新浪新闻客户端

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?
2020年06月15日 21:34 新浪网 作者 杠杆游戏

  撰文|道一&编辑|雯雯

  深圳特区建区40周年即将到来,上头会送出怎样的大礼包,坊间一直有诸多猜想。

  6月5日,广东省发展改革委公布《广东省开发区总体发展规划(2020—2035年)》。这是近期广东省公开文件中首次透露深圳都市圈的具体范围。

  6月12号,中央党校主办的《学习时报》整版发表了标题为《“三区”叠加,扩权赋能,探索建设大深圳统筹合作示范区》的特别专题文章。

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

  该文章被普遍解读为深圳扩权,以及另一种扩容。

  然而,情况真的如此吗?

  1、离直辖更近一步?

  《“三区”叠加,扩权赋能,探索建设大深圳统筹合作示范区》很长,杠杆地产直接为大家划重点。

  重点1:大深圳(超北京、比肩上海)

  以深圳为核心,包括东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区,对5个地区进行跨行政区域的大统筹。

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

  按这个范围,一个面积6279.15平方公里,GDP3.6万亿的大深圳呼之欲出。

  这两项指标,均与上海相差无几。

  重点2:不扩容

  不过大深圳侧重经济和管理层面,并非行政区划的增加。

  在不改变行政区划的前提下,由深圳主导,通过赋予深圳经济、社会、民生事务等省级管理权限,对深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区五地的土地、劳动力、资本、技术、数据等供给侧要素进行结构性调整,在顶层设计上规划建设一个跨行政区域的资源统筹、功能协调、产业互补、成果共享的区域统筹合作新模式。

  所以之前坊间流传的深圳合并东莞、惠州、河源、汕尾,或者合并东莞的凤岗、塘厦、清溪和惠州的惠阳的说法。被明确否认。

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

  重点3:“另类直辖”

  虽没扩容,但扩权了。

  赋予深圳经济、社会、民生事务等方面的省级管理权限,享有省一级立法权、省一级政策制定权、规划审批权、对外经济合作权、金融和税收等宏观经济调控权、项目审批权等,在不改变原有行政区划的基础上,由深圳主导规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务等。

  这也意味着,深圳依旧没获得行政层面上的直辖。但是在很多方面,获得了部分省级权限。

  之前只有直辖市才是省级,部分国家级新区只是部分权限,获得(副)省级审批权。

  重点4:全球标杆

  还有一个有意思的细节。

  在上文统计图表中,单独的深圳市,定位是“全国性经济中心”。而大深圳定位则是“全球标杆城市”。

  此前内地只有京沪才有资格去角逐全球城市(世界城市),其他城市都是炒概念。

  这次深圳明确了“全球”目标,不过后缀有“标杆”限定。

  这说明深圳呼应了其特区、示范区使命。没有京沪那么综合,但可以通过单项突破达到全球级,就像硅谷。

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

  2、深圳到底小不小?

  一个无可争议的事实是,深圳太小了。

  正因如此,关于深圳扩容以及直辖的传闻,一直不绝于耳。

  如果简单比较国内城市面积,深圳堪称非常迷你。

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

  图片来源|刘晓博说财经(特此感谢)

  所以很多人将深圳高房价归咎于地少。所以扩容要求,貌似不过分,还能降低房价,何乐不为?

  深圳人口密度远大于北上广,这不假。

  但这不是问题本质,深圳土地供需矛盾的根本问题在于土地供给的结构性失衡。

  说简单些:深圳不是没土地,而是土地没有用在住房上。

  《证券时报》统计,过去十年,深圳住宅用地成交面积不到北京的10%,上海5.8%。

  深圳居住用地占整个城市面积只有11%。而那些全球顶级城市,纽约、伦敦、东京的居住用地占比都超过50%。

  放在国内,深圳该项数据远低于北上广,略高于香港的8%。

  《城市建设与土地利用十三五规划(2016-2020)》显示:

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?
图片来源|智本社(特此感谢)

  

生态红线与工业用地占到深圳土地面积的62%,剩下的由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。

  再看看深圳过去10年各类土地成交面积:

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?
图片来源|智本社(特此感谢)

  

清晰表明深圳对工业用地上的慷慨,以及对住宅用地的节约。

  这样的失衡会导致什么结果,想必不用杠杆地产多说了。

  除了住宅土地供应不是借口,深圳暂时不扩容,还有其他原因。

  那些深圳对标的全球城市,辖区面积都很小。所谓的大纽约、大伦敦、大东京很多都突破了行政辖区,成为了经济与产业意义上的都市区。

  面积小,但人均GDP、土地坪效、经济密度反而更高。深圳要对标他们,自然不能大水漫灌、摊大饼。否则,则可能大而不强。

  此外,还有一个现实原因。

  深圳很小不假,但你以为隔壁东莞很大吗?而且本来就不大的东莞,这么多年也建得差不多了。

  如今的东莞与惠州,显然不比深圳当年一张白纸,可以尽情挥斥方遒。

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

  3、临深概念还能炒吗?

