利好刚需!小阳春就在眼前!房贷利率开始降了

利好刚需!小阳春就在眼前!房贷利率开始降了
2019年11月20日 21:25 新浪网 作者 杠杆游戏

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

刚需该笑了,炒房的我觉得还是想得有点多。

明年房贷利率会略有下浮,现在几乎是确定了。因为,月度(20日)贷款市场报价利率(LPR)下浮5个基点落地。

具体来说,1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%,1年期和5年期较上个月报价对称下调5个基点(BP)。

房贷基本都是较长时间,也就是对标的5年期LPR。5年期LPR只要降了,特别是未来趋势如果是稳中有降,那么没有其他变量的情况下,房贷利率自然就是整体比现在低。

你说刚需该不该高兴。

1、刚需该看房了

其实,多日前,这已经是板上钉钉的事。原因很简单,11月以来,央行已接连三板斧:

11月5日,调降1年期中期借贷便利(MLF)操作利率5个基点至3.25%。

11月15日,开展1年期中期借贷便利(MLF)2000亿元,中标利率为3.25%。

11月18日,开展1800亿元逆回购,下调中标利率5个基点至2.50%。

详见杠杆地产此前的分析《“降息”拯救楼市?》(11月5日),以及《“降息”!房地产还敢玩吗?》(11月18日)。

尽管幅度有限,也更多只是市场化操作。要明白的一点是,除非经济、就业感觉很困难,否则不会轻易降基准利率。

在我看来,市场化“降息”,就是当下我国利率政策操作的主要方式。所以杠杆地产的第一个判断是,“降息”周期开启。我们比美国等晚,但是不会迟到。

大家都一样经济需要。

第二个判断是,经济确实有需要。之前我写了,央行的“以我为主”,到底是什么?就是经济。此前经济还行,全世界降息关我什么事。

恰好你们都降了,给我外部环境。现在三季度经济数据出来,我发现自己需要。那么,随便你们怎么暗示12月不降息,我自己搞自己的。

第三个判断,上半年小阳春到现在又好几个月了,压力大,得给点阳光。很多地方二手房要么挂牌量大增,要么价格稳中有降。

还有的地方,土地拍卖行情开始不好。

从南京到深圳,近期各地都在小幅度、结构性鼓励部分人群买房,不多说,大家都懂。

但央行迟迟不表态,这怎么行?杠杆地产一直说,房子要买得好,或者正常,一要购房群体够大,二要房贷给点实惠。

央行可以给的就是利率降低一点。虽然目前只有很小幅度。

当然,各地的房贷利率是不一样的。比如上海首套房甚至可以比LPR还略低。

央行此前只是出了通知,比如首套、二套按揭贷款底线,LPR利率(不)加多少基点。

但是杠杆地产这一个多月,去过和了解过好几个城市,他们首套房无一例外,都是在LPR基础上加好几十个基点,实际几乎都是参照之前基准利率上浮10-15%在执行。

也就是说,想要让银行让利,没门。人家银行也真的有苦衷,存款利率大家都在上浮,央行借给银行的中期借贷便利(MLF)也贵,所谓下浮5个基点,也就是下浮了0.05%。这和我们过去,以及美联储降息动辄20-25个基点算个毛线。

但只要下浮了一点,对于刚需就是利好。对于提振楼市消费,鼓励部分刚需入市,绝对是有帮助的。毕竟目前观望的太多了。

我之前一直说等年底,这就是年底。

对于刚需是这样,投资者则是另外一个逻辑——下浮5个基点,100万,贷款30年也就少1万来块钱,没啥意义。二套以上,动辄上浮好几十个基点,有些地方实在是比较夸张。

除非哪天,明确鼓励大家都入市,再来一轮楼市牛周期。这可能吗?

