警惕!养老地产的风来了,购物中心的坑你踩了吗?

警惕!养老地产的风来了,购物中心的坑你踩了吗?
2019年11月28日 21:36 新浪网 作者 杠杆游戏

警惕!养老地产的风来了,购物中心的坑你踩了吗?

撰文|道一&编辑|雯雯

几天前,中央印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》。

人口老龄化的话题,离大家似乎很远,又似乎很近。这个话题总是被人提起,并常常被负面解读。

今天,杠杆地产不打算对老龄化这样的社会议题进行宏大叙事。就只谈谈在人口老龄化的趋势下,以及在政策的风向中,楼市的机遇与挑战,特别对大家房产投资意味着什么。

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01

风口一直在,但没飞起来

在《国家积极应对人口老龄化中长期规划》发布当日,国家发改委负责人就《规划》有关情况回答了记者提问。

负责人表示,我国居家、社区养老服务供给能力不足,养老机构服务供给总量短缺与结构矛盾并存。对此,《规划》提出要加大养老服务投入力度,多渠道、宽领域扩大适老产品和服务供给。

具体而言,一是提升居家社区养老品质。二是强化养老机构服务能力。另一方面,要大力发展民办养老机构。三是推进医养有机结合。

有这样一份重磅文件来应对人口老龄化,于是有媒体大呼:养老地产的风口来了。

养老产业有着巨大的市场,这不假。事实上,就杠杆地产的数据统计,全国已经有80家房企布局养老地产(我主要说的是有一定规模的房企,各地布局所谓养老地产的中小企业很多),其中不乏TOP 10的明星房企。

另一方面,养老产业的风吹了这么多年,却没有一家房企有形成品牌优势,甚至明星房企也没打响养老地产项目。

此外,养老地产还给人“价格贵”的印象。奇怪的是,价格上去了,房企却没怎么赚到。

对于这样的囧况,有大V断言:未来五年内的养老地产,最好都不要碰。

观点异常鲜明,理由也看似充分:目前养老地产的购买群体多是40后、50后、60后,但购买力最强的却是70后。需要等到富有的70后老去,房企才能看到曙光。

这话对,也不对。下面杠杆地产就为大家分析分析,为什么养老地产的风口一直在,但房企没飞起来?以及怎么飞起来。

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02

国内养老地产的四个误区

误区1:养老地产就是卖房子?

老龄化对房企一个看似直接的影响就是,房子难卖了。这样的观点错就错在,把养老地产简单理解为卖房子。

目前国内的养老地产还处于摸索阶段,首要解决的问题就是:不要把养老地产认为是卖房子和租房子。如何延伸产业链,对接上下游才是关键。

误区2:养老地产开发一步到位

有些地产商为了讨老人欢心,打造了很多面向老人的项目。比如在山清水秀的地方建立养生社区。

但在中国,大多数人还是愿意住在城市,而不是在偏僻之地度过余生。地方一偏僻,配套就难跟上。

此外,专门为老人开发地产,会导致受众很窄。一旦老人不买账,回本压力就会很大。

误区3:养老地产扎堆高端

目前国内很多养老地产的项目都走高端化路线。目标客户群基本上都是经济实力雄厚的老人,提供的是个性化养老服务。

这样会造成的问题是前期投入大,成本回收的压力大。开发养老地产其实最好以市场细分为基础,根据内部条件和外部环境来选择相应的项目定位和经营模式。

误区4:养老地产盲目迷信国外经历

纵观发达国家的养老地产发展,基本都经历了三个阶段:摸索阶段、产业链阶段、品牌项目与规模化阶段。

我国目前还在摸索阶段,欧美日基本已经走完了第三个阶段。于是很多人大谈国外的养老地产开发经验。

但实际上,由于国情不同,导致了很多国外经验其实没法照搬。

比如美国流行低密度养老社区,中国大城市土地供应还是偏紧,不可能有美国那么奢侈的低密度开发。而且低密度开发会造成出行困难,美国很多高龄老人习惯出门开车,在中国显然做不到。

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03

想赚钱,就要有更多想象力

简单来说,养老地产的盈利模式并不复杂。简单来说分三种:

