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济南楼市:别站岗 购买价格虚高楼盘

济南楼市:别站岗 购买价格虚高楼盘
2021年04月17日 17:45 新浪网 作者 几楼

  2016年之前在济南很少听到有人买虚高价格的房子站岗,我记得原先也有降价维权,但大多降价幅度不高,没几年房价就涨上来了,相对也就平衡了。

  但是2016年之后就有不少的确是站岗的购房者出现,你比如当初20000左右的翡丽公馆、18000+的玖唐府等。

  那当下还有没有虚高的楼盘,购房者应该如何避免?

  如何判断楼盘价格是否虚高?

  判断一个楼盘价格是否虚高其实也很简单:

  首先看一个片区内整体的房价情况,比如一个均价15000左右的片区,突然冒出来一个20000均价的楼盘,这个楼盘有可能还是精装,大概率这个就存在虚高的风险。

  其次看此楼盘的品牌、产品、物业、学校配套等,是否有很强的竞争力,经过各种包装让你认可20000的价格,得有真正支撑这个价格的“硬条件”,拼拼凑凑的各种包装只是迷惑你站岗的“迷魂药”,你真买就上当了。

  大概率来讲只有一流开发商开发房子有溢价能力,能卖出超出片区均价的价格,还有一个就是重点学区房能有溢价,除此之外其余全是虚的。

  置业首先要看外部因素

  买房外部因素是主因,内部因素是相对次要。

  外部因素:片区,周边地铁、学校、医院、商业配套等。

  内部因素:产品、户型、物业、景观等。

  举例:西客站再好的洋房也就是16000-18000价格,奥体片区再差的房子下限是18000,上限35000都有的卖。

  买房不要本末倒置,去追逐刚需片区的所谓豪宅,城市之间的选择、切换也是如此。

  所以经常有网友咨询某楼盘投资价值怎样?我觉得应该先判断这个片区能否异军突起,再去片区内选择那个价格非虚高,品牌、物业、景观、学校都相对优秀的楼盘购买。

  有发展的片区或者城市,价格的虚高只是暂时的;没发展的片区或者城市,虚高就是山顶。

  综合判断 避免被收割

  根据上面我说到的,大部分人能判断出一个楼盘价格是否虚高。

  但是虚高其实只是一方面,这种楼盘只要虚高的别太离谱,比如说500-1000的,过个一两年可能就涨上来了,购房者损失也不会太大。那种虚高2000-3000甚至还要虚高更多的,买了肯定就不合适了。

  你比如近期要加推的CBD的复星国际中心,标价33000-35000,这价格高的很离谱啊。

  我们拆开来再分析一下这个楼盘:

  复星并不是头部品牌房企,从房地产开发专业度而言只能说中等。

  真石漆外立面,相比较片区内的石材外立面、铝板外立面,就已经输了,交付的景观园林也不如其余几个头部开发商开发的项目,物业方面并没有特别优秀的代表案例,学区配套至今也并没有确定。

  个人认为短期CBD的房价能够站稳30000元就是阶段性胜利,真正品质好的能够略微突破,但是突破幅度不应过大。

  未来CBD肯定会涨,但是提前透支你3-5年的预期,这不是收割是什么?

  关键未来新房变二手,高总价房产的流通性本来就差,你所选择产品要与周边众多二手房竞争变现的,你的外立面、景观园林、物业、学校能否战胜周边竞品,这是最关键的。

  高价站岗,还选到了非高品质楼盘,这是置业者的大忌。

  小结:避免购买价格虚高楼盘,是置业者的基本素养。

  未来的房价在一个相当长的周期内,肯定是强者恒强,弱者能否变强需要看片区或者城市发展情况。

  你去选择一个日渐衰败的片区置业,这是与趋势作对;你去选择一个10年都看不到很大改观的片区置业,这是跟自己的钱作对。

  个人观点, 仅供参考。

  您认为当下济南还有无价格虚高楼盘?

  今晚7:30,微博、视频号直播再聊济南楼市。

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