2016年之前在济南很少听到有人买虚高价格的房子站岗，我记得原先也有降价维权，但大多降价幅度不高，没几年房价就涨上来了，相对也就平衡了。

　　但是2016年之后就有不少的确是站岗的购房者出现，你比如当初20000左右的翡丽公馆、18000+的玖唐府等。

　　那当下还有没有虚高的楼盘，购房者应该如何避免？

　　如何判断楼盘价格是否虚高？

　　判断一个楼盘价格是否虚高其实也很简单：

　　首先看一个片区内整体的房价情况，比如一个均价15000左右的片区，突然冒出来一个20000均价的楼盘，这个楼盘有可能还是精装，大概率这个就存在虚高的风险。

　　其次看此楼盘的品牌、产品、物业、学校配套等，是否有很强的竞争力，经过各种包装让你认可20000的价格，得有真正支撑这个价格的“硬条件”，拼拼凑凑的各种包装只是迷惑你站岗的“迷魂药”，你真买就上当了。

　　大概率来讲只有一流开发商开发房子有溢价能力，能卖出超出片区均价的价格，还有一个就是重点学区房能有溢价，除此之外其余全是虚的。

　　置业首先要看外部因素

　　买房外部因素是主因，内部因素是相对次要。

　　外部因素：片区，周边地铁、学校、医院、商业配套等。

　　内部因素：产品、户型、物业、景观等。

　　举例：西客站再好的洋房也就是16000-18000价格，奥体片区再差的房子下限是18000，上限35000都有的卖。

　　买房不要本末倒置，去追逐刚需片区的所谓豪宅，城市之间的选择、切换也是如此。

　　所以经常有网友咨询某楼盘投资价值怎样？我觉得应该先判断这个片区能否异军突起，再去片区内选择那个价格非虚高，品牌、物业、景观、学校都相对优秀的楼盘购买。

　　有发展的片区或者城市，价格的虚高只是暂时的；没发展的片区或者城市，虚高就是山顶。

　　综合判断 避免被收割

　　根据上面我说到的，大部分人能判断出一个楼盘价格是否虚高。

　　但是虚高其实只是一方面，这种楼盘只要虚高的别太离谱，比如说500-1000的，过个一两年可能就涨上来了，购房者损失也不会太大。那种虚高2000-3000甚至还要虚高更多的，买了肯定就不合适了。

　　你比如近期要加推的CBD的复星国际中心，标价33000-35000，这价格高的很离谱啊。

　　我们拆开来再分析一下这个楼盘：

　　复星并不是头部品牌房企，从房地产开发专业度而言只能说中等。

　　真石漆外立面，相比较片区内的石材外立面、铝板外立面，就已经输了，交付的景观园林也不如其余几个头部开发商开发的项目，物业方面并没有特别优秀的代表案例，学区配套至今也并没有确定。

　　个人认为短期CBD的房价能够站稳30000元就是阶段性胜利，真正品质好的能够略微突破，但是突破幅度不应过大。

　　未来CBD肯定会涨，但是提前透支你3-5年的预期，这不是收割是什么？

　　关键未来新房变二手，高总价房产的流通性本来就差，你所选择产品要与周边众多二手房竞争变现的，你的外立面、景观园林、物业、学校能否战胜周边竞品，这是最关键的。

　　高价站岗，还选到了非高品质楼盘，这是置业者的大忌。

　　小结：避免购买价格虚高楼盘，是置业者的基本素养。

　　未来的房价在一个相当长的周期内，肯定是强者恒强，弱者能否变强需要看片区或者城市发展情况。

　　你去选择一个日渐衰败的片区置业，这是与趋势作对；你去选择一个10年都看不到很大改观的片区置业，这是跟自己的钱作对。

　　个人观点， 仅供参考。

　　您认为当下济南还有无价格虚高楼盘？

　　今晚7:30，微博、视频号直播再聊济南楼市。