痛苦的南京地王!煎熬的海南开发商!楼市面临寒冬吗?

痛苦的南京地王!煎熬的海南开发商!楼市面临寒冬吗?
2019年09月24日 22:57 新浪网 作者 杠杆游戏

摘要:调控至上,地方和房企都不容易(欢迎关注杠杆游戏)

痛苦的南京地王!煎熬的海南开发商!楼市面临寒冬吗?

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

南京地王很痛苦,海南楼市行情也有压力,开发商很煎熬。

其实,我想说,更难的恐怕还在后面。因为今天有一个地产、金融行业无不关心的表态。

9月24日,是中国这个世界第二大经济体,货币政策重要的一天。未来一段时间,我国货币政策一锤定音。易行长很坦白地说:

“我们并不急于像其他一些国家央行所做的那样,有一些比较大的降息和量化宽松的政策。我们的判断是,中国的货币政策还是要保持稳健的取向,要保持这个定力。”

他明确表示,目前中国的利率水平是适度的,法定存款准备金率的水平也为今后的宏观政策调整留有充足的空间。

这意味着,不管是南京那样的地王,还是海南楼市,以及全国多数地方,楼市要想反弹都困难。

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1、南京地王还会痛苦吗?不仅仅是个案!

其实开发商拿了高价地不敢开发,或不敢随便开盘,这个情况非常多见。

泰禾就是典型案例,杠杆游戏写过。最后的办法基本就是卖项目,要不扛不住啊。

媒体就报道,作为南京史上楼面单价最贵的地王项目,葛洲坝南京中国府拿地逾三年仍未入市。央企起码比民企融资有渠道,有背景一些。

如果换了一般民企,恐怕早得想办法了。

原因很简单,媒体都分析了,在“限价”政策、市场降温双重压力下,尴尬处境不可避免。

其实去年的时候,我就写过南京的部分项目。为什么是南京?

因为2016年楼市高潮时,不仅南京,很多城市都曝出地王。开发商简直吃了春药一样,特别亢奋。

而南京,就是那个地王最多的城市之一。这个话我用得很客气了。

以前我有一个南京的同事,偶尔见面听他说起南京的购房疯狂场面,我至今印象深刻。简单说,南京的房价当时在补涨,有向上海看齐的感觉。

想一下,这是何等的狂飙突进。

就以葛洲坝那一块地为例,2016年,葛洲坝地产以32.8亿元竞得南京建邺区河西南G14号住宅用地。楼面价超4.52万元/平米,这是南京史上单价最贵的地。

而且,迄今为止,这一纪录仍未被打破。

可是周边的房子多少钱呢?新房才这个价格,二手房也不过5、6元/平米。限价的背景下,你让地方怎么办?

如果限价放松,给这个项目提高一些,那么其他的呢?其实就算备案价和二手房持平,开发商也没赚头啊。

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前两年,还可以光明正大搞一些茶水费、排号费、装修费,各种乱七八糟都可以。现在,试一试,可能要引起轩然大波。

媒体还报道,同样是在南京,2016年9月鲁能以16.6亿元的价格竞得尧化门G52地块,约2万元/平方米楼板价,使其成为该区域地价最高的项目。经过三年的开发,该楼盘已基本是现房,不过目前仍未进行销售。

原因也很简单,目前周边房价也就3万元/平米左右,甚至不到。你让开发商怎么办?

那么开发商只能拖字诀。幸亏这两家都是央企,扛得住。

从目前局面看,只要调控不放松,类似项目就面临没钱赚,甚至亏钱的压力。

有开发商朋友就和杠杆游戏说,这样的情况全国其实很多。他所在的公司,有些项目其实也不赚钱,甚至略微亏钱。这没办法,必须快速销售回款。

现金流很重要,有的项目赚钱就可以了,公司整体可以稳健发展要紧。

但是类似地王,往往都是标杆项目,开发商一般还是慎重,不愿意明显亏钱,更不愿意成为笑话。

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2、海南楼市局面难解背后,调控的政治学

海南房地产行业之前火到不行。实话说,在杠杆游戏印象中,海南经济对地产的依赖太重了。

1990年代的疯狂就不说了。

我的朋友“西部城事”,前几天在《一锤定音!这个省变天了》(9月19日)一文中就举例:

第二次疯狂,2010年前后,受建设国际旅游岛的政策影响,海南楼市火速升温,旅游岛战略公布仅5天,商品房交易金额达171亿元,超过2008年全年总额,房价涨幅是全国5倍。

两次炒房泡沫,都紧随着国家政策利好的下发,海南房价水涨船高同时,也加剧了产业的空心化,目前海南的三次产业占比为20.7:22.7:56.6,二产相当薄弱。

当然,在杠杆游戏看来,海南这么好的自然资源、旅游基础,强调二产本身是不应该的。但房地产确实也应该稍微管一管。

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所以去年随着海南全省自由港、自贸区、国际旅游岛政策的进一步落地,海南急刹车,去泡沫、去经济房地产化。

当时我有写文章,不仅是调控达到极为严厉,全域限购,且几乎就是对未来新拿地开发住宅,进行了最严厉的围追堵截。

行情一下就变了。于是我们看到,海南凤凰岛项目,这个被誉为“东方迪拜”、曾代表着海南楼市的明星项目,近期以40.37亿元底价进行转让45%股权。

5年前,中交建收购邮轮港公司(核心资产就是海南凤凰岛项目)45%股权,花了近50亿元。

最新数据显示,2019年1-8月份,海南的房地产销售面积大降52%,房地产销售额降幅高达50%。而且,海南官方再次强调,海南要避免再次出现房地产的大起大落。

海南的故事说明,本轮调控不仅仅是经济考虑,背后的政治学更得想明白。玩不转,就得付出代价。

不久前,富力方面不也说了红树林的事,多人被问责。开发商在海南不仅仅要面临市场管控问题,环境责任,也是个问题。不小心就碰壁了。

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3、调控至上:煎熬的地方和房企

上面两个案例,一个谈具体地王,一个谈区域严厉甚至说有些极端的调控,其实背后指向同一处,房企不容易、地方不容易。

而这样的不容易,杠杆游戏觉得势必还要持续一段时间。央行行长的表态就是最好信号。

易行长表示,尽管全球各主要经济体陆续开启了降息潮,但中国是一个大型经济体,货币政策主要是服务国内经济,所以决定货币政策也主要是以我为主,考虑国内的经济形势和物价走势来进行预调和微调。

这句话翻译一下就是,暂时不降息。为什么不呢?因为我们有自己事,自己事是啥,易行长也解释了:

中国的经济目前还是在合理区间,物价方面也处于一个比较温和的区间。在转型升级中遇到结构性的问题,主要是通过供给侧结构性改革解决。

我觉得上面这句话得用心揣摩,实际意思就是我们有转型升级压力,也有物价方面的考虑,怎么能顺便跟着降息呢?

如果降息了,这给物价和地产传递的是什么信号啊。

上一轮的教训还历历在目。

所以近期即便流拍率增加,地方有些难受,那也没办法,先忍着。

实际上,今年上半年已经给过了空间,那时融资方便、便宜,卖地价格也高。开发商也好,地方也好,当时自己为什么不抓紧时间呢?

或者当时幻想全年都是小阳春,甚至还可以入夏,那就是幼稚了。

有没有下一波小阳春之类的周期呢?杠杆游戏觉得一定有,但具体什么时候?我不知道,看经济需求了。

而接下来四季度,整体来说是困难的。熬过这个寒冬再说吧……

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