2、央行到底是“打左灯”支持实体经济,还是“朝右转”起码也帮楼市

就在11月中期借贷便利、公开操作、定向降准,接着一年期和五年期LPR均也下调5个基点(BP)之时,11月19日央行召集多位大行领导开了一个座谈会。

目的就一个:

希望各大商业银行要继续强化逆周期调节,增强信贷对实体经济的支持力度;要发挥好LPR对贷款利率的引导作用,推动金融机构转变贷款定价惯性思维,真正参考LPR定价,促进实际贷款利率下行。

这个话大概两个意思。

一是,近期央行的操作,包括LPR机制下的利率下浮了5个基点,主要目的是希望帮助实体经济。

话是说给全国人民听的,是说给企业家们听的,也是说给银行听的。你们主要还是帮助实体企业,而不是主要去帮房企或楼市投资者。

所以我说,刚需可以去看房了,投资者还是省省,别想太多。这个理解,杠杆地产认为没问题吧。

二是,现在实体经济对资金的需求其实疲弱,融资成本也没怎么明显下行。好像大家伙,还不习惯用这个LPR的利率去贷款给企业。

原因很简单,LPR与MLF之差基本没变。为什么?银行从央行借钱的成本摆在那里,各种成本往往是增加,很难降低。

这个时候,你让我怎么去执行较低的贷款利率?

所以这次MLF下浮了5个基点,LPR也才实现下浮5个基点。

这个时候问题就来了,很多实体企业是缺钱,但是整体上问题主要不是利率。而是拿贷款去干嘛?

投资信心和回报的问题。真正关心利率的,杠杆地产一直说,其实更多是房企、购房者。

前几天,杠杆游戏分析央行三季度货币政策执行报告时也举例了,目前增幅最高的贷款还是房贷。如下图。

当然,我要说实体经济利率低一点,这是绝对应该的。毕竟LPR是指挥棒,这个低了,其他一切途径的钱才可能更便宜。

问题是,如何让LPR被各行各业普遍接受,而不仅仅是房地产狂欢?

说实话,这个事我觉得不能都指望央行。还得各部门,以及做很多事来努力。

比如很简单一个道理,窗口指导也好,还是给楼市的贷款总供给,以及从上至下的调控政策也罢,接下来是不是都挺楼市?

适当放松,那是ok的;如果小阳春还不满足,整个夏日恋曲,那就帮不了实体经济。

打左灯还是朝右转,看下一步了。

3、真正的底线是就业保证,2020楼市躁起来还是稳定,就看这个

我坚持此前看法,这次主要是搞一个小阳春,2020的小阳春。整体和2019年、2018年的小周期变化一样。

此前杠杆地产分析了,只要年初经济好于预期,搞到一个开门红,年度压力就会小很多。

我喜欢的一名经济学家,这里不方便说名字,因为人家的看法好像还是有点猛。他就说,11月、12月其实就是垃圾时间。

整年的经济目标已经基本达成,稍微给点空间,表现可能还会好于预期目标。

然后年底时利率开始给力,各地自己也会看着办,财政政策再支持一下。比如专项债,已经开始努力,虽然效果还有待观察。

这一切结合一起看,那就是中央希望2020开门红。

套路是不是和2018年、2019年一样。

经济数据有基本保障后,实际主要目标是稳定就业,以及产业调结构和升级。一句话,保障就业,并给实业空间。

调结构和升级的事,很漫长,任何时候必须保障的是就业。2008年的情况大家还记得,数千万农民工一夜之间回家了。

这个说法杠杆地产略微夸张,但就是这个意思。

所以当时要出台四万亿政策稳增长啊!我国今天的经济结构、就业形态和当年发生了很大变化。大部分时候,只要正常运转,就业是有保障的。

很多杆友,肯定觉得官方的就业数据,呵呵。杠杆地产当然明白大家的意思,只是你去看,你身边朋友没工作,长期找不到工作的到底多不多?

真的没几个,亲身感受是最直白的。大家有个饭碗这年头不是难事。

问题反倒是房子、房价,只要房价还行,就现在这个样子,不要再躁动,大部分人买房还是可以的。

只要有人买,房价就稳定;只要稳定,就业和房地产带动的各行各业也有保障。

“以我为主”,利率给点力。调控先适度放松,看形势有入夏的风险,及时刹车,“房住不炒”继续喊起来。如此,就可以稳定房价,同时给经济一些时间。

故事都是差不多的。

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