7平方米的土地从工业用地性质改为商业性质用途，卖给第三人华思路。这看上去是简单的一地二卖的违法行为，实则严重损害了和丰公司的权益。

　　随后，令人惊奇的事发生了：同一地块，出现了两个不同的使用主体。

　　2018年1月18日，苍南县自然资源和规划局向苍南和大吉酒店有限公司核发了《建设工程规划许可证》，记载用地面积为10395平方米，但在附件的总平面图却显示用地面积为10951.7平方米。而档案留底的材料是苍南县招商选资会议纪要（2017）1号（造假纪要）。

　　2018年3月，苍南县自然资源和规划局向华思路核发了《建设用地规划许可证》，记载用地面积为10395平方米，但在附件中规划用地红线图却显示用地面积为10951.7平方米。

　　其实，这时候，土地使用权人是自然人华思路。直到2020年1月，华思路才将10395㎡土地使用权转移到苍南县和大吉酒店管理有限公司名下。

　　从上面一系列操作可以看得出，应该不是华思路个人操作的，她应该背后还有一些人。首先，以“浙江华莱士食品有限公司”（下称华莱士，该公司的厂房与和丰公司相距不远）改造厂房的名义，套用当地“退二进三”政策，然后偷梁换柱将原“和丰公司”土地改变为商用土地，再以华莱士的名义报批和大吉酒店项目。

　　2018年12月14日，和丰公司在维权过程中，韩某、林某在上班时间赶来现场，公开声称自己是和大吉酒店的股东。

　　而据当地一位副县长介绍，“苍南和大吉酒店及人才培训中心”项目是政府以招商引资重点投资项目上报温州市的。显然，这是一宗打着招商引资名义来报批项目，低价改变土地使用功能，骗取享受地方优惠政策的违法行为。

　　根据《不动产登记条例》规定，不动产登记面积确权的法定依据是《土地出让合同》及《建设用地规划许可证》载明的面积。而苍南有关部门不依法办理，少核发土地证面积的错误做法，本着有错必纠的原则，理应及时更正。据了解，给辖区企业核发土地使用权证时变小的状况绝不是个例，仅仅在灵溪镇示范工业园区内就有100多家企业的土地使用权证面积与国有土地出让合同及用地规划红线面积出现了短少的情况。如，苍南运城制版有限公司原土地使用权证面积为4354.7平方米，换发不动产证后，土地使用权面积变成了3855.69平方米。

　　目前，苍南县相关企业土地使用权证证缩水的具体情况，还在进一步调查中，后续将进一步进行披露。（文/图 郑义）