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东莞杭州后,沈阳终于坐不住了!楼市火热背后有何秘密?

东莞杭州后,沈阳终于坐不住了!楼市火热背后有何秘密?
2020年09月07日 22:19 新浪网 作者 杠杆游戏

  撰文|杆姐&编辑|雯雯

  和成都一样,沈阳也是两次进京开会,后者终于坐不住了。

  深圳学习完长沙,加码调控就是信号。接着多座城市跟着要表示郑智正确。

  进入9月,短短几天,先是东莞,然后杭州,接着9月6日沈阳房产局、自然资源局等9部门,联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知 沈房发(2020)14号》。

  文件最大杀手锏是:

  严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

  总结起来,杠杆地产发现,很多城市所谓的调控,都是从需求端的资金要求、杠杆比、税收角度,抑制购房和投资需求。

  要落实房住不炒,其实是个综合性的事情,比如还得考虑土地和房屋的供应、地价、全社会资金量、利率等。

  至于上述调控办法的优劣,如何组合更优,此次沈阳调控加码是否有效,我不评判。今天杠杆地产还是用一贯的手法来写沈阳,换个角度,只想带大家看看,这几年沈阳的住宅供地到底如何。

  1、2016年开始,沈阳宅地供应面积计划腰斩

  沈阳市自然资源局官网目前(截至9月7日)挂网披露的国有建设用地供应计划,可以追溯到2012年。

  看完2012年到2019年的沈阳供地计划,杠杆地产本来觉得这篇文章其实只用一句话就可以写完。

  先不说这句话,直接上用地供应计划数据。

  2012年,沈阳市(含三县一市,下同不再重复)国有建设用地供应总量中,商服用地802公顷,工矿仓储用地2256公顷,住宅用地1963公顷(其中:公租房用地37公顷,经济适用房用地7公顷,中小套型商品房用地1468公顷,棚改房用地49公顷),公共管理与公共服务用地533公顷,交通运输用地758公顷,水域及水利设施用地2319公顷,特殊用地33公顷。

  不得不震惊,2012年沈阳宅地供应计划数量之高。其中公租房等保障性住房土地供应,当时响应号召,也还行。

  2013年, 住宅用地1588公顷(其中:廉租房用地22公顷;公租房用地18.2公顷,经济适用房用地8.6公顷,棚改房用地49.3公顷;中小套商品房用地1093公顷),商服用地551公顷,工矿仓储用地1693公顷,公共管理与公共服务用地827.8公顷,交通运输用地1244.9公顷,水域及水利设施用地2188.4公顷,特殊用地57.7公顷。

  这一年的供应计划还明确说,认真落实国家房地产调控政策,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年年平均实际供应量,稳定住房用地供应。保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

  即便如此,我们发现,这一年,宅地供应计划总面积下降了不少。库存潮其实来了。

  2014年,住宅用地1725公顷(其中:公租房用地17.053公顷,经济适用房用地11.0447公顷,限价房用地18公顷,棚改房用地155公顷;中小套商品房用地1007公顷),商服用地714公顷,工矿仓储用地2172公顷,公共管理与公共服务用地444公顷,交通运输用地1228公顷,水域及水利设施用地2188公顷,特殊用地21公顷。

  宅地供应总面积计划有一定恢复,但是注意细节,和前2年比,中小套商品宅地供应面积持续减少。

  2015年,沈阳迎来宅地供应计划最大幅度下滑——住宅用地795.79公顷(其中:经济适用房用地39.43公顷,公租房用地23.99公顷,棚改房用地29.63公顷),商服用地209.16公顷,工矿仓储用地963.72公顷,公共管理与公共服务用地623.11公顷,交通运输用地381.69公顷,水域及水利设施用地255.63公顷,特殊用地4.58公顷。

  好玩的是,杠杆地产注意到,后来经该市政府批准,追加了37561平米,规划用地性质为住宅、商业。也就是增加了3.76公顷。其实不多。

  2016年,沈阳宅地供应计划更是低到尘埃——住宅用地233.93公顷,商服用地143.26公顷,工矿仓储用地1577.90公顷,公共管理与公共服务用地193.54公顷,交通运输用地373.24公顷,水域及水利设施用地192.88公顷,特殊用地24.60公顷。

  这个宅地供应面积计划,只有2012年的11.92%。你说有多狠。

  不仅宅地供应计划低到不敢相信,总的各类供地面积计划也只有2012年的32.31%。沈阳经济近些年的困难,可想而知。是真的经济发展,不需要那么多地啊。

  2017年,住宅用地413.63公顷,其中经营性住宅用地368.86公顷、保障性住宅用地44.77公顷,商服用地133.37公顷,工矿仓储用地783.43公顷,公共管理与公共服务用地150.69公顷,交通运输用地479.04公顷,水域及水利设施用地122.65公顷,特殊用地8.50公顷。

  这一年,沈阳市还推出住宅用地供应中期规划(2017-2021年)和三年滚动计划(2017-2019年)。根据这两个计划,住宅用地供应中期规划(2017-2021年)面积为2377.91公顷,三年滚动计划(2017-2019年)面积为1321.55公顷。

