房价降了,人才跑了?北京不该被唱空

房价降了,人才跑了?北京不该被唱空
2019年11月25日 22:45 新浪网 作者 杠杆游戏

房价降了,人才跑了?北京不该被唱空

撰文|道一&编辑|雯雯

前几天,杠杆地产看到一篇网文《难以置信!90%的房子降价!向全国“输血”!北京彻底变了!》。从标题就不难看出,文章在讨论北京房价下降和人才外流问题。

很多年来,在人们吐槽或唱空的城市排行上,北京一直占据C位。

它的房价、环境、交通等问题一直遭人诟病。而只要它房价稍有下降或者人才稍有外流,就会被唱空。

其实可以理解,流量时代,博眼球偶尔也是必要的。这也从另一个角度说明了,北京的高关注度。

因为,它是祖国的首都。

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01

房价降了?

北京最近把全国房价最高的宝座让给了深圳。但这并不能说明市场对北京没信心,而是深圳情况确实特殊。

深圳面积1996.85平方千米,常住人口1302.66万人。北京面积16410.54平方千米,常住人口2154.2万。

也就是说,深圳的人口密度远远高于北京。

深圳只有北京八分之一的面积,土地供应本来就有限。加上深圳经济不弱,坐上全国房价最高的位置,其实是市场正常的反映。

还有人说,今年的北京楼市异常惨淡,多项核心数据创2017年“317新政”以来最差。

比如,截至今年10月,北京住宅(不含共有产权住房)库存突破7万套,创下最近8年来的最高纪录。

再比如,今年10月,北京二手房业主降价比重高达91.6%,为“317新政”以来的最高值。

可实际上,楼市很复杂,杠杆地产想说的是,仅靠几组表面数字不足以说明全部问题。

再者,住宅有很多种,在豪宅销售方面,北京的表现并不差。

根据克而瑞的数据,今年前五个月,北京、上海的千万级豪宅(一手)成交量翻倍。侧面说明了中国两大经济中心的强大内力。

而北京3000万以上豪宅的成交量更是为去年同期的6倍。不难看出塔尖人士对北京市场的巨大信心。也说明北京这个市场,只要有一点点阳光,就会非常灿烂。

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02

人才跑了?

除了房价下降,还有说人才流失。

2019年,北京企业京东发布《中国人口迁移和城镇化发展研究报告》,报告显示:北京正向全国输送人才,不少流向了广州、深圳、上海。

据中国人口迁移和城镇化发展研究报告,2018年北京净迁出人口高达28.7万。北京迁出人口,主要流向广州、深圳、上海、杭州。

有人还担心北京不仅流失了人,更流失了人才。

11月10日,清华大学《数字经济时代的创新城市和城市群发展研究报告》显示,上海、深圳数字人才吸引力最强,而北京和广州一道,数字人才净流出。

但杠杆地产还是想说,人才流失值得北京重视,可离开北京并未成为北京人才的大面积普遍性选择。所以北京依旧不该被唱空。

其实这几年北京自身处于调整期,短时间内会带来一些不确定性,这可能是一些年轻人离开北京的原因。

另外,北京市容市貌确实没有上海精致,气候环境也确实没有深圳宜人,消费又不如广州亲民。

这些都在一定程度上,削弱了北京的吸引力。

但我依旧看好北京,下面杠杆地产就来说说理由。

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03

唱空北京?该歇歇了

华北第一新区蓄势待发,北京也的确在“疏散非首都功能”。

然而,北京未来绝不可能是华盛顿、堪培拉、渥太华和巴西利亚,那种纯粹的政治首都。这是中国的政经格局决定的。

去年,北京的三产增加值高达2.4万亿,比上海高出两千亿。换言之,北京是中国服务业和高科技创新的绝对中心。

先说金融,尽管在金融增加值这个指标上,北京已落后于上海,但金融机构总部数量还是远多于上海。

在现有的政经体制下,中国的金融决策中枢和系统重要性金融机构,都会继续设立在北京。这让北京的金融中心地位无可撼动。

北京的金融机构本外币存款余额,也是笑傲全国,这背后是这座城市巨大的金融资产规模和高度活跃的投融资活动。

再看以互联网产业,可能上海、杭州、广州、深圳加一起都不一定是北京的对手。那些总部并不在北京的互联网巨头,如阿里、腾讯,也都把北京作为重要的基地或者第二总部。

这还没算上北京为数众多,位列500强的央企们。

或许在城市形态上,上海像东京;在创新氛围上,深圳像旧金山。

但实际上,按城市功能而言,北京才更像东京。同时叠加了波士顿(名校众多)、洛杉矶(影视发达)、旧金山(科技企业积聚)的功能。

上面杠杆地产讲到,政治的根本结构安排,让中国政治中心和经济中心不可能分离。其实这也不是中国特色,类似情况在东亚尤其常见,如日本、韩国、印尼、泰国。

在这里杠杆地产可以负责地告诉大家,未来北京的央企不会大量外迁,金融中枢和相关产业不会整体外移。“全球科技创新中心”赫然写在北京的规划里。北京的新经济版图不但没有缩水,反而更大。

