全国围观衡阳取消限价!关于调控,重在这点!

全国围观衡阳取消限价!关于调控,重在这点!
2018年12月27日 21:10 新浪看点

摘要:搞刺激,无异于一个发誓不再嗑药,正处于戒断治疗中的瘾君子,你又去给他几口

全国围观衡阳取消限价!关于调控,重在这点!

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

74年前,衡阳会战。

我国军队和日军在中南重镇湖南衡阳,发生了一场在14年抗战史中留下深刻印迹的会战。

衡阳会战成为抗战史上,敌我双方伤亡最多、我国军队正面交战时间最长的城市攻防战,被誉为“东方的莫斯科保卫战”。最终,国军以少战多重创日军,衡阳城陷。

74年后,堪称人类历史上最严厉的房地产调控周期,取消限价从衡阳开始。

如果把调控比喻成战争,把衡阳的调控比喻为一场战役,未来我们会怎么评价今天?

全国围观衡阳取消限价!关于调控,重在这点!

1、调控不边际放松又怎么办?

很多分析和研究说得很清楚了,类似衡阳这样的城市,从人口流入、经济、财政、地产销售投资多个角度讲,不放松调控又能怎样?

我们来逐一看2018迄今为止,调控边际适度放松的城市。

兰州缺钱,菏泽也是一样缺钱;

衡阳也缺钱,需求还提前透支,棚改全国性越来越不给力;

珠海经济发达,但人口和经济体量有限,房地产对他非常重要;

广州商业办公体量过剩,销售去库存压力不小……

实际上,包括上述城市在内,很多城市房价都进入了稳定、横盘阶段。一些已经进入下行通道。

如果继续,预期大变,观望情绪加重,销售和房价就会更有压力。如果发生这样的情况,地还怎么卖?经济又怎么维护稳定?

实际上,近期经济不同地方已经有不一样的感受,有的地方觉得必须想想办法了。

所以,放松调控这件事一定会发生,无非是看哪个城市迈出第一步。

因为上头毕竟还要求调控,因城施策也好,房住不炒也好,一句话,不准房价抬头。地方政府守土有责,和抗战前线的军队是一样的。

调控边际松动,大家都是试探性的。从适度放宽购买群体,放松价格管制,降低利率……开始。

而下一步还需要放松哪些,放松多少,一看房价走势和经济需要;二看上面是否阻止,是否给脸色。

试探性的放松对房价稳定有效?每个地方可能情况不同。但不放松,肯定更不能维护价格稳定。

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2、基建(地铁)、债务和房价的艰难平衡

刚好看到一篇文章,说天津地铁建设起个大早,作为包括香港在内,我国第三个(第一个为北京,第二个为香港)通地铁的城市,如今的通车里程排名,却明显落后其经济和城市体量排名。

上海、北京、广州就不说了。以2018年最后一天作为时间节点的话,天津轨交通车里程排在南京、重庆、武汉、深圳、香港、成都之后,第十位。

不仅如此,在建的总长度不太理想。而天津轨交二轮批复,发改委实际批了不少里程,按照计划2020年,天津本来应该有超500公里的通车里程。

但是目前,通车里程为215公里。部分已批的线路,至今没有开工。2020年是不可能完成目标了。

因此,天津轨道集团的相关负责人,不久前被撸。

很多人因此看笑话,可是设身处地去回忆一下,天津过去几年的政局发生了什么,天津的经济经历了什么?另外,天津的房价又是多少?

说天津发生的事和经济,是想说,这样的背景下,各种项目不滞后才奇怪;说房价是想说,建地铁的钱哪来?主要都是负债,负债怎么填平,归根结底还是卖地。

土地财政意义很大,天津的房价比这两年势头很旺的每一个强省会都高。换句话说,如果要建更多的地铁,考虑到大局面和小气候的经济情况,天津财政和债务压力就会更大。

最终就得靠卖更贵、更多的地来实现平衡,说到底地铁都是房奴买单。

但是,内外经济形势允许吗?天津的居民收入还能支撑更高的房价吗?

