观察济南楼市，结合全国楼市，我模拟了几个济南的楼市走向，分享出来，咱们一起讨论一下。

　　1、在全国二手房市场整体向下的环境下，济南楼市二手房也没走出独立行情，抛售劣质老、旧、落后产品的房产成为不少人的共识。抛售之后拿到资金，持币观望，或者直接拿钱去理财、流出到别的行业，这是一种选择。

　　2、抛售房产之后，做升级置换，这也是一种选择。比如我们的粉丝中，卖掉天桥，跑到工业北沿线买房；卖掉雪山、唐冶，高新区淘换一套二手房，等等。

　　3、抛售房产之后，抱团去追逐相对优质的改善盘。特别是自2021年开始，济南不少改善盘涨价的确凶猛，单价涨了大几千、上万的还是能选出十个八个的。有点类似于股市行情不好的时候，大家都去追龙头股，觉得稳定性好一些。

　　4、以上三种方向决定了未来的楼市走势，而抛售老旧房产这基本上是形成大众共识的，这一点不可逆，所以老旧、淘汰产品不可能回暖，短期持续降价的趋势也不可逆。

　　5、抛售之后资金去选择哪一个方向，肯定不同人情况不同会做出不同的选择，而无休止的追逐第三种抱团优质房产，是不是就一定没有风险？那显然也不对，这必然存在赌的成分。

　　6、我之前一直强调济南各个片区楼盘肯定都以相应的天花板价格，即便是最好的楼盘，也不可能一直涨价。你看北京、上海、杭州、南京等的改善盘房价涨太高，炒太高，回调也就出现了。

　　7、结合济南各片区的房屋现状、产品升级、供求关系，以及改善购房者的购买力，我们改善客户不能过分的去堆高房价。一旦超过了阶段性的价格高点，自然就迎来横盘、调整、回落，几年前的西客站、工业北、郭店楼盘房价的回落就是例证。

　　8、所以我们要综合去判断一个在售的高价楼盘到底还值不值得买，房价涨上去有个过程，房价见顶后回落也需要一个过程：

　　销量下滑——销售困难——高佣金渠道吸引购房者——无效——降价。

　　销量下滑——销售困难——高佣金渠道吸引购房者——有效——售罄——购房者接盘后二手房降价。

　　好好观察。

　　9、想清楚能不能承受住降价的风险，要不要去追高。我看现在部分楼盘已经有了追高的购房者，做个善意的提醒。当然有可能我认知有限，你自己觉得好那就去买，别耽误了赚钱。

　　10、我3月份发了一条微博，闲聊了一下济南热点楼盘的天花板价格，只要粉丝提问的楼盘我基本都做了答复，可以去搜搜，仅供参考。

　　11、最后做个小结：济南楼市其实很健康，供应充足，只是现在的确存在结构性调整。

　　抛售老、旧、落后产品房产，已经形成共识，所以这类房产价格趋势短期不可逆，也就是不可能涨回去，这是一定的，所以别存在侥幸心理了。

　　大家去买改善房，住的舒适点无可厚非。但是要相对理性一点，如果有一批人不够理性，把部分并不是特别优质房产价格堆高，你去追高买入投资，一旦回落，那就得不偿失了。

　　下午看到了这张图，大概率会有不少人发给你劝你买房抄底，希望你理智。

　　个人观点，仅供参考。