  深圳扩容失败,容易被简单解读为利空东莞、惠州这样的临深城市。

  其实,即使深圳不扩容,东莞和惠州的楼市也具备很高的价值。

  还有一点很容易被大家忽略:除了地段,医疗、教育的配套同样是置业投资的重要参考。

  对于北京、上海这样的城市,它们扩容是不可想象的。因为这意味着新吃下的地方,能享受到北京、上海的户籍福利,以及医疗、教育资源的巨大优势。

  深圳比较特殊,医疗、教育资源存在短板,这也直接导致深圳的户籍含金量不仅为一线城市中最低,甚至也比不上重庆、成都、武汉、南京这样的老牌城市。

  但大家如果站在东莞和惠州的角度看深圳:

  正是由于深圳的医疗、教育资源配套不如北上广那么丰富,这也填平了在深莞惠置业的心理鸿沟。

  人们完全可以在东莞、惠州生活,在深圳上班。因为在东莞、惠州所享受的医疗、教育资源,与深圳区别不大。

  这点会对人们的置业投资的心理,产生微妙的影响。

  如今,人们已经开始习惯“买东莞就是买深圳”,未来还会习惯“买惠州就是买深圳”。但人们很难相信“买苏州就是买上海”。

  所以,东莞和惠州的房子,能不香吗?

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

  4、东莞、惠州的房子怎么选?

  大深圳范围很广,但由于短期内很多配套跟不上,绝非遍地黄金。

  河源、汕尾等地,杠杆地产劝大家慎重考虑,重点还是在东莞和惠州。

  由于东莞是全国罕见的“弱中心”市,常规置业法则无法适用这里。

  东莞市区的房价经常被下面的镇所“践踏”。但由于临深的特殊性,东莞置业法则更简单粗暴:临深、临深、还是临深。

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

  在深圳上班的刚需购房族,可以根据工作地点买东莞:在南山和宝安上班的,对应长安和虎门;在福田和龙湖上班的,对应塘厦;在龙岗上班的,凤岗是不二之选。

  松山湖虽然稍远,却因发达的产业和优美的环境,成为房价高地。

  松山湖的上涨空间,除了取决于本地购买力之外,更多取决于华为等企业的接盘能力。以及在华为的带动下,松山湖还能否持续吸引到转移的产业和外来的资本。

  别忘了东莞还有一个优势,除了临深,人家还临穗,可谓左右逢源。所以广深走廊沿线(主要是东莞滨海片区),同样有投资价值。

  相比于东莞与深圳的宝安、光明、龙华、龙岗接壤。惠州只与龙岗、坪山、大鹏新区接壤。这直接导致了惠州的房价远低于东莞。

  但从通勤角度,惠州临深板块走高速,用时与东莞开车去深圳相差不大。

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

  比如嵌入深圳凤岗,开车到龙岗距离15公里,用时40分钟;惠州白云新城板块,开车去龙岗距离30公里,用时50分钟。

  大深圳时代选房,不要只看地铁沿线。高铁、城际、地铁、具有通勤功能的国铁,都可以考虑。

大深圳横空出世!深圳扩权,楼市卷土重来?

  还有一个细节。由于国内越来越多的轨道交通引入了停站少、速度快的“快线”。运营速度提高,缩短了通勤时间,扩大了通勤半径。

  有快线覆盖的板块,哪怕远一点,其价值也许不亚于普通地铁所覆盖的更近的地方。

  东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区等地的未来楼市,会和大深圳的发展命运交织在一起。

  介于深圳地位特殊、使命非凡,后续迎来多大利好,都不会令杠杆地产意外。而大深圳的外部调整以及内部变化的一举一动,将会成为影响楼市的关键事件。

特别声明:以上文章内容仅代表作者本人观点,不代表新浪网观点或立场。如有关于作品内容、版权或其它问题请于作品发表后的30日内与新浪网联系。
权利保护声明页/Notice to Right Holders 我要反馈
新浪新闻客户端
新浪新闻客户端

扫描左侧二维码下载,更多精彩内容随你看。(官方微博:新浪新闻

图片故事

新浪新闻意见反馈留言板 400-052-0066 欢迎批评指正

违法和不良信息举报电话:4000520066
举报邮箱:jubao@vip.sina.com

Copyright © 1996-2020 SINA Corporation

All Rights Reserved 新浪公司 版权所有