这样的北京,有什么理由唱空?

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04

2300万是不是北京的人口上限

很多时候对北京的唱空,更多是一种气话。

其中一个原因是由于北京对外来人口吸引力太大,来者众多。相对来说,北京可能没有那么重视人。想想北京高难度的落户门槛,不提也罢。

但北京有自己的苦衷。2300万,是北京要死守的人口红线。

2017年,北京城市总体规划(2016年—2035年)批复通过,规划里明确规定:到2020年,北京市常住人口规模要控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。

但在规定获批之前,北京市人口就已经见顶。

相信北京的人口容量,经过了一系列科学测算。但测算人口红线时,谁知道未来的社会发展和科技进步?

唐朝百万人口的长安,就已经是世界最大城市,现在东京圈可是住着超过3000万人口。

很多人抱怨着地铁太拥挤了、看病和入学更难了,房价也被炒高了。总给人感觉这座城市人口已经到了极限。

其实这些想法背后都有一个假定——城市公共资源是有限的,人口一旦突破了临界点,就会造成僧多粥少的局面,进而降低居民生活质量。

不过任何公共资源都是可以增加的,城市最强大的地方就是在于它能远距离调动各种资源。拥有1500万人口的洛杉矶,85%的自来水都是从其他地区调来的,这方面HK和新加坡更是如此。

自然资源的匮乏不一定会阻止城市的生长(杠杆地产请大家想想沙漠中的迪拜),就更别说道路、学校、医院这类原本就是可以建造的公共资源了。

早在2007年,就有经济学家提出5000万人城市的可能性。理由是:人口集中带来规模经济效应,能有效提升经济运转的效率,实现更广泛的分工。人口红利也使公共交通等基础设施更有利可图。

此外,人口集中后,垃圾处理和城市污染等问题反而能得到集中有效的处理。

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05

更好的北京何以可能

5000万人的超级都市毕竟只是设想。

但3000万人口的城市是现在就实际存在的,东京圈是如何做到的呢?

首先,不得不提东京超级发达的轨道交通系统,它为东京提供了强大的运输和周转能力。

尽管在世界地铁运营里程排行的前几名都是中国城市。这其实是由于统计口径的原因,比如东京地铁运营里程大概500公里,放在中国现在也就第3位,未来排名会更低。

但东京还有庞大的国铁、私铁,它们和东京两家地铁公司共同组成了长达3000公里的轨道交通网络。

要知道京广高铁也才2298公里,3000公里可以从广州到沈阳了。

房价降了,人才跑了?北京不该被唱空

图片来源|东京地铁官网(特此感谢)

其次,就是合适的城市形态。

东京没有类似天通苑、回龙观这种睡城,办公区、住宅区、商业区分布合理。这就避免了哪条地铁上下班挤不上去,平峰时间又空得要死的尴尬。

再次,还要回到城市管理问题。还不说东京,就说上海和深圳的城市管理,值得北京借鉴。

第四,不能忽视城市连绵体的作用,按连续街区(即建城区面积)来界定城市区域,而不是行政区划。

人口多达3784万的大东京其实是地跨东京都、千叶县、琦玉县、神奈川县的连绵城区。如果只统计东京都,人口为1316万人左右。

为了方便大家理解,可以把城市连绵体视为都市圈、城市群(实际上有区别)。这也是北京目前欠缺的。

北京一半的人口都五环内,而北京周边的城市几乎无法为北京分流。相比之下,上海、广州、深圳周边都有城市连绵体为自己分流。

尽管地铁修建、城市形态、城市管理、城市连绵体都无法一蹴而就,但这理应成为北京的努力方向。

其实很多人对北京的骂不是批评,而是希望北京做得更好。

因为北京在突破发展天花板的同时,也代表了中国在突破天花板。北京房产的价值,可能就蕴藏在突破中。

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