房企有多难?4000亿难迈,绿地提前过冬

房企有多难?4000亿难迈,绿地提前过冬
2019年11月01日 23:49 新浪网 作者 杠杆游戏

摘要:减速、漩涡、彷徨(欢迎关注杠杆游戏)

房企有多难?4000亿难迈,绿地提前过冬

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

已经记不得这是第几个冬天。对于楼市来说,寒意彻骨。

美联储年内第三次降息,但多方期盼的我国降息却没有动静。离春节还有2个多月,可以预见,年内,大动作很难再发生。

最近房企三季报接二连三,杠杆游戏也一直关注,有人欢喜有人忧。最近在关注的是绿地,这家近期争议很大,同时,也非常具有代表性的沪系房企。

趁着财报发布,也想和杆友们一起梳理梳理,这一系列数据和事件背后,房企如今到底面临怎样的生态。

房企有多难?4000亿难迈,绿地提前过冬

1、减速

近日绿地公布的三季度报告显示,2019年前9月,绿地实现营业收入2940.2亿元,利润总额223亿元,同比增长37%;归属于上市公司股东的净利润118亿元,同比增长33%,看上去还正常。

值得注意的是,报告期内,绿地实现合同销售金额2345.53亿元,较去年同期的2670亿元减少12.1%。

其中,第三季度绿地的合同销售金额668.68亿元,比去年同期减少35.8%。对于下滑绿地财报给出的解释是:受整体市场下行压力及新增供应上市节奏影响。

话是没错,但看下其他房企,杠杆游戏还是认为这个成绩有点让人失望。

比如,保利的三季报数据显示,今年前9月该公司累计实现签约金额3467.73亿元,同比增长14.2%,其中一二线城市的签约金额占比75%;实现签约面积2293.78万平方米,同比增长13.29%。

这个速度已经算慢,很多声音还说保利羸弱了,比如已经被融创拉开了差距。今年前九月融创累计实现合同销售金额约3694.9亿元,同比增长16%,累计合同销售面积约2531.8万平方米,同比增长21.46%。

如果保利还算“羸弱”,那杠杆游戏真不知道该怎么形容绿地,惨?这个字今年似乎属于蔚来的李斌,开个玩笑。

房企有多难?4000亿难迈,绿地提前过冬

绿地财报里自己说,前三季度,公司保持了“稳中快进、稳中向优”的发展势头。不可否认绿地非常优秀,但说快进似乎差强人意。

负债方面,三季报显示,截至2019年9月底,绿地的资产负债率88.29%,较年初下降了1.20个百分点,扣除预收账款后负债率为81.50%,下降2.90个百分点。虽然降了点,但仍居于高位。

此外,绿地前三季度经营性现金净流入也继续为正,达到91亿元,但相比去年末降幅也很大,下降了70.53%!

房企有多难?4000亿难迈,绿地提前过冬

另外还有一些数据也非常惹眼。比如上图合并利润表中,2019年前三季度,绿地销售费用为42.3亿元,去年这一数字为52.3亿,同比下滑接近20%。

注意:销售费用的增减很大程度上和销售业绩成正相关。

当然也有例外的情况,比如内部管理能力的提升,会减少一些销售费用。但问题来了,数据显示,今年前三季度绿地的管理费用达到了82.5亿元,去年同期为68亿,同比增长21.3%!这又怎么解释?

值得注意的还有财务费用和利息费用。报告期内,绿地的财务费用为39.6亿元,去年同期24.4亿。利息费用也是增速较快,今年报告期内为36.6亿元,去年同期为21亿元,同比大涨74%。这意味着什么?

房企有多难?4000亿难迈,绿地提前过冬

2、漩涡

这样的疑虑,从绿地最近上头条的频率中,或许能看出些端倪。刚刚过去的10月,“绿地湖南强制要求其员工买房”的消息热传。

有聊天截图显示,湖南绿地员工被要求12天内完成购买一套房产的任务,不完成者将被除名。

房企有多难?4000亿难迈,绿地提前过冬

后面绿地有关部门回应说,部门负责人传达会议精神有误,不存在“不购房就开除”的情况,而是“员工福利”。

很多人不信,杠杆游戏觉得可信度还是较高。全员卖房其实不奇怪,见怪不怪。但如果把除名摆上台面,违法不说,对内对外的舆论影响无法估量,作为上市公司和知名房企,绿地管理层不会不明白其中的利弊。

但压力似乎确实存在,比如21世纪经济报道就曾提到,多个当地从业者确认,今年绿地湖南的销售情况不佳,“公司上下压力很大”。

更奇葩的还是,此前有媒体报道,绿地杭州的“脑洞”营销:一房三卖。

一套房子分割销售给3个业主,一本房产证三个业主共有。该楼盘打出“31平方米68万元起,8年包租年化收益6%”的旗号。原本总价200多万元的房源让三个业主“拼单”,直接把总价降到“68万元起”。

杠杆游戏眼界窄,实话说之前还真没听说过这种玩法。

这还是绿地在杭州的地王项目,后续杭州市住房保和房产管理局方面关注到此事,约谈相关公司。

此外,绿地西安、郑州等地的项目更多次遭到业主维权。此前著名的武汉哭房女,哭的正是绿地“精装房”。

尽管目前事件都告一段落,但各种原因仍值得深思。绿地其实是一家有声誉的公司,但今年发生这些事,实在……

房企有多难?4000亿难迈,绿地提前过冬

3、彷徨

当房地产的金九银十不再,房企们近年来持续上扬的销售曲线,也在2019年下半年出现了拐点。

现金流紧张,从而引发销售业绩焦虑,业主话语权变大,或许将在很多房企里常态化。

融资问题也让很多人着急。2019年5月以来,信托、发债等渠道对房地产业的融资支持持续收紧,房企借债利率迅速走高。

克而瑞统计数据显示,2019年前九个月,房企新增债券类(不含贷款)融资成本为7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。

泰禾集团、佳兆业等民营房企近期的发债年利率冲到了10%到15%的高位。宝龙地产、华润置地还采取了配股的方式融资。

好在绿地的融资成本还不算很高。为了追赶上同行,绿地也是不断提高周转速度。根据《乐居财经》的统计,2019年上半年绿地总资产周转率为0.19次,2018年同期为0.18次,2017年同期为0.17次,连续三年提高。

这当然没错,房地产很现实,大家也都这样。

房企有多难?4000亿难迈,绿地提前过冬

2018年,绿地控股销售额定格在3875亿元,距离董事长、总裁张玉良的4000亿目标差了临门一脚。而后,张玉良又立下2019年增长15%到20%的目标,如果以此考量销售额,则前三季度只完成了50%左右。

如果追赶要用“维权”作为代价,这样的狂飙真值得吗?毕竟购房者都会用钱投票。

现实是,房企寡头化趋势面前,追赶需要;楼市长效机制下,质量更需要。如何实现二者的平衡,这恐怕不仅是绿地需要回答的问题。

版权及免责声明:本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!杠杆游戏任何文章之观点,皆为学习交流探讨用,非投资建议。用户据此进行的一切投资,请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

特别声明:以上文章内容仅代表作者本人观点,不代表新浪网观点或立场。如有关于作品内容、版权或其它问题请于作品发表后的30日内与新浪网联系。

杠杆游戏

杠杆游戏

用数据读懂经济中的杠杆和泡沫

+关注
作者文章