01.

　　近2-3年，让很多历下区的房东们匪夷所思的就是：

　　自家房子位置这么好，房子也不算老，为何一直降价？

　　典型区域就是奥体中、奥体西路两侧的，一些高层两室产品。

　　的确不想打击很多房东，但是我们不得不面临一个事实，那就是挂牌量的确在加大，而需求端并不是特别的旺盛。

　　当然这个问题不仅仅是历下，每个区域都有类似的情况，只是历下区跌幅这几年的确有点大。

　　我划出几个区域大家简单看一下：

　　上面我截取了几个大区域，区域里面有不少是70/90政策限制下规划建设的楼盘。

　　“7090政策是国家对房地产进行宏观调控的一个重要政策。7090政策是政府为了保护刚需而推行的一项政策，要求拿到土地的开发商在建设楼盘项目的时候，必须盖90平米以下的房子70%以上。”

　　这个政策是2008年颁布，从那年开始执行，具体执行了多少年，我没记住。我们现在市场上挂牌的90平米以下2室户型，大部分就是出自2008-2015年那时候的规划。

　　那个年代的这一批产品，必然会迎来换房的需求，同时也因为房龄的问题迎来一波陆续抛售的延续。

　　所以你看90平米左右两室、大高层，房源又比较集中的区域，大家都没有能逃脱这几年价格持续走低的命运。

　　比较典型的就是万科城、保利华庭、泰悦赫府、凯旋公馆、花园小镇、森林河湾这个区域，紫御东郡、力高国际、东城御景、尚品燕园这个区域。

　　而大家再看奥体片区东城逸家的两室产品占比，再加上周边奥龙观邸、舜奥华府等，这个区域未来2室的房价走势必然也不是特别乐观。

　　另外黄金99周边、名士豪庭周边，中海国际社区周边等，这种同类型产品比较集中的区域都会有持续释放、价格踩踏的趋势。

　　所以很多还在纠结的业主，看完这个前因后果应该明白自己该做什么，而不是继续抱有幻想了。

　　02.

　　以此类推，当初的70/90政策，导致了同类产品的集中规划、销售，现如今相对陆续的换房、抛售。

　　那我们试想一下，现在的哪些区域，同类型产品特别集中、密集，又是同期规划、销售，未来一旦到了一定的时间节点，是不是也会有类似的置换、升级、抛售现象出现？

　　我想这是一定的，只是有先知先觉，后知后觉。

　　首当其冲的其实就是张马、新东站、西客站、雪山、唐冶……等区域，而很多楼盘的购房者会充分理解我曾经说过的一句话：

　　买房时房价既是巅峰！

　　现如今很多东边的社区谈到西客站的二手房价格还存在调侃的语气，而再过5-10年，很多人都会面临同样的处境，这就是我们普通老百姓的无奈。

　　东部某个投资客集中的大社区，我身边不少认识的人当初都买了，从前几年我就让他们卖掉，早卖一年就会少损失一点。而不少人依然是看不清，认为这一波投资客出清了，就会迎来房价的上涨。

　　等投资客出清了，还需要好几年，到时候正好改善升级的抛售潮又来了，所以这楼盘的房子真的没有回本的可能性了，认清现实吧。

　　所以我们总讲济南楼市的分化，其实是随着时间推移的老百姓住房的升级、置换、淘汰导致的，归根结底还是因为大家的条件好了。

　　如何预防自家房产的贬值？如何避开集中的抛售期？

　　只能是认识到这种问题，提前布局，未雨绸缪。

　　而不是到时候，还在纠结为什么，真的是没有意义的。

　　03.

　　济南楼市2024年4月前两周，新房住宅网签1150+套，这数据真心有点差。

　　想想3月份的6300多套，必然是透支了不少本月的购房需求，这个月的数据腰斩基本上是板上钉钉了。

　　所以有时候真的别透支，不管是成交量还是成交价格，随着时间的推移总量真的是要找平的。

　　2016-2019年不少济南楼盘的房价透支，现如今都不少都降回去了；那时候动辄一年10万套新房的销售量，现如今都转化成了二手次新房，来抢新房的市场。

　　平稳健康的楼市，大家会慢慢欣然接受。

　　大起大落的楼市，伤筋动骨，调整这么多年，最终买单的还是我们老百姓！

　　个人观点，仅供参考。