实际上,这两年声势渐大的强省会们,迄今也没有一个城市外来人口有天津多。放低落户门槛是好事,在杠杆游戏看来,还应该更宽松。但落户和就业是两回事,落户和定居更是两回事,很多地方暂时的算盘,也只是找更多合格的人买房。

直接说就是,尽管天津常住人口2017年出现近年来首次负增长,但是其购房群体合格基数,实际依旧比强省会们都要高。

天津支撑地铁建设的资金、债务压力,对于每个强省会来说,道理完全一样。

经济的发展是有规律的,2008年之前的好时光,和经济危机后的刺激经济爆发式增长,也过去了。新常态,得明白。

所以,热闹的抢人过后,更多的时候是平淡的,甚至招商引资比过去更加艰难。那么,如何实现更高的地铁等基建投资,确保更多的地铁线路投产?

财税的增长贡献是有限的,就得卖地。

让主要城市的地价、房价更高,还是增加长期债务,以后慢慢还?

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不建地铁又不行,你不建其他城市在建,和天津一样不进则退,建慢了还是退。事实上我国较大的城市人口确实越来越多,需要地铁;同时,经济也需要基建来提振,虽然效果不如过去。这架马车始终不能丢。

艰难的平衡。

这是万亿或准万亿GDP城市焦虑的事情。

对于更多城市来说,不建地铁,财政、债务要维持平衡本身都不容易,地产不能崩。

对于投资者来说,杠杆不能有失,不套现不堪设想。

对于刚需来说,房子要降了,经济还行、就业还行么?

3、不能再随便加的居民杠杆,更不能刺激

这一点是常识。杠杆游戏此前根据央行存贷款数据,专门做过数据分析。很多分析人士、研究者也都有相关的研究。

这些年来,杠杆无非就是在社会各个部门中传递。

而不管杠杆怎么传导,结果只会是一样,全社会杠杆率越来越高。说通俗一点,就是全社会的债务盘子越来越大,资产负债率越来越高。

债务这东西总是有个警戒线的,很多大国和历史上的王朝衰落都与此有关。

所以我们这几年才说去杠杆,然后取得了一定成效又要稳杠杆。

企业和政府部门的债务,杠杆游戏就不多说了。居民杠杆如果继续加,如何收场是个问题。看看几个情况:

我国统计局最新发布的数据显示,11月工业企业利润同比下降1.8%。这是2016年以来首次下降。

汽车行业也遇到极大瓶颈。

而在很多互联网和科创行业,停止招聘,甚至通过末位淘汰等方式减少员工、增效的行为也在发生。

也就是说,很多行业的营收和效益是出现了一些问题的。相关从业者的收入,多半也是要受影响的。

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通过这轮周期,居民杠杆已经加得不低。继续提高居民的杠杆率实际空间有限,也是危险的。

特别是在这样的背景下,如果试图通过地产来刺激经济,后果可想而知。

所以,房地产调控边际放松是不得不为之。不放松一点,很多地方和企业真要活不下去。

但是能放多松,是不是要到刺激的地步,又是非常明确的。

假如真搞刺激,无异于一个发誓不再嗑药,正处于戒断治疗中的瘾君子,你又去给他几口。这就越来越没完没了。

可是话说回来,人类通用纸币后,钱都是越来越不值钱,东西都是越来越贵的,房子自然包括在内。

这不,12月27日,央行四季度货币政策例会就说,稳健的货币政策要更加注重松紧适度。

央行又能怎么办呢?无非是末了加一句,守住不发生系统性金融风险的底线。

其实很多时候,一个泡沫产生后,甚至破灭后,无非是制造另外一个泡沫,一个更大的泡沫来覆盖难堪。

抗战没有结束时,只有进行时……

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