  看来,沈阳控制宅地供应已经是胸有成竹,准备“大干一场”。

  2018年,住宅用地499.4公顷,商服用地86.7公顷,工矿仓储用地616.5公顷,公共管理与公共服务用地355.2公顷,交通运输用地787.4公顷,水域及水利设施用地100.4公顷,特殊用地17.5公顷。

  2019年,住宅用地519.2公顷,商服用地159.9公顷,工矿仓储用地754.6公顷,公共管理与公共服务用地453.0公顷,交通运输用地854.8公顷,水域及水利设施用地1.5公顷,特殊用地51.2公顷。

  看完2019年宅地供应计划,杠杆地产不得不说,沈阳的三年滚动计划,真的是执行得很好。

  2020年,住宅用地700.30公顷,商服用地75.60公顷,工矿仓储用地665.60公顷,公共管理与公共服务用地319.60公顷,交通运输用地1303.50公顷,水域及水利设施用地20.00公顷,特殊用地67.70公顷。

  应该说,从这一轮房地产周期开始严厉调控以来,沈阳的宅地供应面积计划逐年也在回升。但是和高峰期比,简直是太低了。

  连续性多年供地处于相对低位,2020年去北京开会两次,从供地角度,杆友应该懂了吧。

  值得一说到是,沈阳这几年经济遇到压力,如果经济更好一些,房价数据远不止今天这样。

  当然,除了深圳外,我国所有城市都远没有全域城市化,都有一些郊县或郊区,农业、农村面积都是远大于建成区的。杠杆地产没有对沈阳上述供地计划的区域结构做分析,但即便如此,数据一罗列,我想还有什么说呢?

  2、宅地价格2017年达到顶峰,2019年维持相对高位

  根据中指院数据,杠杆地产注意到,2012年沈阳推出1705万平米宅地,这和上文供地计划有一定差异,主要是因为中指院的数据主要统计的市区层面,同时计划和最终的供应是两回事。

  下同,不再解释,并均使用中指院数据。

  按照中指院数据,成交1244万平米宅地。推出宅地楼面均价为1491元/平米,实际成交楼面均价为1422元/平米。

  这个价格在较大城市中,不算高。

  2013年,沈阳宅地楼面成交均价为1730元/平米,较2012年其实有一定上升。

  2014年,沈阳中指院宅地供应面积比上文计划低很多,只有507万平米,实际成交328万平米,成交均价2166元/平米。

  这实际供应,比计划的少很多,对地价衬托帮助当然很明显。

  但是库存压力2014年全国弥漫,2015年,沈阳宅地供应面积232万平米,实际成交194万平米,已经连续2年比北京、上海还低。

  即便这么低的供应,最终成交均价仅有1867元/平米,比2014年滑坡了300块。当然,沈阳的经济压力,也是越来越明显。

  2016年,沈阳维持低供应,在全国性的房价周期面前,宅地均价达到2726元/平米。创下历史新高。

  2017年,低供应真的很爽,这一年沈阳宅地均价蹿升至4978元/平米。一年时间,地价差一点就翻倍。

  2018年,沈阳可能低估了形势,不再200来万平米的供应面积,一下提升到500来万平米,最终成交394万平米,楼面均价3693元/平米。

  2019年,楼面成交均价4324元/平米,供应继续提升到超600万平米,实际成交554万平米。如此之下,还能有这个地价,厉害。

  换个角度思考,2019年地价不错,2017年是地价高峰。当初的土地,现在多数也都该入市。因此杠杆地产要说,沈阳今年走出一点楼市小行情,不难理解。

  3、2014、2015年销售面积暴跌,此后缓慢爬坡,迄今和销售面积峰值年份比依旧相差很远

  说完宅地供应计划、成交价格,最后杠杆地产说说主要年份的商品住宅相关数据。

  根据沈阳相关年份共统计公报:

  2012年,该市全年房地产开发投资1943亿元,比上年增长15.3%,其中住宅建设投资1331.4亿元,增长5.6%。房屋施工面积11002.6万平方米,增长7.9%;房屋竣工面积2066.4万平方米,增长4.2%,其中住宅1644.8万平方米,增长2.4%。商品房销售面积2469.7万平方米,增长14.1%,其中商品住宅销售面积2201.5万平方米,增长13.0%;商品房销售额1561.1亿元,增长22.5%,其中商品住宅销售额1318.6亿元,增长20.6%。

  2013年,房地产开发投资2184亿元,比上年增长12.4%,其中住宅建设投资1574.6亿元,增长18.3%。房屋施工面积11568.3万平方米,增长5.1%;房屋竣工面积1459.8万平方米,下降29.4%,其中住宅1230.3万平方米,下降25.2%。商品房销售面积2262.3万平方米,下降8.4%,其中商品住宅销售面积2017.4万平方米,下降8.4%;商品房销售额1436.1亿元,下降8.0%,其中商品住宅销售额1225.3亿元,下降7.1%。

