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尴尬!领地再谋上市:净负债率又升,短债压力大,融资成本走高

尴尬!领地再谋上市:净负债率又升,短债压力大,融资成本走高
2020年10月13日 21:49 新浪网 作者 杠杆游戏

  十一假期,我有好几天在四川省凉山州的首府西昌市。沿着超级美丽的邛海边骑车,看到领地的项目,想起我的朋友杠杆游戏4月份,正好关注过领地。

  详见《请来恒大、金科高管!“压力山大”的领地,能靠IPO补血吗?》(4月13日)。

  我猛地意识到,四川家族房企领地递交给港交所的上市申请资料,刚好半年,尚未听说通过聆讯,肯定过期失效了。

  果不其然,节后上班,财经、地产媒体纷纷关注到此事,哀叹区域中小房企上市闯关之不易。

  领地早有准备,10月12日,领地控股集团在港交所提交更新版招股书文件。细看新版招股书,杠杆地产发现,连续几年为负值的经营活动现金流净额,竟然回正。

  同时,土地储备比之前招股书披露的,又增加了300万平米左右。

  一切变更好了?二次递表申请上市,有戏吗?今天杠杆地产说说领地。

  1、毛利率似乎不错,净利率一降再降

  时间回到4天前的10月9日,大概可以排名四川本土房企老三的领地控股集团有限公司在港交所的上市申请版本,已变更为“失效”。

  是的,我们没有听到领地通过聆讯的消息,半年过去,招股书自然失效。

  在10月12日的新版招股书中,最吸引杠杆地产的是,下面这个表。

  领地认为自己排行四川本土房企第三。老大、老二,以及4、5、6名是谁,大家对号入座就知道。

  但老三的日子并不是太好。杠杆游戏在《请来恒大、金科高管!“压力山大”的领地,能靠IPO补血吗?》(4月13日)一文中写过。

  新版招股书披露,有一点新信息,比如截至2020年5月31日止的五个月,领地净利率只剩下5.5%。

  而在此之前的2017年、2018年、2019年与,这一数字分别为12.2%、11.5%、8.9%。

  逐年下降,如今低到了谷底。

  营收方面,2020年5月31日前五个月,录得30.28亿元,2019同期为10.77亿元。增幅不错,不过还得等全年。

  2017年、2018年、2019年营收分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元。

  毛利,2017年、2018年、2019年分别为10.72亿元、16.10亿元、21.02亿元。2020年前5个月为9.75亿元。

  毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%、32.2%,看上去还不错。

  但是对照上文的净利率,大概就有不同体会了。

  看到这里,杆友大概会想,为什么领地第一次的招股书会超半年而失效。

  这是很多企业的尴尬,特别是不少区域中小房企的尴尬。

  客观来说,向港交所递交申请书失效,也是正常的一部分。杠杆地产就注意到,以前也有企业,包括房企发生过类似状况:配合要求,再次更新上传,然后通过。

  当然,也有可能,多次而无法过。可无论如何,港交所,是目前房企上市的最好选择,内地几乎不可能,再难也得拼。

  2、净负债率又上升了,短债压力大,融资成本走高

  此前,杠杆游戏写过,领地控股集团的招股书披露,2017、2018、2019年末,其未偿还借款总额(包括计息银行及其他借款)分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元。

  截至2019年末,领地未偿还的借款中,约58.63亿元需于一年内偿还,在总借款中占比近半。此外,应于2021年偿还的借款约41.32亿元。

  截至2019年末,领地现金及现金等价物约13.82亿元,短期偿债压力可想而知。

  到了2020年5月末,领地的现金及现金等价物增加至34.11亿元。

  尽管如此,领地总的债务压力依旧未减。此前,净负债率从2017年末的60%左右,上升到2019年末的约140%。

  到了2020年5月末,如上图,再次上升10%,至150%。

  同时,融资成本也从2017年的6.4%,逐年上升到2019年的9.9%。

  另外多说一句,在此前招股书中,我的朋友杠杆游戏注意到,最有趣的要数领地2019年向当时母公司支付分派了7亿元。

  这话说得很含蓄,说直白点就是准备上市前,突击分红。农夫山泉此前也是这样,且动辄百亿级。

  而此前2017年、2018年,领地未有类似操作。

  当然,企业没上市前,是人家自己的,想怎么做都是人家权利。

  3、现金流终于回正;土地储备大增,当然川内色彩依旧明显

  按照此前招股书披露,领地经营活动现金流净额,连续这三年都是负值。2017年、2018年、2019年,其经营活动现金流量净额分别为-1.86亿元、-42.88亿元、-31.12亿元。

  投资活动现金流量净额,也是三连负。

  如上图,截至2020年5月末,经营活动现金流净额终于转正,3.73亿元,去年同期也是负。

  这算是好消息。

  与此同时,截至2020年7月31日,杠杆地产注意到,领地有104个处于不同发展阶段的房地产开发项目,其中86个项目由领地的附属公司负责,18个项目合营企业及联营公司负责。

  如上图,四川省内占比显著,接近70个位于四川,同时其他地方也多位于三四线城市。这会导致企业发展前景,高度受制于区域地产市场表现。

  值得注意,截至2020年7月31日,领地总土地储备1615.22万平米,包括:

  应占的未售可销售建筑面积以及已售但未交付建筑面积57.08万平米,应占的开发中物业总规划建筑面积856.25万平米,应占的持作未来开发物业估计总建筑面积701.89万平米。

  而根据此前招股书,截至2020年2月29日,领地集团在全国20多个城市拥有90个项目,合计土地储备为1331.45万平米。

  5个月时间,新增了约300万平米土储。对于这个体量的房企来说,比例算是大增了。

  这段时间,我去过好几个欠发达地级市、县级城市。非常直观的感受是,在这些地方,本地房企空间越来越小,恒大、碧桂园、金科等几家三四线楼市之王的广告铺天盖地。

  我不知道杆友是否有这样的体会,在很多三四线及以下市场,小开发商、本土开发商越来越难拿地,或者说买不起地。

  按照克而瑞数据显示,近3年,领地控股的全口径销售额,始终在一两百亿元,没有破三四百亿元。2019年4月品牌发布会上,领地集团宣布其将在2020-2021年实现千亿的战略目标。

  马太效应之下,领地能不能坚守住四川市场,继而走出盆地,未来的想象空间到底有多大?

  一切等上市再说吧,如果通往更便捷资本市场这一关过不了,一切都没法期待。

  静静祝福领地。

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