苏州洛阳之后,重庆放大招?5%,楼市调控的底线

苏州洛阳之后,重庆放大招?5%,楼市调控的底线
2019年07月29日 21:48 新浪网 作者 杠杆游戏

摘要:这做蛋糕的速度没以前快了。一点儿蛋糕都还没吃到的人,喊你抓紧来尝

苏州洛阳之后,重庆放大招?5%,楼市调控的底线

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

近期楼市再次新闻不断。归纳起来无非这样几个方面:

1.房企信贷政策收紧,最明显就是信托贷款、海外发债开始被管理。

2.按揭贷款利率见底,局部利率甚至又重回上升通道。

3.拿地回归温和,但新城出事后,各大房企开始了分食。

4.重庆前行政一把手近期做了一个演讲,他大胆而精准预测,今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。而中国的GDP今后十几年的平均增长率大体在5%左右。

5.这还没完,被约谈过的苏州继续加码调控。另外,洛阳6月房价涨幅全国第一之后,近期给房价设立“涨停板”。同样,有消息说重庆(未经完全证实)召开的一次开发商大会上,也明确2019年重庆全年房价涨幅控制在5%以内。

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所有这些信息聚焦在一起,杠杆游戏觉得已经没啥说的了,那就是奉劝某些人,不要再怀疑调控的决心了。

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1、5%!房价“计划时代”确立

决定房价的东西,大家都说是政策。说白了,真的是这样。

当然,这是一个基于国情和情绪的简单粗暴表达。其实细节还是很丰富的。

比如政策其实本身也是很复杂的。经济需要、人口流入因素、产业发展情况、供地多寡、货币政策……

今天这些暂时都通通让位,其实也都会在必要时出来“存在感”一下。

反正就是,不管采取什么办法,房价要稳定或略微增长。这大概是主要城市必须完成的任务。

注意5%这个数字。此前很多地方都有传过这个数字。

苏州被点名后,某会上明确说过这个涨幅。而重庆此次也传这个数字,两相结合,大概也就明白了。

这个数字,其实就是上面的底线要求。

为什么是5%?重庆前行政一把手把道理说很明白了。今后中国GDP十几年的平均增长率大体在5%左右,房价需保持平稳一致的节奏。

而如果房价增速过快,那么资产泡沫,绑架经济,影响产业健康发展。包括金融风险,也容易再次推高。

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房价明显跌也不行,2014年之后那2年的情况我们经历过。太难熬了。所以,也不能让房价去拖累经济和就业。

所以,综合来看,5%就成了最好的增幅目标。这样也可以实现房住不炒的任务要求。。

考虑到房贷利率水平,炒确实难了。当然每个城市,包括楼盘情况不同,每个人资金实力也不同。并不意味着投资都不赚钱。

长远看,杠杆游戏说过很多次,核心城市、核心地段肯定是有保障的。何况,你懂的,我普及过很多次货币历史,钱是要发行的……

从市场角度说,房地产确实进入了一个略显“计划”的时代。对于房企来说,什么价拿地,以及运作效率、能力,未来是赚钱的核心本领。

另外,苏州就不说了,说一下洛阳和重庆。为什么洛阳房价要搞“涨停板”,重庆可能要搞5%涨幅上限,而且都被报道或传出类似消息。

道理很简单,两个城市和苏州一样,此前一段时间,房价有点引起关注。主要是新房,二手房部分情况有不同。

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2、房价长期的真正压力

注意,这个压力并不是说所有城市一定陷入下滑。而是说,非核心城市、核心地段,房价的支撑为什么不如今天。

以前,杠杆游戏写过文章,专门分析这几十年来我国的人口出生数量。

其实那篇文章说明一个浅显的道理,这十多二十年的房价现象,非常简单,归纳起来无非3点:

1.改革开放,特别是福利分房时代结束、加入世贸组织后,我国经济发展、城市化制造的需求;

2.人口结构决定的。以前确实生的量大,房子需求自然大;

3.货币现象,钱那么多一定会反映到某种资产品价格上。有什么比房子更加稳定,适合蓄水、保值增值呢?

鉴于人口情况,不适合说太多,我就点到为止。

归根结底,我要说的就是,未来人口因素真的太重要了。而现在出生的人是多少?

很抱歉,杠杆游戏就不一一列举数据,说太多不好。杆友应该明白。

这几年,轰轰烈烈的抢人潮,也就理所当然。对当下有好处,无论地产还是经济,对未来也有好处。

不投入到抢人中的城市,或者对人口没有吸引力的城市,我们更应该问一下、想一下,这是为什么?

无疑,这代表一种经济和人口前景的判断。还有的城市,门槛也很低参与进来,但效果却并不理想。这样的地方,长期持有、投资,还是短线,可能就是个问题了。

另外值得一说,抢人成果前十来名城市之后,总的人口吸引力,实际都不算太大。

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图1.2018年我国主要城市失业保险参保人数变化排名 数据来源|各地统计公报、统计局、人社局等官方数据 制图|杠杆游戏·张银银

背后反映一个现实,城市化虽然没有结束,但是进度不如以前。同时,分化显得越来越明显,基础好、预期好的地方,会更好。

反之无论经济还是人口,都有压力。

而这个压力,才是各地未来必须面对的压力。

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3、调控的逻辑和投资的新逻辑

在杠杆游戏看来,调控的逻辑遵循这样几条:

1.哪个城市敢出头,一定会被摁住。苏州、洛阳已经明确给出了答案,如果传闻属实重庆也主动在给开发商喊话。

实际有些话就不用说了。全国大概都一样。

2.也不能跌,跌了必须想办法。之前南京下辖郊区高淳,不就逆势反倒是结构性放宽调控。

还有其他一些城市,都有动作。包括广州商改住等。

3.不亏钱的逻辑。无论开发商还是购买者,只要不是过于高价拿地、不是杠杆率过高,买来开发和投资,至少不会让你亏钱。

因为归根结底,稳定经济增速,还是需要的。都完全没钱赚了,日子过不下去,还怎么稳增长稳就业稳预期?所以不允许这样。

包括和经济增速适度的房价增速,这也说明,基本还是不会担心。当然,外部因素如果有啥变化,那要具体探讨。

投资的逻辑则是确实变了。核心就在于,有钱者得天下,而不是空手套白狼的冒险逻辑。

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具体来说,有两点:

1.有钱人还是更容易有钱。因为很简单,有钱才更可以投资。没钱你要加杠杆,比以前困难,风险也大了。

而持有大量现金的人,则有机会和能力实现更大的资产保值、增值可能。

2.穷人上车,进入中产,缩小和大部分人差距的可能。在高歌猛进的时候,富人和胆子大的人,可以大量投资,加杠杆,然后套现,穷人则是高位接盘侠。

财富转移就这样实现。

而今,穷人有了机会,可以相对稳定心态上车。上车之后,起码和大部分的财富差距缩小了。如果有机会,还可以实现改善需求,进一步缩小财富差距。

总的来说,这个世界做蛋糕的速度没以前快了。剩下一点儿蛋糕都还没吃到的人,喊你抓紧来尝一尝蛋糕。

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