  2014年,房地产开发投资1975.8亿元,比上年下降9.5%,其中住宅投资1416.3亿元,下降10.0%。房屋施工面积11495.8万平方米,下降0.6%;房屋竣工面积1225.9万平方米,下降16.0%,其中住宅竣工面积993.9万平方米,下降19.2%。商品房销售面积1498.4万平方米,下降33.8%,其中住宅销售面积1342.4万平方米,下降33.5%;商品房销售额931.6亿元,下降35.1%,其中住宅销售额787.3亿元,下降35.7%。

  2015年,房地产开发投资1337.7亿元,比上年下降32.3%,其中住宅投资935亿元,下降34.0%。房屋施工面积8341.3万平方米,下降27.4%;房屋竣工面积1037万平方米,下降15.4%,其中住宅竣工面积768.8万平方米,下降22.7%。商品房销售面积1065.1万平方米,下降28.9%,其中住宅销售面积949.9万平方米,下降29.2%;商品房销售额730.7亿元,下降21.6%,其中住宅销售额609.4亿元,下降22.6%。

  2013、2014、2015年,虽然全国都面临库存问题,但是沈阳商品住宅销售遭遇的重创更大。特别2014、2015年的暴跌幅度太惊人。

  2016年,房地产开发投资709.7亿元,其中住宅投资490.4亿元。房屋施工面积7058.1万平方米;房屋竣工面积903.2万平方米,其中住宅802.1万平方米。商品房销售面积1184.3万平方米,其中住宅销售面积1099.4万平方米;商品房销售额844.2亿元,其中商品住宅销售额751.7亿元。

  这一年,沈阳整个房地产开发投资额度降到非常低的地步,但是杠杆地产注意到,销售开始反弹了。

  2017年, 房地产开发投资814.2亿元,比上年增长14.7%,其中住宅投资620.5亿元,增长26.5%。房屋施工面积6967.1万平方米;房屋竣工面积823万平方米,其中住宅688.3万平方米。商品房销售面积1300.2万平方米,增长9.8%,其中住宅销售面积1191.2万平方米,增长8.4%。

  在大周期以及减少供应的双重帮助下,沈阳房地产销售进一步反弹。虽然不如其他城市猛。

  2018年,房地产开发投资996.7亿元,比上年增长22.4%,其中住宅投资775.1亿元,增长24.9%。房屋施工面积6525.8万平方米,其中住宅4683.8万平方米;房屋竣工面积660.6万平方米,其中住宅495.7万平方米。商品房销售面积1354.8万平方米,增长4.2%,其中住宅销售面积1202.7万平方米,增长1.0%;商品房销售额1204.7亿元,增长14.9%,其中商品住宅销售额1043.9亿元,增长10.3%。

  2019年,沈阳房地产开发投资1174.8亿元,比上年增长17.9%,其中住宅投资956.2亿元,增长23.4%。房屋施工面积6626.6万平方米,增长1.5%,其中住宅4761.8万平方米,增长 1.7%;房屋竣工面积666.4万平方米,增长0.9%,其中住宅533.5万平方米,增长7.6%。商品房销售面积1453.5万平方米,增长7.3%,其中住宅销售面积1361.1万平方米,增长 13.2%;商品房销售额1481.5 亿元,增长23.0%,其中住宅销售额1395.3亿元,增长33.7%。

  虽然销售面积,仍旧没有回到2012、2013年的高位,但如此反弹,和全国形势比,已经非常厉害。

  同时杠杆地产注意到。2019年,沈阳商品住宅均价,超过了1万元/平米。

  对于很多大城市来说,这可能不算很贵,但是对于深陷经济压力的东北地区来说,这个房价对于当地居民来说,可能不便宜。

  4、房价背后真的没有秘密

  上述分析,杠杆地产写完有两个感受,第一东北经济压力很大。

  第二,房地产依旧可以走出独立行情。比如沈阳,经济、人口是一回事,只要有大行情,只要自己控制好供应……

  分析房地产,好像真的没啥意思。因为我国的房地产实在没啥好分析的,就拿今年来说,前几天杠杆地产有写一篇文章,《国常会重大信号》(9月3日)。文中我计算央行数据:

  2020上半年M2增量148459.84亿元,同比增幅为11.1%,差一点就堪比2019全年;

  半年时间,社融存量增长了20.37亿元。2019年,我国社融规模存量增长了24.37亿元——也差点追上了2019全年。

  水放出来,且LPR(贷款市场报价利率)这一年来已经降了不少。同时,有些城市的体量不小,前几年供地一般般,或者当下和未来供地依旧一般般,操盘这么优秀,房地产能不激动?

  资金放水、利率调低,这些是普遍的。不同的是,每个城市如何自己在操盘,比如这些年宅地供应了多少、地价如何?

  今天写沈阳算是开始,杠杆地产今年想不定期推出“大城市的供地秘密”专题,方便杆友更好理解每个城市房地产的脉络和思路。

  如果你喜欢,下面投票“想看”,如果多数朋友想,我就坚持写。

  本文宅地成交价格使用的中指院数据,特此感谢

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