西安二手房挂牌激增!市场进入博弈期,救市与否大家最关心

西安二手房挂牌激增!市场进入博弈期,救市与否大家最关心
2019年10月28日 21:35 新浪网 作者 杠杆游戏

摘要:大部分城市二手房价格在回落后,依旧高于周边新房价格(欢迎关注杠杆游戏)

西安二手房挂牌激增!市场进入博弈期,救市与否大家最关心

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

形势似乎很严峻的样子。

一则《西安二手房价创四年半最大降幅,140万的两居室降到106万》报道,让网红西安更“红”了。

报道说,西安在售二手房将近9万套,二手房难卖,中介转卖新房;买卖双方话语权转换,二手房“回吐”虚高涨幅;价格倒挂仍然存在,二手房价格面临下调压力……

报道说的当然都是事实,只是当杠杆游戏看完报道,又觉得似乎似曾相似,各大城市几乎都这个情况。

比如西安的9万套算什么?重庆早就是十多二十万套了,成都不早也跃过10万套……

其实大家关心二手房市场,无非还是关注整体的房价走势,以及会不会救市。这些问题,我觉得很好回答。

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1、二手房在中国,本来就没人玩

每一轮调控进行到中期,我们发现,各地都会出现二手房挂牌量激增,然后交易却一般的情况。

原因是什么?杠杆游戏觉得,其实一句话就可以回答——二手房在中国,本来就没人玩。

研究机构,或者部分地方官方统计部门,都有二手房相关的数据统计或分析。不过,杠杆游戏今天觉得这些数据看或者不看,参考或者不参考,大概都差不多。

道理非常简单,二手房不具备用来投资的基础。

首先是交易费用太高,各种税费成本、中介成本等,相对新房简直高出太多。

其次,首付太高,评估价格低,没有加太多杠杆的可能。赚钱必须得加杠杆才划算,二手房评估不起价格,那么首付的比重、绝对额度就太高。

掏太多真金白银,这还怎么让人愉快投资?

再次,二手房的房龄摆在那里,如果再养一段时间出货,评估价格就更低,更不具备投资可能了。没人做接盘侠啊!所以买二手房的,主要目的不是投资,而是真的居住。

而反过来,为什么新房具备投资基础,为什么新房可以衍生出二级市场?道理也非常简单:

第一,新房首付低,只要你有买的资格,就等于获得了便宜加杠杆的机会。不花自己的钱投资,何乐而不为?

普通人一辈子,在中国可以白白获得的投资机会,真的不多。多一次买新房的机会,往往都能赚。

第二,因为调控,限价让新房、二手房价格倒挂。往往实际情况都是新房比周边二手房价格便宜一大截,买到就等于赚到。那么,是个傻子,都知道要买新房。

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对于很多刚需来说,也知道新房相对便宜,且二手房首付高,一般人能不能承受,本身是个问题。最起码,阻隔了一部分群体买二手房。

因此我们看到,除了北京、上海、深圳等少量城市,在绝大部分城市,二手房交易的活跃度从来就不算高。

但即便是北京、上海,因为上述原因,也很少有人买二手房来投资。个别学区房例外。

甚至很多城市的人有“新房癌”,打死不买二手房。应该说,较老的二手房,户型、采光、配套等确实有缺陷,如果不是为了教育,无人问津是可以理解的。

而很多次新房,要说各方面条件不算差,但很多人还是不愿意买,这确实就是个问题了。

所有这些问题、原因累积在一起,导致只要楼市进入稳定期,二手房市场挂牌量就容易井喷。往往前期新房市场越火爆,接下来的二手房市场压力就越大。

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2、西安及其他城市,楼市会不会被二手房滞销拖累?

二手房挂牌量的激增,容易导致买方市场出现。于是我们看到,西安也好,还是很多城市也罢,二手房降价的情况发生。

不降不行啊,因为二手房供应太大。市场规律,就是这么简单,房子也不例外。

不过,杠杆游戏要说的是,大部分城市二手房价格在回落后,依旧是高于周边新房价格的。

考虑到因为限售2、3年等因素,这些新挂牌的二手房,当年是新房时的价格,往往比今天周边新房价格还要略微便宜。

也就是说,即便二手房价格跌了,但只要能成交,依旧有套利的空间。

我想这才是目前的实质。

我有一个外地朋友,3年前跑到某地去投资房子。然后今年房子挂了几个月后,卖出去了。他卖出的价格,比最高峰时要低。无非是少赚一点,本质上都是赚了。

赚多赚少,有很多因素决定。而调控形成的价格差,以及人才吸引政策、落户放宽,以及购房者投资保底心理导致的购房热,很好维持了新房市场的活跃度。

就目前来说,二手房市场虽然遇到了压力,但还没有到彻底滞销的地步。恰恰,这些二手房接盘侠,很好维护了价格底线。

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我们知道,真正买二手房,要么是真的刚需,要么就是改善性需求者。这部分群体,和新房投资者的本质不同在于,他们出发点就不同。

新房投资者都明白,买到就是赚到。而二手房购房者想的往往是,现在买比之前几个月便宜了不少,划算。

看,这就是心理状态的差异。

就主要城市的实际情况来说,杠杆游戏发现,其新房供应很少有真的井喷的,基本维持一个节奏。

这个节奏对于蓄客是很有利的,限价也让剪刀差很有吸引力。

同时,大部分城市,核心区新房已经非常有限。而一个城市的优质资源,大多还是集中在核心区域。这就决定了,不管二手房挂牌量有多少,核心区总是少数。这一区域的价格基础,还是比较扎实。

所以二手房可能存在分化,核心区二手房相对还是有价格保证。而郊区二手房,目前虽然开始了挂牌量井喷,博弈变得激烈,但离被压垮,实际还有一定距离。

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3、救市与否大家最关心

到底什么时候,行情会发生根本性逆转?比如二手房比周边新房价格还低,或者基本一个价。

我的看法时,这恰恰就是从中央到地方,都不愿意看到,正努力防范的。

多稳目标是稳什么?其中就包括稳房价嘛。认清楚这一点非常重要。

对于各大城市来说,首先是“自救”。

怎么“自救”?办法其实也很粗暴,扩大有购房资格群体。前两年,调控刚开始严厉,各大城市不就祭出了人才政策,大幅放宽落户政策,然后很多人自然而然获得了购房资格。

有了购房资格,如上文杠杆游戏所写,加上新房和二手房之间的价格剪刀差,谁都想买。这不就有利烘托了新房市场。

海南近期不也在“壮士断腕”后,放开了落户政策。

接着通过“限售”,2年、3年,甚至更长时间,不允许交易、出售。购房者守着剪刀利差,不允许你马上套现走人。交易等于被部分冻结。

现在的问题是,限售时间很多逐步结束,交房高峰也到来,所以今年市场上猛然出现这么多二手房。

扎堆冒出来的二手房,背后对应的不就是一个个想要套利的人。大家目的其实都挺赤裸裸的。

上面当然也知道,所以才有了今年的小阳春。此前杠杆游戏总结过,这是大周期里的小波段周期玩法,需要时给点阳光,略微过热赶紧又收一下。

无论货币政策,还是调控政策的收放,大致都是这样。目的就一个,维护房价的稳定,保持市场一定的热度。

有了一定的热度,二手房就能消化;有了一定的热度,土地价格和成交,就有保障。假如哪天我们看到市场热度有点降温,土拍市场也不再热闹,我想这离小波段给点阳光,也就不远了。

你说这算不算一种救市呢?

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