2019年的楼市难不难？我想不同的人的感受不同，开发商先笑后哭，购房者先哭后笑，看客的信息更是各种夸张。

　　我看到的是过惯了热销日子的开发商，遇到这样下行市场的束手无策，被点燃投资、投机欲望的购房者的贪婪和茫然。

　　楼市刺激，让市场畸形发展至此，我们还需要冷静下来想一想。

　　平静年份的济南楼市

　　2013、2014、2015年楼市是相对平静的，那时候房价也很稳，有起伏，没有大起大落，那时候想热销只有包装楼盘配套。记忆比较深的是高新区万达华府和中海天悦府，那时候8000多的售价，最高卖到9000+，价格上去销量下来，开发商只能频繁做活动，推出特价房等，慢悠悠房子也就这样卖完了。

　　那属于正常楼市，买房的刚需、改善占比很高，很多人根本没有炒房的概念。所以那几年整个济南住宅成交都很平稳。

　　可以看2012、2013、2014年济南五大区住宅网签数据，每年都有略微增长，幅度不大。但是到了2015年，风云突变，变在下半年。

　　拔苗助长的楼市刺激

　　从2015年开始国家对楼书开始各种刺激政策，从货币、利率、公积金贷款、首付比例、交易税费等几个维度，全面放松。

　　1.货币政策：

　　降息：2015年3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日，央行5次降息，5年以上贷款基准利率累计下调1.25个百分点，由6.15%下调至4.9%。降准：2015年2月5日、4月20日、6月28日、9月6日、10月24日，累计下调金融机构人民币存款准备金率3个百分点。

　　公积金利率累计下调4次，达史上最低。

　　2015年3月30日，二套房公积金首付比例调整：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。

　　2015年9月1日，住建部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，由原先的最低30%降低至20%。

　　2015年10月15日，济南“史上最宽松”公积金新政实施，新办法将公积金贷款最高上限由原来的50万元提高至60万元，还增加可贷额度计算方法，余额不足的刚需族也可大额度贷款，提取方面也有诸多放宽。

　　3.税收优惠政策：

　　330新政：个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　2015年10月15日起，降低住房和城乡建设部门住房转让手续费。

　　一系列政策出完，济南的楼市应声而起，尤其是对于嗅觉灵敏的房地产从业者们。2015年四季度，10月、11月、12月济南每月新建住宅网签量均突破9000套大关，并逐月攀升，分别为9372套、9665套和9904套。

　　转过来2016、2017、2018年，济南楼市的疯狂继续。买房歧视链，在全民意识到买房有利可图的2016年下半年和2017年尤为盛行。

　　接下来几年的成交数据说明楼市刺激的威力：

　　2015、2016、2017年提前透支了济南老百姓的住房购买力。（2017年部分已购住房被限制网签，2018、2019年才放开）

　　一地鸡毛的当下楼市

　　拔苗助长的故事大家都知道，购买力提前释放了，房价提前涨上去了，地价提前拍上去了，杠杆用到极限了，接下来的就是风险快来了，这时候调控政策来了。

　　从2016年10月份济南楼市限购政策开始收紧，房价向上的惯性到了2019年初才止住，紧接着土拍、房价均开启下行走势。2019年小阳春让一部分人过分乐观，冲进来买买买，成为站岗标兵。2019年7月之后，“房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段”调控基调更明确，开发商融资受限，导致市场真正进入理性调整期。土地流拍，房价不断的下探调整，人们对楼市的左右预期飘忽不定，开发商对市场也是迷茫，你说这是何苦呢?

　　2019年济南市区在售住宅项目接近100个，2020年只会增加。

　　2019年济南二手房挂牌量迅速直升，2018年底是2万多套，现如今是4.4万套，翻了一番。2016、2017年被购买的部分新房，预计明年还会有不少挂牌入市加入二手房销售，预计二手房挂牌量还要增加。

　　新房、二手房今年都掉进了冰窟窿，不降价卖不出去。市场是联动的，从一个楼盘降价开始，迅速蔓延开来，从10月份开始蔓延，基本波及了济南现在在售大部分楼盘。

　　如果不刺激，房价是一个平稳的上行曲线，房价会根据城市发展、居民收入情况缓慢上涨，地价也会顺势缓涨，跳涨之后就要休养生息了，现如今必须要经历一段时间的调整才能恢复。当然不刺激债务风险转移不了，现在风险全部转移到购房者身上，就更不能刺激老百姓购房了。

　　小结：过去的已经过去了，我们总结一下过去看的清楚一点，我们再说说未来的楼市。

　　2017、2018、2019高位买房的购房者大概率很难赔钱卖房，所以他们会等待回暖出货。高价地楼盘开发商为了回款、为了任务会赔钱甩货，低成本楼盘为了完成任务也会降价促销，楼盘降价不可能是无底线的，12月份是大部分楼盘优惠力度最大的时间节点。

　　2020年，济南住房供应量依然很大，需求量会与2019年相差不大。调控政策会适当放松，明年济南楼市，个人认为会是一个波浪线，小波浪前行，特价房常年供货。更具体的片区走势，我们会慢慢分享，周末看房团在车上我们当面也聊聊。

　　大家看2015年政府刺激楼市的各项举措，会发现启动楼市不是一件容易的事情，谁要说明年楼市能雄起，基本上就是意淫，限制资金流入楼市依然会是顶层政策，围追堵截资金进入实体不能松懈。

　　个人观点，供您参考。

　　12月14日几楼看房团召集