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仅次于京沪!深圳再获重大利好,楼市何去何从?

仅次于京沪!深圳再获重大利好,楼市何去何从?
2020年10月12日 22:35 新浪网 作者 杠杆游戏

  撰文|张银银&编辑|欣欣然

  2020年,是深圳特区40岁生日。10月14日,领导要在深圳出席活动、讲话。

  在此之前,中办、国办联合印发示范区综改试点实施方案(2020-2025年)。杠杆游戏10月11日还在自我设定的假期中,抱歉没能第一时间为杆友做解读。

  今天我一早起来,抓紧阅读方案全文。今天没法用数据分析,因为公共政策解读,告诉我们的就是利好哪个方面。

  不废话,看完实施方案,谈谈我的看法,供参考、批评。

  1、深圳的礼包一直是一个接一个,除了北京、上海得到的实惠超级多,全中国谁能比?

  8月26日,被称作深圳特区的生日,但是当时有些朋友有点失望,政策大礼包好像没到。

  这个现象在30周年时其实也是这样,中央不是没有准备,需要的是耐心,我们素人要明白,领导很忙。

  而且从2018年开始,深圳礼包就一个接一个:

  2018年,深汕特别合作区挂牌,获得了468.3平方公里土地,要知道深圳本来才1997.47平方公里土地。当然,也有人说远,毕竟大几十公里。

  2019年初,《粤港澳大湾区发展规划纲要》,深圳得到的利好是很多、很多的。当时的说法,港、澳、广、深四个核心城市,去数一数哪些提到的次数说就懂了。

  规划纲要明确要求深圳发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,加快建成现代化国际化城市,努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

  2019年8月,被支持建设示范区。接着广东省说出了“举全省之力支持示范区”的话。

  2020年,在上海科创板注册制后,深交所创业板注册制也拉开序幕。

  如今,示范区实施方案出来。

  其实回溯历史,深圳特区30周年前后也是如此。

  2010年7月,深圳经济特区范围延伸到龙岗、宝安。是的,特区扩容了。当年的几个特区没有一个有深圳成功,也没有一个获得这样的扩容待遇。

  今天很多人不太明白特区是什么?杠杆游戏说句简单的解释:就是过去那个时代的“超级自贸区”——有很多别的地方不能做的事可以做。

  接着2010年8月,《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》,明确把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区。

  如今看前海,视觉震惊。

  简单列举一些这些礼包,全中国除了北京、上海得到的实惠超级多,其他城市,谁能和深圳比?

  2、深圳这次到底得到哪些利好?

  说完宏观,说微观,深圳到底这次得到哪些利好?

  下文,我挑重点说。

  第一是既有土地放权。在今年3月的国发〔2020〕4号文件中,永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批,几个省市获得了试点。

  首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。

  在《给地、送钱!京津、长三角、大湾区和重庆为何获得最大支持?》(3月12日)一文中,杠杆游戏总结了,上述地方,恰恰就是京津、长三角、大湾区和重庆。

  这分别对应的,也就是中国的四大经济极、四大城市群。

  深圳属于广东省,按照上述意思,省里面说了算。

  这次利好就是,永久基本农田以外的农用地转建设用地事项,委托深圳市政府批准——这就是省级权限了。

  这里多说一句,看各地统计公报会发现很多有趣的数据。回到杠杆游戏数据老本行上了,统计公报说,2019年,深圳市农作物播种面积18.41万亩,比上年下降2.7%。

  很多人怕是想不到,说深圳没有农村、农业,还真不是。量其实还真不小。

  同样,深圳各种不可开发的土地还有很多,作为一个完全意义的城市,很多不可开发的条条款款,在杠杆游戏看来,根本没必要。

  实施方案还提出,支持盘活存量用地、深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革等。

  第二,中央要求广东赋予深圳更多省级经济社会管理权限。方案明确要求国家发改委协调各方向深圳批量授权,要求广东省赋予深圳更多省级权限。

  方案提出,国家发改委将成为深改小组、深圳市和各部委之间的重要协调机构。发改委会同有关方面分批次研究制定授权事项清单,按程序报批后推进实施批量授权。

  广东省要积极为深圳开展综合改革试点创造条件,加大行政审批、科技创新、规划管理、综合监督、涉外机构和组织管理等方面的放权力度,依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限。

  这些东东,仔细去揣摩,虽然依旧不是省级行政区,但比一般的副省级明显又要高半级了,而且是以整个深圳市为单位,并非某个特殊经济功能区。

  第三,金融继续赋权。注册制全面推行、分布实施。试点创新企业境内发行股票或存托凭证(CDR),这不就是欢迎中概股回来么?

