扑朔迷离的降房价:房地产总值65万亿美元!允许进村“买”宅地?

扑朔迷离的降房价:房地产总值65万亿美元!允许进村“买”宅地?
2018年11月19日 22:04 新浪看点

摘要:怕一放就乱,试点多半是缓步推进,指望靠此大幅增加住宅供应不现实

扑朔迷离的降房价:房地产总值65万亿美元!允许进村“买”宅地?

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

新的一周又开始,两个和房产有关的新闻牵动人心。

一是某财经峰会上,在回答关于未来房价预测的问题时,SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹表示,有数据显示中国房地产的总值是65万亿美元,超过美欧日三地的总数……

他说,到底是房价高了,或是有泡沫?“我不知道,你去判断”。

另外,最近两天,转到政协任职的原中财办副主任杨伟民,在一个论坛上说,应允许城里人“购买”农村宅基地。

需要注意的是,杠杆游戏这里对“购买”加了引号,而很多论者并没有这样去理解。

这两者新闻实际上牵涉一个共同的话题,房价是否存在泡沫,下一步降一点是不是必然?

特别是,如果允许城里人“购买”农村宅基地,房价岂不是更应该稳定,或者降一些。

对此,很多杆友关心,杠杆游戏为亲做个梳理。

扑朔迷离的降房价:房地产总值65万亿美元!允许进村“买”宅地?

1、房价有泡沫不一定意味着应该马上挤爆

说实在,很多杆友也咨询过杠杆游戏这个问题,我国房子是不是有泡沫?甚至有的一上来就说,泡沫这么大,什么时候爆?还有的说,马上就要爆……

我是这么看的,我国总的房产价值,或者说价格,可以从三个层面理解:

1.这是一个货币和杠杆游戏信心的总反映。

2.同时也是,我国基建模式和地方财力需求的反映。

3.还是我国资产价格和国际信心的平衡反映。

今天,我们房价和房地产总值的形成,背后是有深刻原因的。如杠杆游戏认为的第一点,房价的货币现象这是必然,全世界都一样。我们只是不例外,在特定时期更明显。

同时,有了货币的支撑和相关政策。一定时间段内,玩地产杠杆游戏就成为时尚,不玩就落伍了,不玩就被人割韭菜了。

第二点,也很好理解,以前我常说,给大家修这么好的城市道路,这么多的地铁,这么多高铁,所有基建都要钱啊!哪来?还不就土地,不可能靠正常的工商业财税有这个效率,PPP模式很多地方其实不行。

同时,地方上很多方面也需要钱,还是得靠房地产。

扑朔迷离的降房价:房地产总值65万亿美元!允许进村“买”宅地?

第三点,为什么和国际信心,和人民币价格等有关系?就如这一轮楼市周期,启动之前,房地产库存高压、销售乏力,国际上人民币承压,各种资本大佬携款出去买买买……

国际信心不能丢,资产价格必须做起来,钱才有兴趣和信心投资。而经历了这一轮,越来越多的人,其家庭资产和房地产捆在一起。大家都参与了这个游戏,也就稳定了市场,稳定了信心。

所以,不管有没有泡沫,不意味着一定会马上去挤爆它。

恰恰在杠杆游戏看来,因为两大国的一些风波,无论货币政策的定力,还是调控的决心更大——这反倒是帮助我们稳定和缩小了泡沫。

近期很多楼盘都阴跌了,二手房市场没那么火爆,就是明证。

至于泡沫怎么样的方式收场,这是可以探讨和分析的。但,实话说,我觉得影响的因素很多。

2、允许城里人“购买”农村宅基地,注意“购买”有引号

首先,杠杆游戏注意到,这其实不是杨伟民先生第一次谈到这个建议。几个月以前,我记得他就说过。

我想说的是,媒体在报道这个建议时,基本是没对“购买”二字加引号,但我的理解是有引号,而且这个引号极为重要。

为什么是有引号?因为我国的相关土地法规决定了,宅基地是农民才有资格享受,而且基本是农村户籍居民免费获得。

所以很明显,绝对意义的卖给城里人,实际比较难。

那么这么多闲置的宅基地、农房,以及有资产变现需求的农民,其利益如何保障?

