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股市再涨疯!LPR又没降!下半年该买房还是炒股?

股市再涨疯!LPR又没降!下半年该买房还是炒股?
2020年07月20日 21:57 新浪网 作者 杠杆游戏
股市再涨疯!LPR又没降!下半年该买房还是炒股?

  撰文|杆姐&编辑|雯雯

  新的一周,杆友您好,三件大事立马扑面而来。

  第一件事,7月20日,是LPR(贷款市场报价利率)月度调整的日子。不过很遗憾,如上周杠杆地产预测的,可能本月LPR不会做调整。

  最终确实如此。

  加上近期深圳明显收紧调控,楼市转向的声音不绝于耳。详见杠杆游戏所写《经济筑底!楼市夜壶歇业、股市回调,我们该怎么办?》(7月16日)。

  第二件事,国办挂网《城镇老旧小区改造工作的指导意见》。意见提出,“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

  第三件事,股市强势反弹,沪指报收3314.15点,上涨3.11%,多个板块再次爆发。

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  看完这三件事,什么感觉?我做了个简单总结:股市再爆发!楼市一个坏消息,一个非普惠好消息。

  还要不要投资房子,股票买不买?具体分析如下。

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  1、不要幻想,2020年货币最宽松周期,大概率结束了,楼市“房住不炒”是主基调

  连续三月未下调!最新出炉的7月LPR(贷款市场报价利率)依然保持不变。

  根据上海外汇交易中心公布,7月LPR一年期报3.85%、五年期报4.65%,如期未见下调,上周央行平价续做一年期MLF,利率持平报2.95%。

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  今年4月1年期、5年期下调20个基点、10个基点之后,LPR至此3个月,再无变动。

  6月18日,杠杆游戏即写了文章《国常会、陆家嘴接连发声!楼市股市新信号》,在这篇文章中,我注意到,金融监管领导说要珍惜正常的货币政策环境。

  利率在任何国家都是明确的信号,所以不要听极端唱多、炒楼的声音。理性、客观才能做好投资决策。

  在杠杆地产看来,二季度经济的反弹、回正,货币大宽松取得效果,楼市夜壶最光荣的使命,近期告一段落不奇怪。

  当然市场是需要钱的,降准或定向降准等办法,还是可能的,但多半是克制的。

  其实央行和国统局话都说得很直白了:下半年会根据形势发展,根据“六稳”的实现情况和“六保”任务落实情况作出适度调整。

  买房的热情,在部分大城市,前几个月已经点燃。在《经济筑底!楼市夜壶歇业、股市回调,我们该怎么办?》(7月16日)一文中,杠杆游戏说,房地产是中国经济上半年最亮的星。

  星星总不能白天、黑夜都亮,也要休息,你懂的。深圳的“715新政”就是转折点。

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  剩下的,2020下半年,总体上消化前期宽松政策,辅之以财政努力、(新)基建等,完成全年目标,差不多。

  过宽松、继续宽松,是不行的,房地产绝对要失控。或者房地产不失控,某种资产价格,注定会膨胀。管一管正常的。

  其实,总体来说,下半年依然低息、宽货币为主,只是收敛一点。

  国常会也说了,金融机构今年要让利1.5万亿元,利息差少赚点,该降的息需要时还是得降。

  5、6、7月LPR都未作调整,那么8月是不是调整可能反倒增加?

  只要不把杠杆加太高,杠杆地产一直说,好城市、好房子,保值还是可以的。

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  2、新旧改准备大干一场,利好老城区,部分新区投资一定要慎重

  4月14日,国常会专门开会谈过旧改。今年的目标当时就明确提出,杠杆地产当时写了文章《翻倍!中央再提旧改,千万别误读了!》。

  总的来说,老旧小区是利好的。但一定要明白,旧改不是棚改。这次文件,核心就是改善老小区环境和配套,虽然老旧小区通过改造升级,自身价值会有一定程度的上扬。但改造后的多数老旧小区,价格大概率,依然会低于周边的新房或次新房。

