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深圳之后,上海火了!最绿的韭菜、低调操盘高手

深圳之后,上海火了!最绿的韭菜、低调操盘高手
2021年01月20日 20:03 新浪网 作者 杠杆游戏

  撰文|张银银&编辑|欣欣然

  上海楼市火了一段时间,监管部门坐不住了?

  每经1月20日报道,上海市房管局召开紧急会议,商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况,主要措施包括:限制认筹比例不超过1:3;项目认筹期间和房管局报备合作分销的机构,不能和中介联合操纵周边二手房价格等。

  不过,也有媒体采访上海市房管局获得的回复是:

  此次主要是要求针对目前销售环节中的不规范现象加强管理,严控开发商认筹款制度、严格审理限购客户、预审价格严格审批等,但都是在落实执行现有政策。

  到底会不会出政策,陷入了罗生门。

  史上最严调控几年了,上海一直是“乖宝宝”,刚需和情绪都压抑已久,出现点小行情都是正常的,完全不值得大惊小怪。

  2020年底时,我朋友杠杆地产的杆姐写了个文章,《千万豪宅两小时卖空!上海楼市会步深圳后尘吗?》。

  今天我想说,这个后尘既是步了深圳,当然也没步深圳。杠杆游戏说几个数据,用数据读懂经济中的杠杆和泡沫,对吧。

  1、上海楼市的回暖是确认无疑的。杠杆游戏先用官方数据吧,2020全年的数据尚未披露,1-11月上海房地产开发投资增长了10.3%,其中住宅增长了2.9%。

  同期,房屋施工面积15308.78万平米,同比增长5.4%。其中住宅施工面积

  7601.88万平米,增长4.0%。

  新开工面积3060.50万平米,同比增长7.6%。其中住宅新开工1635.48万平米,增长11.3%。注意数字,市场看好上海楼市。

  所有房子总的销售面积1515.41万平米,增长不高1.0%。但是住宅销售了1255.39万平米,增幅为4.0%——2019年同期为-2.3%,可见2020年行情。

  2、市场机构的数据显示,2020年上海新房销量大增,不过价格其实稳健。乐居的统计显示,上海新房成交套数在2020年3月开始复苏,直到6月达到年内峰值,在年底的12月再次上升,逼近6月成交水平。

  全年成交约8.1万套,比2019年增加28%,约931.9万平米;成交均价5.53万元/平米,上涨3%。销量增长明显,价格其实稳定。

2016年-2020年上海新房供求走势(单位,万平米) 图表来源|乐居(特此感谢)

  很多杆友肯定会疑惑,这个数据怎么比官方的1-11月数据还低?长期关注的朋友就会知道,官方数据是全市,包括较远的郊区、镇街等。而市场机构基本只关心城区,恰恰城区的数据异动,也更说明问题。

  按照乐居数据,杠杆游戏注意到,2016年上海新房成交面积约1389.5万平米,2017年最低640.1万平米。2018年、2019年都小幅回升。

  3、二手房成交量向历史高位发起冲刺,当然单价涨。乐居的统计说,2020年,上海二手房成交金额超过1万亿元,同比增长30%。

  2016年-2020年上海二手房成交套数(万套) 图表来源|乐居(特此感谢)

  如上图上海二手房年度成交套数,2016年38.6万套,2017年14.8万套,2018年16.4万套,2019年23.7万套,2020年30.1万套,总趋势和新房走势一样。

  2020年这个成交量,虽然不及2016年高位,但确实在向历史高位发起冲击。

  其中,以次新房、改善房源,学区房最为抢手。价格嘛,自然涨,越涨越热。即将进入杠杆游戏今天要说的重点。

  4、在上海买大房子的占比,其实还是很低的。算了我说直接点,穷人在上海恰是最显著的韭菜。这几年,我们发现很多城市100平米以下的房子很难找了。

  但是上海不是,即便上海说“改善”——此改善,含义还真是有些不同。毕竟单价、总价摆在这里。

  如上图,二手房买70平米以下的虽然下降了,但是依旧占比42%。新房100平米以下的实际过半。

  说明上海的割韭菜游戏,主要收割对象还是普通人。杠杆游戏写完这句话,感到有点悲伤,好像哪里都是如此。只是说上海更加显著。

  穷人恰恰是韭菜,是别人财富增长的阶梯。如果不上车,以后显得更惨。

  5、上海“打新”游戏,富人最终是赢家。如下图,总价300万的二手房占了6成还多,真是没办法,要上车的朋友太多了,不容易。

  这不是本文要说的重点,所以想买新房的不少。重点是,新房800万元以上的,总体在增加,尽管200-300万元的新房,2020年从12.8%增长至14.1%,但这无济于事。

  在二手房成交活跃、价涨的推动下,“打新”更有魅力、吸引力。

  不过,能参与低总价新房的,要么是刚需,要么想了一堆办法。其实有钞票、有能力的人,大概也在和穷人抢低总价新房。

  如上图,高总价也火爆。800-100万元的从占比5.8%增至7%,1000-2000万的元从9.1%增至10.2%。

  媒体就报道,近两个月,上海的新房市场,出现了31个盘售罄、认筹率超过500%的现象。这其中就包括13个“千人摇”楼盘,人气最足的一个项目,出现了13个人抢一套房的热闹场景,而这个项目(首套)验资就得700万元,买二套房验资甚至要1300万元。

  不少网有笑称,“一夜之间,全国的富人都来上海买房了”。当然,不乏认多筹、马甲摇 炒作“新房恐慌”,房东、中介“联手”助长二手房热潮的情况。

  未来二手房水涨船高,他们看好。

  这部分参与“打新”游戏的,资本金不是一般人可以承受的,所以这个游戏,好像与多数的你无关。杠杆游戏感叹一句,财富的增长机会,和多数穷人更没关系了。

  6、上海政府操盘高手。我朋友杠杆地产的杆姐去年上海扩大落户范围时,写了一个文章《再抢人!上海太缺年轻人了,三组详实数据惨到震惊》(2020年9月23日)。

  上海很厉害的,户籍政策的要求也满足了,人才也留了,年轻人也吸引了,韭菜当然也培育了。

  不仅如此,2020年初徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元的综合地块,总价高达310.5亿元,超过董家渡地块。开门红啊。

  最后我们看到,2020年,上海卖地厉害。拍地金额超过2000亿元。

  地价摆在这里,你说呢?

  对了,杠杆游戏看到一个数据,按照2020年均价四五百万一套房,一个家庭就算4个人吧,20年不吃不喝好像才能供应得起。

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