可以的办法就是长租、抵押、继承、包括流转、赎买置换成国有建设用地等形式。

也就是,宅基地的集体建设用地土地属性不变,拥有宅基地的还是农民,但农民可以对其用益物权变现;或者,确定农民进城后,有了稳定的居所,可以复垦成农地,置换成相应的国有建设用地,这个土地增值的收益,让农民来分享。

扑朔迷离的降房价:房地产总值65万亿美元!允许进村“买”宅地?

实际上,前者很多地方有尝试。包括集体建设用地盖公租房,也在试点。但重点是,要让农民获得较多收益。

后者也有试点,复垦在很多地方都有,最有名的如重庆的地票制度。

杨伟民先生长期在重要部门任职,说这话肯定不是瞎说,也代表上面部分人士的看法。

实际上,如上文杠杆游戏所写,允许城里人“购买”农村宅基地,一些变相的“购买”早就在搞。

问题的核心是,下一步如何继续推进,包括扩大试点。

3、允许城里人“购买”农村宅基地,推进力度越大,农民获益越大,房价也越稳定

不管是一些机构所说,目前农村空置宅基地3000万亩,或相当于城市建成区总面积37%,还是更少或更多。

有一点可以确定的是,我国宅基地空置确实多。

这么大的资产放在那里,闲置自然是浪费。

所以,试点“卖”起来是有价值的。对推进农民更好城市化,或者让城市居民有更好的购房选择,或者满足多样化的康养、旅游度假需求,都是好事情。

重点就是允许城里人“购买”农村宅基地的推进力度。

如果只是现在这样的一些小试点,比如集体建设用地建租赁用房,农民分享租房收益;农民搞个农家乐、民宿,包括吸引资本来搞个民宿,而且还比较严厉;或者重庆、成都那样搞成地票……

这些试点或突破,首先力度和试点有限,其次获得的资产增值可能有限。

实际上,即便是大力度的试点推进,更多受益的也一定是城乡结合部、郊区、城中村的农民,或者说大城市附近的农民。

因为公共交通、城市规划等因素,大部分刚需一族,可能也未必适合买这样的房子来居住。

扑朔迷离的降房价:房地产总值65万亿美元!允许进村“买”宅地?

当然,有更多的试点和推进,一定强过不推进、不搞。特别是如果允许集体建设用地更好入市,把宅地基利用起来,增加总的住宅供给,农民必然可以分享到更多收益,房价也可以更稳定。

而对于那些离城市较远的宅基地,或者自然条件也不是很好,搞旅游度假也未必很好的闲置宅基地来说。开放更多的宅基地退出空间,起码让它不闲置,可以交易到城市里换成建设用地,怎么也是有不错收益的。

总而言之,重点是要推进试点,让土地供应渠道更多,让住宅总供给更多。如此,农民受益,刚需也受益。农民有了更多收益,城市小白有了更能买得起的房子,对于促进消费,必然也是好事。

不过,我国的事情就是怕一放就乱,所以试点多半是缓步推进。指望靠此增加太多的住宅供应,也不现实。

那么可以这么说,允许城里人“购买”农村宅基地,对于房价走势只是变量之一,而且可能是影响暂时不太大的变量。

至于未来,那是未来的事。

版权及免责声明:本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!杠杆游戏任何文章之观点,皆为学习交流探讨用,非投资建议。用户据此进行的一切投资,请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

特别声明:以上文章内容仅代表作者本人观点,不代表新浪看点观点或立场。如有关于作品内容、版权或其它问题请于作品发表后的30日内与新浪看点联系。

作者文章