  因此,旧改对周边以及整个城市房价的整体拉动作用有限。

  少数楼盘相对例外。同时,通过旧改,可以提振部分本来日趋衰败的老城区和旧街区。

  改造后的片区,会重新赢得一部分的市场青睐,但这相当于增加了好房子的供应量。这样一来,对一手房市场反而是利空。

  当然,一手市场,本来就是地方和开发商操盘的,二手市场才是套利场所。但是,老小区、老城区改造更好了,部分新区大概就惨了。

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  此前杠杆地产写文章总结过,如果要购买,建议大家遵循以下几条:

  首先,城市越大越好。这个道理很简单,城市越大(主要是看经济排位不是纯看面积人口),房价才会足够坚挺。

  其次,地段越中心越好。这个道理也很简单,老旧小区之所以受关注,其实就是因为其中很多位于黄金地段,只是输在了“新”上。这也是老旧小区价值的前提,甚至是改造的前提。

  只要地段好,当地政府出于形象考虑,怎么样都会顾及一下面子,这个时候投融资不是大问题。政府只要用一点心,对这些小区就是升值大利好。

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  再次,配套越多越好。如果本来就靠近学位和医院,哪怕不改造都不太愁房价。如果改造了,其价值更会上天。

  第四,考虑邻近文化、商业等场景。

  回到这次文件,这一次老旧小区改造的工作目标是:

  2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户;

  到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;

  到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

  这一组目标,其实是3个时间节点目标。

  首先2020年,也就是今年,我们看这个计划,要求不高。我国有两三个县级行政单位,分到每一个区县单位,也就3000户左右。

  所以,2020年,和2019年比虽然增幅很大,但是放到全局看,依旧还只是起步阶段。

  至于2022年目标,十四五末能否基本完成,归根结底得看投融资体制、市场回报、地方和中央的政策及投入。

  最后杠杆地产再次强调,因为老旧小区、老城区的改造,部分新区房子的投资,一定要慎重。

  方方面面看,楼市投资技术难度真的是越来越大。

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  3、良好的股市和楼市投资心态最重要

  前几天,杠杆地产写文章说,炒是不可能、不可以的,想大赚的朋友不该玩房子。

  我的理由是,经济筑底,楼市夜壶已经用罢,股市又掀起了点高潮——尽管回调,这不7月20日又大涨。

  为了中国经济长治久安、为了债务不被击穿爆炸,房地产未来一段时间都将是被控制的。

  我反复说,要读懂“房住不炒”的核心,一定要吃透楼市小波段调控法套路。这个玩法,是杠杆游戏2年前总结的。

  2018年如此,2019年如此,2020年依旧如此。

  所谓小波段调控法,即当年会有一个季度,最多2个季度的诱多。开发商、地方在这个周期内适当玩,中央不干预,央行为了经济也是“配合”的。

  不过,因为周期时间太短,在限售背景下,此前达到可售出交易年限的二手房,可以套现离场;而新入场的朋友,就算买的是价格倒挂的房子,离落袋为安,其实还有2、3年时间,少数城市会更长。

  比如这次深圳,加码到5年。

  而3-6个月的小波段放松,在政策、货币、媒体氛围,达到交易时间的二手房溢利离场刺激下,房地产又会给人赚钱十足的诱惑感。

  只是很抱歉,这1、2个季度后,门又会关闭。以调控升级收场。

  每个人都是游戏参与者,也是别人的玩物。

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  2007-2019年大类资产收益率  图表来源|choice数据(特此感谢)

  想要靠房子暴富,太难了。但因为房子有2、3倍的杠杆,除掉成本后,年均6-10%的复合回报率,算是理想了。

  股市,多数时候,每年也都有一波行情。但是多数人是贪婪的,最终成为别人下酒菜。

  不要想着暴利,严格遵守一个财务纪律,良好的心态,股市赚点小钱(其实不少,年化10-15%),不是问题。

  不赚钱的敌人不是别人,正是自己。

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