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楼市有戏吗?近12年房价涨跌秘密,都在这些话里了!

楼市有戏吗?近12年房价涨跌秘密,都在这些话里了!
2020年05月22日 23:37 新浪网 作者 杠杆游戏
楼市有戏吗?近12年房价涨跌秘密,都在这些话里了!

  撰文|张银银&编辑|欣然

  今天,全网被一件大事刷屏。此前因黑天鹅原因推迟的重大会议、重大报告,相继启幕。

  被热议之一的GDP不设目标,意料之外也是在情理之中。

  上调退休人员基本养老金已经板上钉钉,今天报告里还提到,目前我国有近3亿人领取养老金,这一数字着实不小。

  资本市场闻风而动。

  最敏感的股市方面,投资者已经选择用钱投票,大盘整体一个字:跌。具体就不多说了。

  基本面的解读相信各位杆友白天已经看过很多,杠杆游戏主要想聊聊楼市。以史为鉴,对比今年。

  我国楼市,短期看政策、中期看政策、长期看政策,几乎是雷打不动的铁律。今年的措辞和往年有何不同?2020年楼市真的没戏了吗?或许能从中找到部分答案。

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  1、2020年:91个字,再提“房住不炒”。12年一轮回,杠杆游戏也以12年为周期,通过倒述的形式,和杆友们一起回顾,这12年在相关措辞下,当年楼市如何表现。

  2020年,报告用91个字(含标点)来为房地产定调:

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  字很少,意思很坚决。简而言之就是继续“房住不炒”,这一力度相比2019年实际上更大。

  或许是此前房地产救市的声音太火,今年报告中重申“房住不炒”,进一步说明高层稳楼市的决心。

  另外,报告提到,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居。这意味着城市品质、居住品质在部分城市、部分地段要提升。因此,这部分的房价在稳定基础上有小幅增长的空间。

  2、2019年,关于楼市的着墨有接近300字,未提“房住不炒”,但强调了“稳”。

  深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居。

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  相比2020年,2019年重点在新型城镇化,这其中包括保障性住房和棚户区改造等等方面。

  “调控”二字虽然没说,但2018年说了,为保持政策的连续性和稳定性,即意味着调控继续,只是严厉程度有别。

  2019年,我国楼市调控成绩维持得不错,虽然杠杆率整体是有回升了,但从成交面积、成交价格、预期三大重要指标来看,大部分地区都呈稳定状态,并未出现太大波澜。

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  3、2018年,200多字,提出房住不炒,继续差别化调控。

  更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

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  这些表述基本延续了过去一年多的官方定调。同时首先强调的是棚改,接着是公租房,对弱势群体的帮扶。

  也就是说,最困难那部分人,努力让他们得到最大的重视,包括让符合条件的外来务工人员也能有机会住公租房。

  杆友们可以回忆下,相比2019年,2018年的楼市行情是不是要更热一些。但相比2017年,又是“小巫见大巫”了。

  4、2017年,300多字,强调三四线城市去库存,鼓励和遏制“刚柔并济”。

  因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,健全购租并举的住房制度,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

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  简而言之就是:快到三四线城市买房,一二线城市房价太火要遏制,要兜底,棚改搞起。

  最后,2017年,每个城市都成了“贾会计”,都要采取一些手段,让报表好看。特别是一二线这些特大、超大城市们,暂时得糊过去。

  如果计划买房的刚需一族看到了当时的报告,就应该明白,起码刚需2017年任何时候,都不该犹豫。犹豫了就是白干好几年。

  也许此时部分年前的杆友会觉得2017年有点夸张,那是你还没关注到2016年的楼市。

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  5、2016年,居民住房消费再次被公开支持。发力棚改、化解库存、完善支持住房信贷……所有的词句都指向一点:大幕要拉开了。

  今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存,促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

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  虽然这一年并没有单独把房地产拿出来单独作为一段来讲,但事实是,2016年启动的房价行情比措辞更魔幻现实。也是2008年以来,楼市最触目惊心的疯狂。

  除了2016年报告里的助力,实际上,铺垫在2015年就已经打好了。

  6、2015年,400多字,总结起来一句话:继续帮助去库存!棚改大干快上起来,货币化补偿公开提出,户籍制度改革抓紧实施,放宽户口迁移。

  这一切,都是在创造需求!