  HK的生意,欢迎深圳去“竞争”。人民币国际化、外汇管理方面,也给政策,不多说。

  还有一些利好,杠杆游戏就不挨个分析。

  3、深圳的成功,本来靠的就是位置和政策、努力、机遇,不是靠土地多

  尽管深圳迎来了大礼包,还是有很多朋友不满意。不用杠杆游戏说,大家当然知道为什么?

  似乎最起码的,行政区划没能扩容;更高级的期待,直辖市……

  其实没有什么最起码,我只能说,深汕特别合作区才开始,一大堆空地、农地还有待开发,马上就扩容,你当北京傻吗?

  主要城市陆地面积 图表来源|刘晓博说财经(特此感谢)

  在中国,讲究的就是一个循序渐进,突进、冒进,几率都很小,行政区划调整这样的大事多是如此。

  很多杆友必然要说,深圳市域面积太小,如上图确实太小。but,下文的重点。

  深圳的成功,从来不是靠土地多,靠的是位置和政策、努力、机遇……

  无数城市市域面积都比深圳大很多,甚至很多区位也非常好,但达到的发展高度,并不如深圳。

  原因是值得深究的。

  同为大湾区的核心城市,综合实力非常强的广州,位置也好,当然深圳放到改革开放的背景下,似乎更好——说白了,就是靠港澳,特别是香港。

  然后我们搞改革开放,深圳一搞特区,发了。

  随后,深圳建立起全国性资本市场体系,各种要素资源汇聚,如文件所言,加上“深圳敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干,创造了发展史上的奇迹成就”,有了如今这么多辉煌。

  位置、政策、努力、机遇……缺一不可。

  也正是因此,广州非常期待获得更好政策支持,比如资本市场方面希望也有突破。努力多年,期交所终于开始筹备。

  回到深圳,会不会扩容,什么时候?我只能说,很明显不是今年,应该也不是这两年。

  另外说回土地上来,上文以及很多朋友、专家都写过,深圳不是真没地了,而是红线卡着。

  4、“不管啥利好,深圳市民想的就一条,楼市看多”

  网友有个跟帖,“不管啥利好,深圳市民想的就一条,楼市看多”。

  这句话,杠杆游戏本质是同意的。一个地方政策利好越多,发展越好,吸引的人才越多、资金越多、资源越多,你说房价是不是利好?

  调控背景下,无非是价格趋势节奏问题。

  注意,“最多”的是深圳的地盘。因为其他地盘,没有纳入深圳。

  深圳有博主写文章说,这份大礼确实丰厚,但对于炒房客来说,却是利空!

  不过无论如何,深圳溢出效应怎么都有,深圳吃肉,临深喝汤,还是有点好处的。

  说到扩容。此前的放风,真的是准确信号,在不改变行政区划的前提下,探索建设大深圳统筹合作示范区。

  深圳旁边珠三角或大湾区的最发达部分,要调整太难了。换你是领导,你也不会随便割肉。

  最后杠杆游戏要说,就算扩容,只靠扩对于降房价,其实也无济于事。

  国情要明白,我国几乎没有一个大城市真的缺地。土地掌握在谁手上,这才是真问题。那么多大城市,有的是土地,你见它们有不控制节奏的吗?

  所以不要认为,深圳市域面积扩大,所谓的土地和房价矛盾,就可以得到真的缓解。一丢丢,当然也有可能,但大局不会变。

  大城市就是大城市,超级大城市就是超级大城市,已经这样,房价想很便宜不现实。

  何况,便宜了要出事。

  当然,长期不便宜、长期贵、长期涨,也容易出问题。这就是个艰难的平衡游戏了,我们要么做韭菜,要么做戏子。

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