水分有多少?克而瑞、中指院、中原地产等卖地排行榜背后的秘密

水分有多少?克而瑞、中指院、中原地产等卖地排行榜背后的秘密
2020年01月09日 23:13 新浪网 作者 杠杆游戏

撰文|杆姐&编辑|雯雯

又到了盘点年度卖地情况的时候。

克而瑞、中指院、中原地产等机构,都有发布相关数据和排名。

大家非常关注各大城市卖地情况,金额、排名、楼面价、溢价情况。这一方面是出于人性的渴求、看热闹;另一方面其实也是在盘算自己生活、或想投资的城市,未来房价会因此如何走?

这些数据、排名,到底意味着什么,对楼市、房价有什么影响。杠杆地产觉得市面上的看法有不少谬误,很大程度上会误导购房者。今天我写篇小文,供大家批评。

1、市场机构的“卖地收入”这个说法,本身就是误导。2019年,无论看克而瑞、中指院或者中原地产的数据统计、研究,都有10多个城市卖地超千亿元。有的措辞是用的“地土地出让收入(金)”。

是这样吗?

这里杠杆地产要说,这个表达是不对的。市场机构统计的,各大城市当年拍地金额,用上述表达本身就存在误导。

为什么?什么叫卖地收入,收到荷包里的钱,才能叫收入。当年的拍卖有些钱还来不及变成收入,同时部分永远不会是收入。具体见下文阐释。

而没有变真的收入之前,只能说是土地拍卖的金额。其中,有的是勾地,也没有真的竞价。

一年总的拍卖金额,准确的表达,应该是土地拍卖总金额,或者其他表达。不管怎么说,用“卖地收入”这个表达,存在误导。

2、土地拍卖总金额,和最终的土地出让收入,会有哪些差距?有这样几点需要注意,第一当年拍卖了,钱至少都是分2期付。

每个城市,甚至每个月、每一块地的付款方式可能都有不同。所以,有的是拍了,但是尾款可能是第二年才付,并不会变当年的收入。

第二,注意拿地的公司。这里,杠杆地产也不方便具体说哪个城市,反正挺多的。拿地的公司,有的就是自己城市的投融资平台、轨道(地铁)集团等。

归根结底,这些钱对于当地政府来说,不过是左右手。平台公司增加了资产,发行了债券或其他融资,政府拿到了钱。

还有的,这类方式算是“一级”土地储备,以后找人合作开发,或再出让。

第三,有的土地虽然成交了,但是后来会调规,所以最终的付款金额,和我们看到的拍地成交价格是不同的。

第四,还有的土地当时成功拍了,但压根就成交不了。有哪些房企出现过类似情况,杠杆地产不举例,得罪人。

……

3、真实的当年土地出让收入,到底哪里看权威数据。很简单,全国就等统计部门、财政部门的数据,每年到了时候,都会发布全国的土地出让金收入。

具体城市,看当地财政局财政预算执行情况。其中有一项,就是基金预算收入完成金额,其中会详细说,该市国有土地使用权出让收入完成金额。

当然,这部分数据里除了宅地,也包括商办土地,以及工业土地出让等的收入。不过,工业用地单价都是很低的。

所以看这个数据,还是很有价值。

4、市场机构的城市“卖地收入”排名,本身也存在口径问题。上文,杠杆地产说了,市场机构的这个表达本身不对,应该叫土地拍卖总金额。姑且先不管这个,我要说的是,各大城市的口径本身是问题。

我们都知道,我国除了深圳全域城市化,其他城市都有农村、有郊区,还有的有郊县、县级市。

而很多机构的统计,很多自称是卖地的市一级数据,也就是市辖区,或者主城区、中心城区的数据。按说这个数据有可比性。

但是当你真去看了他们的月度报告,就会发现,统计里面很多有郊区、郊县数据。而每个城市城市化发展程度、连片建成区情况、轨道交通发展有差异。

还有的就真的只有主城区,比如对重庆的统计,几乎所有机构只有该市主城9区,这个口径实际又比很多城市小了很多。

最终就是,这些总数据也好,溢价也好、平均楼面价也好,城市时间可能根本就没法比对,不是一个口径。甚至自己城市,今年和去年都未必可以比对。

5、当然,市场机构的卖地统计数据,还有很有价值。不管怎么说,这些数据可以纵向对比,和往年比,对于我们购房和预测未来房价是很好的参照。

而具体到,如何使用这些数据为我们买房做参考。杠杆地产的建议是,必须分区、分板块详细比对。

比如一整年下来,某个板块的地价走势、平均情况。如果这个板块地价时高时低,即面粉价格并不稳定,那么正常情况下,未来这个板块的房价也是有高有低的。

这个时候,不要被偶尔的一个高地价吓着和误导。

另外,要判断你想买的城市核心城区,或者某个区的未来走势。那就关注下上述区域的地价走势情况。

如果有的板块高,有的板块低,且隔得不算远,地段其实差不多。那么,这个城市的这些区域,房价可能会有差距,但是依旧有相对便宜的地方可以选择。

6、要有独立判断。如上所述,根据卖地情况来判断房价,真的要看细节,不要受笼统数据或排名误导。

当然,一个城市如果当年土地拍卖总金额大幅增长,甚至连续多年都是高位。那么杠杆地产要说,很明显可以判断,这个城市极为依赖土地金融(财政)。

这句话其实也是废话,我国除了深圳、北京、上海,其他城市,靠财税都是活不下去的。即便这三座城市,也是……

不好意思,刚打断了表达,回到正题。我们不能因为某个城市,当年的土地拍卖总金额高,就判断,这个城市未来房价一定会往上很多。因为总金额是由具体的量,也就是面积堆起来的。

还得看他卖了多少面积、具体的地价、溢价情况。加上“房住不炒”,多数城市,整体溢价目前不算高。

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