  加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口,以居住证为载体提供相应基本公共服务,取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制,合理分担农民工市民化成本。建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。坚持节约集约用地,稳妥建立城乡统一的建设用地市场,完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持,扩大新型城镇化综合试点。

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  重点还在当年的货币政策:稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2预期增长12%左右,在实际执行中,根据经济发展需要,也可以略高些。

  松紧适度,M2根据需求可以略高,也就是稳中偏松的意思。这早就为后来的降息、降准打开了大门。当年,杠杆游戏还和朋友说,股市可以寄予厚望,否则放水可能又不可避免了。

  那一场股灾,更是让房地产获得更大的倚重。之所以上述几年都反复提到去库存,是因为前几年的库存压力逐渐显露。

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  7、2014年,库存问题出现,地产承压,棚改开始大起步,调子在变。

  完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入,提高建设质量,保证公平分配,完善准入退出机制,年内基本建成保障房480万套,让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

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  经过2008年金融危机后的货币大放水、房地产大发展,很多三四线、县级城市房地产供应过剩,需求跟不上供应。

  棚改应运而生。棚改的厉害在于,需求被增加、货币化补偿逐步被尝试。或许单独看感觉还不是很强烈,对比2013年杆友会发现,字里行间调子已经转变。

  8、2013年,完全未提棚改,而是保障性住房,同时加强调控。

  加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理,让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套,继续推进农村危房改造。

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  2013年,是W最后一次做报告。前几年,房价在很多城市也明显冲顶,曲线应该可以向下了吧?新任博士也说了,不搞大水漫灌,要和过去说道别。真的是新气象,房地产不再那么绑架中国经济?

  年中,一场钱荒,给了所有幼稚的人一记重拳。

  9、2012年,促进房价合理回归。看到这几个字,杆友们应该能想象前几年房价的情况。

  继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设,在确保质量的前提下,基本建成500万套,新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施,增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展。

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  但说易行难。2012年房价并没有合理回归,房地产长期平稳后几年也没有实现。

  不过起码开始稳定。因为保障房,特别是公租房依旧被重视,甚至提出要建立相关的建设、分配、管理、退出的全国性机制。

  不仅如此,住房信息系统也被要求加快建设,我国房地产税改革也提到了。

  有时候杠杆游戏在想,如果后来的几年加把油、顶住压力,沿着之前思路一鼓作气,今天房价还会如此吗?

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  10、2011年,经过泡沫飞舞、调控发力,房地产长效机制全面提出。

  坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套,改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金,大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度,提高透明度,加强社会监督,保证符合条件的家庭受益。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划,在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策,调整完善房地产相关税收政策,加强税收征管,有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管,严厉查处各类违法违规行为。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责,市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,从而影响社会发展和稳定的地方,要追究责任。

  500多字的篇幅,可见其重视程度。伴随着的,是货币准备大收紧,重庆的公租房模式受到全国重视,准备复制到全国。

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  看起来要大干一场,事实却很闹心,2011年四季度货币又放松了一下。

  无论如何,2010-2011年的调控周期,还是让很多刚需小白领上了车。杠杆游戏有好几个城市的朋友,就是因为那一轮上车,获得了后来倒手、换大房子的机会。

  毕竟2010年、2009年,情况让很多刚需害怕。

  11、2010年,360多字,遏制房价过快上涨。

  促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任,严格执行年度建设计划,确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

  地方政府因为基建大干快上、各种平台债务开始激增,唯有土地财政可以解忧,房价一骑绝尘。

  调控开始越来越严,当年也说这是史无前例的调控,甚至一些和户籍、社保限制有关的调控政策,还被批评——杠杆游戏当时也是这么认为的。但是效果依旧不明显,房价难压住。地方和中央的诉求,明显有偏差。

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  值得注意的是,保障房受到越来越多的重视。今天回过头去看,这样的力度还是不够大,调控就是应该严一点。而差别化信贷政策、差别化税收优惠意味着,口子依旧还在。房价很难被打压下去。

  12、2009年,全面鼓励房地产大发展。当年的重要报告,关于房地产最重要的话,是这么说的:

  落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

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  所有的语句都充满对房地产的支持和鼓励。这样的大支持,实际是寄予厚望,因为世界金融危机,已经摧毁了半个华尔街、半个美国经济。

  这一年,政府工作报告还说,要实施适度宽松的货币政策。是的,在杠杆游戏的理解里,宽松二字一旦出现,意味着大水漫灌,意味着泡沫必然吹起。

  总结:从2009年开始,我们经历了几次调控周期,不少地方房价有过起伏,但不容否认,房地产在几次周期中取得了飞跃式的发展。

  经过多年的调控,很多人也都明白了,房价说白了就是看宏观和货币政策。而政策其实都在字里行间,都是顾名思义。但没有比较,很多措辞也就没有那么多的意义。

  2020、2021年将发生什么?当然还要看全球复苏的情况。至少目前来看,高层“稳”楼市的决心今非昔比。

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  对了,货币政策方面,报告里说的是:积极的财政政策要更加积极有为、稳健的货币政策要更加灵活适度。

  这比2019年的表述要更积极。但最终楼市会获益吗?也不见得,最关键的信号枪还没来。

  注:文中所有文字截图均来自于当年国务院政府工作报告

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