卖房子赚钱。与传统的出售产权房的方式差不多,提供养老住宅或适老化住宅产品。同时也会提供一些配套服务,获取服务费。比如绿城的乌镇雅园。

收房租和卖服务赚钱。该模式没有出售物业,而是持有并长期租赁,房企充当运营商的角色,按时间收取租赁费和服务费。比如龙湖的重庆新壹城。

此外,这里派生出一种会员卡模式,房企销售会员,并为会员提供多层次服务,盈利是收取会费和服务费实现盈利。比如恒大的养生谷。

租售两条腿走路。该模式通过卖一部分回笼资产,降低资金压力。留一部分通过运营提升物业价值。

这种模式跟商业地产思路类似,适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。是开发商选择最多的一种模式。

上面三种模式各有优劣,杠杆地产在第二部分也讲过养老地产不是卖房子,养老地产开发也不用一步到位。

想赚钱,还需要有更多想象力,找准方向,细节突破。

首先,新项目可以考虑嵌入式开发,新建居住区中开发养老组团。这种方式类似刚才说到的第三种的细化。

具体来说是房企在住宅项目中拿出一部分区域打造养老组团。形成混合居住模式。

这样能大大带动新客户群,形成产品差异化。同时满足老人与子女就近居住原则。如果老少愿意就近居住,可以促进购买两套住宅,带动整个楼盘的销售。

同时还有利于形成适合老人的邻里氛围。还能与大社区共享配套资源,降低配套设施建设量。

其次,已有项目周边插建老年设施。对于那些已经建好,土地资源紧张的项目,可以考虑在周边插建小规模养老配套设施。

这里不仅限于老年公寓,还可以考虑配置老年日托中心、社区医疗中心等。

这样不需要大的场地,由于建设规模小,投资也少。还可以吸引到周围其他社区的老人,形成口碑效应。

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第三,多玩玩“养老地产+”。

比如,养老地产+旅游。在开发旅游地产时,同时打养老牌,适合候鸟型养老居住模式。在云南、广西、海南这种气候条件优越地方的旅游地产项目,尤其不要错过。

比如,养老地产+医疗。这里杠杆地产要敲黑板,划重点。因为无论哪种养老,医疗服务都是必须的。

养老项目可考虑与医院就近设置、共同建设,将优质医疗资源引入养老项目。

对于那些离医院不近的项目,房企各有对策。

万科一些项目和公立医院有合作,医生定期来坐诊,且每个网点建设长者大数据库,建立社区老者生活、健康双档案并动态更新。

恒大一些项目是分级诊疗。小病直接就近治疗,稍微严重点的可以走绿色通道到三甲医院治疗。

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04

对商业地产或是利空,未来如何选择楼盘?

上面杠杆地产一再强调,养老地产不是卖房子,需要全盘考虑。比如商业地产,很可能会经历一次大调整。

或许最惨烈的关店潮尚未真正到来。但从长远看,商业地产市场规模会缩小,三四线城市尤其不乐观。

遗憾的是,商业地产低估了人口老龄化对零售的影响,目前大型购物中心还在遍地开花。除了大家说的旅游地产不能买,一般商铺不能随便买,一些随意散售的购物中心铺面,大概也不能轻易买。特别在三四线城市和市郊。

中国的邻居日本,东京、大阪、名古屋这几个大城市,商业地产红红火火。但小城市的商业地产却一片萧条,大量商场倒闭,造成3000多万60岁以上的老人成为购物难民——小区500米内没商店的居民。

不过只要转变方向,就会变危为机。以个人消费为主的社区店、小业态如火如荼,小型超市、便利店、药妆店都能赚钱。

哪怕单店规模小,但胜在数量多,总量加一起,收益就变得非常可观。在日本排名前十的零售商中,有五家是便利店。

说起日本,不得不说日本房屋的适老化设计。这样的细节,往往被国内项目所忽略。

很多细节上的适老化设计,并不用花多少钱,却能成为售楼处的说辞与亮点。

现在很多房企总谈全生命周期户型,因为人都会老。可是如果只是户内全生命周期设计,小区和周边还是对老人不友好,全生命周期又从何谈起呢?

对于购房者来说,房产投资时,选择适老化细节设计更好的楼盘及社区,这本身就是保值的一部分。

当然了,房产投资没有几个长期持有的,有机会就会高位套现。整篇文章,杠杆地产大概多虑了。

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