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对赌、带节奏,楼市“打新”疯狂!很多人没懂大逻辑

对赌、带节奏,楼市“打新”疯狂!很多人没懂大逻辑
2020年06月23日 22:02 新浪网 作者 杠杆游戏
对赌、带节奏,楼市“打新”疯狂!很多人没懂大逻辑

  撰文|杆姐&编辑|雯雯

  最近楼市再次流行“打新”,行情在一些地方有点火爆,咨询杠杆地产的朋友比较多。今天我做个分析和阐释。

  1、首先需要说,“打新”并没有在所有城市流行。楼市的分化,越来越明显。

  因此,看着深圳热、杭州热、成都热……不能认为全中国城市楼市都火爆。从宏观看,商品住宅销售额或面积,环比增速不错,但整个1-5月,依旧是不够理想的。

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  就算整体火爆的城市,不同板块、区域之间也有明显分化。

  值得注意,很多城市二手房和新房是有倒挂价格差的,所以出现买到就是赚到的情况。

  这类之外,从投资角度说,选择合适的区位、房子户型、面积,技术要求越来越高。比如某城市刚撤县设区的一个地方,价格对于它那个位置来说不低了。

  真通勤,还是有点累。周边产业配套还在发展中,本地人口并不多。接盘侠在哪里未来是个问题,因此投资回报率待确认。

  或者说,选择比这里投资回报高的地方和产品,其实可能有备选。

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  2、有意思的是,小阳春错过了,为什么小阳夏,突然就火起来了?这个问题,其实杠杆地产从经济和楼市自身需求角度解释过了。

  确保完成年度经济、就业目标,靠1、2个季度就行。今年一季度是废了,那么二季度必须发力。

  加上整个下半年国际环境不确定很多,因此二三季度发力是正常、合理的。

  换句话说,二季度经济基本回正,三季度再努力一下,全年目标基本也就齐活。杠杆地产觉得这是当下楼市小阳夏背后的大逻辑。

  楼市本身也是一样,加上楼市对于经济的贡献很大,所以当然可以允许楼市先发挥几个月。

  需要时再收就行,“小波段调控”(杠杆地产发明的这个词语,我觉得2020年依旧是适用的),一般不超过3个月。

  具体来说,如何形成的这波行情?

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  3、货币阀门打开,广义货币(M2)增速创下近几年最高。具体来说,5月末,M2余额210.02万亿元,同比增长11.1%,增速与上月末持平,比上年同期高2.6个百分点。

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  狭义货币(M1)余额58.11万亿元,同比增长6.8%,增速分别比上月末和上年同期高1.3个和3.4个百分点。

  流通中货币(M0)余额7.97万亿元,同比增长9.5%。当月净回笼现金1778亿元。

  5月份人民币贷款增加1.48万亿元,同比多增2984亿元。分部门看,住户部门贷款增加7043亿元,其中,短期贷款增加2381亿元,中长期贷款增加4662亿元——杠杆地产解释下,不少其实就是房贷。

  钱多了,楼市不受益才怪。

  有意思的是,杠杆地产注意到,相对货币供应的闸门打开,楼市只是局部有点热,远没有失控。

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  4、钱是真的便宜了一些。去年至今,LPR(贷款市场报价利率)5年期已经下行20个基点。从2019年8月的4.85%,下降到2020年4月的4.65%。

  5月未动,刚过去的6月22日,LPR依旧没有调整。这让很多投机人士感到失望。

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  当然,征兆其实早就有。首先是此前的市场操作,央行利率保持稳定节奏。

  接着上周,6月17日召开的国常会提出,“进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款……”

  接着说“综合运用降准、再贷款等工具,保持市场流动性合理充裕,加大力度解决融资难,缓解企业资金压力,全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年”。

  注意这2个表述,前面说了引导贷款利率下行,后面却只说降准等,不提降息,其实就是信号。

  一天之后的6月18日,第十二届陆家嘴论坛上,易行长指出,要关注政策后遗症,总量要适度,并提前考虑政策工具的适时退出。

  银保监的郭主席也表示,中国十分珍惜常规状态的货币财政政策,我们不会搞大水漫灌,更不会搞赤字货币化和负利率。此外,还需要考虑大规模刺激政策将来如何退出。

  几位领导的话,上周我的基友杠杆游戏做过分析,详见《国常会、陆家嘴接连发声!楼市股市新信号》(6月18日)。

  当然不管怎么说,钱是便宜了的,只是最近2个月LPR没有继续降而已。

  还如1年期的LPR已经从2019年8月的4.25%,下降到2020年4月3.85%。最近2个月也未作调整。

  1年期较短周期的贷款,其实通过各种渠道,也会进入楼市。这等于间接、进一步降低了部分人士炒楼的利率。

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  5、核心城市地价一直在涨。杠杆地产注意到中指院的数据,300城市5月宅地溢价率,虽然比去年同期下降4个百分点,但依旧有19%。

  如果我们看最核心的10个城市,更有意思,5月北京26%的溢价率、南京25%、杭州19%、广州11%、深圳45%、成都38%。

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  如中指院上图,这一组数据,是不是和近期比较火的城市高度吻合。

  而上述城市,比较高溢价拿地有两类情况。一类是供应真的非常稀缺;还有一类是大开发商基本不参与,一些中级甚至小型房企,急于进入一个城市,不惜高溢价。

  这些城市推出土地时的价格,主流都是比去年高的。操盘的人不傻,越来越聪明。加上溢价,这对购房者和部分开发商来说,自然像打了鸡血。

  一些购房者(投资者)包里的钱和投资保值的欲望,一点就着。

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  6、最大的操盘手“诱多”套路,百试不爽。首先杠杆地产要说,近期杀入的部分群体,因为买到价格倒挂房,赚钱概率不说100%,99%吧。

  剩下的,只要选对了城市、板块,限售背景下年6%-10%平均回报,我认为到时也会有。

  能赚钱、能保值,是“诱多”套路百试不爽的根本。

  人为财死,有钱赚,疯狂是应该的。

  但是这2年,“诱多”只是一种套路,上面没有弄出一波大周期的意思。只有3个月左右的小周期,不存在12个月以上的大周期、大行情。

  所以,杠杆地产认为,“房住不炒”这话只要在,核心的限购、限贷、限售等维持,房价也就是可控的。

  宽松货币和房住不炒,确实是可以并存的。

  不过很多朋友不是这样想的,他们在对赌政策,认为会疯涨。是吗?

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