史上最大规模,深圳6块地限价!房价降得了吗?

史上最大规模,深圳6块地限价!房价降得了吗?
2019年10月24日 21:34 新浪网 作者 杠杆游戏

摘要:至于买的价格是高还是低,很多时候就是看运气了(欢迎关注杠杆游戏)

史上最大规模,深圳6块地限价!房价降得了吗?

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

近期,深圳热度很大。原因总结起来,几乎全部是因为土地、地价。

先是深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市,几乎把每一块地的地价都标定了,公开透明。

接着,深圳召开公共住房专题会议,信息量很大:明年底以前全面完成“十三五”建设筹集40万套公共住房目标;限价人才住房、安居型商品房售价每平方米一般3-5万;至2035年前的公共住房建设用地已全部落实。

然后深圳又挂出了六块地,全部限价。

很多人总是想问,这对深圳楼市来说意味着什么?对于全国又有啥影响或改变?其实,杠杆游戏想说,深圳的情况和大部分城市不同。

背后残忍的地方,我觉得更值得一说。

史上最大规模,深圳6块地限价!房价降得了吗?

1、深圳根本就学不了。深圳这些年每年的土地供应、成交都是很低的。但是算起来单价,其实并不低。因为单价高,有时候一整年下来,总的成交价也不少。

当然,这点钱和深圳较高的财税收入比起来,好像也不是太突出。

可即便如此,这个钱也是钱啊。而且很多土地从整理到拍卖,中间的成本是很高很高的,特别在深圳这样的城市。

因此,一定的价格是必须要卖的,否则那真的就是亏死。所以我们看到,深圳限价,并不是不要钱,或者低到惊人的价格。深圳政府主要是让利,而不是折本。

而其他城市,财政可没这么充裕,债务压力还悬在头上。各种市政实施、基础建设都要钱,没有一定的土地价格和土地成交量,日子是没发过的。

一句话,深圳对他们来说,根本学不了。

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2、深圳的商品房价格,也不会因为几块地限价就腰斩。很多人都喜欢说,深圳在学习新加坡之类。这个说法,杠杆游戏按下不表。

我只想说,按照深圳计划,到2035年,深圳将新建住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量,将不少于100万套。量虽然不小,但摊到每一年,和深圳一年数十万的人口增量,以及既有需要住房的群体比起来,这个数字就不那么突出了。

深圳的问题在于总的供应量相对有限,绝对土地价格和既有的房价基础,已经摆在这里。

我们看其他城市也好,其他国家的发展历程也好,就会明白,深圳房子会形成市场和保障两个体系。但是市场体系的价格,几乎铁定是较高的。

无论如何,深圳有更多保障性住房的增长和存在,对于吸引、留住人才,是好事。很多城市如今其实都意识到了这一点,搞人才房、公租房……

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3、大部分城市保障性住房其实都不少,但是……政策性房子,或者说保障性住房,有很多类,从开始的单位福利房、廉租房,到公租房,进一步到人才房、安居房、集体土地纯租赁住房、共有产权房等。

不管它叫什么名字,都有政策性质、保障性质在里头。如果我们去了解或者统计就会知道,不只是深圳,大部分城市这几十年来,包括房改这20来年后,保障性住房的总量依旧是非常高的。

但是,对,杠杆游戏要说的问题就在这里。这些房子过去的管理、分配模式,以及退出机制等,存在问题。所以,市场的归市场,保障的归保障,在我们社会几乎从来没有真的实现过。

而从10年前左右,公租房模式的实践开始,才慢慢开始了规范和公平。

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4、倚重卖地收入,是大部分城市未来很长一段时间不可避免的事。经济的增长是有规律的,一个国家的特别政策,也不可能惠及大部分城市。

因此,我们只有深圳、北京、上海这样的城市,才可以有非一般的经济实力和财力。

城市就是一个公司,没有钱是运转不了的。

生活很现实,城市也很现实。财税收入增速太慢,搞什么都要钱,而且本身还要还钱。如果我们把这些债务统称为市政债,杠杆游戏观察很多国家、社会后发现,实际这些债务很多永远是不还的。

无非就是利用通货膨胀和永续循环维持。只有少量国家或者城市,可以有真的财政盈余。

明白这一点,并考虑到我们的财税体制就会知道,倚重卖地收入,未来很长一段时间,必然还是大部分城市的宿命。

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5、维持一定的地价、房价是很多城市的解药。其实我很想说,对于很多城市来说,房地产意义重大。我们去杠杆、去泡沫,防范金融风险,都是对的。

但是,这个过程不敢激烈,不能硬着陆。

其实杠杆游戏也写了很多遍,这就是一个时间换空间的过程。这过程,运气好可以短一些,可以平缓一些;运气不好,时间可能就要长一点。

一代人的青年时期没有多少年,结婚生子买房,这都是几年内就要完成的事。等不了,你就得买。至于买的价格是高还是低,很多时候就是看运气了。

无论如何,调控迄今还很坚挺,给了很多人上车的机会。尽管绝对价格让很多人不满意。

同时另外一部分人,也不满意,因为他们重仓了楼市,他们甚至加了很多杠杆,赚钱是他们唯一目的。

每个城市就处于这样的夹缝和煎熬之中,两个群体都得照顾,还有自己的地价和财政平衡需要维持。

大家都不容易。

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