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加码!合肥楼市压力山大?秘密都在这些数据里

加码!合肥楼市压力山大?秘密都在这些数据里
2021年04月06日 22:01 新浪网 作者 杠杆游戏

  撰文|杆姐&编辑|欣欣然

  3天假期没过完,合肥终于加码了调控,有媒体说“全国人民都盯着”。

  在此之前,成都、西安相继都加码了调控,详见杠杆地产《西安、成都:房价焦虑背后》(4月1日)。

  这几年,合肥,比如滨湖区域一直很热,很多杆友也有给杠杆地产留言。关于合肥的调控,我觉得用很简单的数字就可以说清楚,数字非常值得玩味,对于我们研判未来很有意义。

  是的,秘密都藏在数据中。

  1、合肥力度到底有多大?

  我们看此次升级调控的8个方面:

  1.稳定增加居住用地供应,确保全市不少于9000亩,单列租赁住房用地900亩;

  2.实行市区学区内成套住房入学年限政策;

  3.深化住房限购措施;

  4.实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策;

  5.从严调控商品住房价格;

  6.加强住房贷款审慎管理;

  7.加大租赁住房建设力度;

  8.严厉打击各种房地产市场乱象。

  每一条都很努力,哪怕不和任何城市对照,客观说,这个升级调控的诚意是足够的。

  比如9000亩宅地,单列租赁住房用地900亩折算过来就是600万平米,还有单列租赁住房用地900亩——这数字,放到同级别城市都不错哦。

  当然,说得很清楚,这是全市,包括郊区郊县、代管县级市等。

  即便如此,没有比较就不会明白这个数字的含义。下文杠杆地产会写,等杆友读完第三部分再来看这个数字,肯定要震惊。

  图表来源|平安证券(特此感谢)

  上图是平安证券根据公开信息统计的,2021年合肥宅地计划供应情况,先剧透一下,对照看下2020年的宅地供应量。

  接着看第二条,学区房改革,不少城市都有动作,或不同或相似。细节我就不说了,总的来说,合肥的新搞法是要控制部分热点区域二手房热。

  当然也不排除一些朋友更要早下手,多下手。但起码是提高了门槛。

  第三条,限购加码。

  比如暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内(具体见附件)购买二手住房。

  还是对热点板块的管控。

  第四条,实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易,这是精准控制投机。

  第五条,控价格,限价更严,这一点结合下文第三部分看,我觉得更有意思。

  第六条,加强住房贷款审慎管理,主要就是针对经营贷违规流入楼市等,全国都是严打。

  第七条,加大租赁住房建设力度,2021年的目标是力争再增加保障性租赁住房2万套(间)以上。这个数字不算多,当然也不算少,主要是未来几年呢?

  预期比单一某年的数字更要紧。

  第八条,严厉打击各种房地产市场乱象板子各种拍……杠杠地产就不多说。

  2、合肥为什么要加码调控,房价到底涨了多少?

  此前,杠杆地产在人民网领导留言板,以及很多地方都看到过部分合肥朋友的建议、意见,合肥楼市比较火。

  可以理解,合肥经济发展上自己努力,又叠加长三角一体化和中部崛起两大规划利好。所以楼市呈现繁荣。

  而调控加码最简单来说,都是因为价格涨得比较多。

  到底涨了多少?我们看一组数据。

  这数据是杠杆地产利用我国统计局网站制作的。从2016-2019年4年的数据,我们可以看涨幅,商品住宅年均涨幅基本在10%左右或者更高,2019年略小。

  按照合肥2020年的统计公报,2020年合肥商品房销售面积1486.11万平米,同比增长12.4%。其中住宅销售1297.40万平米,同比增长12.3%。

  商品房销售额2128.29亿元,同比增长20.5%。其中:住宅销售1980.43亿元,同比增长21.6%。

  一看这个各自的涨幅,就会发现,房价整体涨了不少。

  简单一算,2020年合肥住宅成交均价15265元/平米,较2019年的14086元/平米,涨了8个多点。

  注意,这是合肥全市的数据,主要城区的均价比这个要高,且部分板块的涨幅比较大。

  如上我们找到了合肥加码调控的原因。

  3、合肥房价现象背后

  供求关系和面粉价格是个很好的指标。

  今天,杠杆地产从供应和同类城市比较角度谈谈合肥的楼市,几组非常简单的数据,然后研判下未来趋势。

  从本轮行情启动和调控的2016年说起。

  按照中指院的数据,2016年,合肥市本级供应宅地370万平米,实际成交352万平米。注意这一年的楼面均价,推出只有3000多元/平米,实际成交均价一万一/平米。

  同样很火的西安,城市和经济体量和合肥都差不多,也是近期加码调控的。2016年市本级供应宅地453万平米,实际成交426万平米,当年成交地价只有1500元/平米不到。

  接下来的数据都是说市本级和宅地的情况。

  看到2016年的宅地供应数据,杆友应该意识到增加9000亩宅地,也就是600万方,这是多么巨大的体量。

  当然,市本级和全市不同,但起码市本级能分到不少。

  我们接着看,2017年,合肥供应385万平米,实际成交336万平米,地价接近8000元/平米。

  同期,西安供应680万平米,实际成交538万平米,地价1800元/平米不到。

  2018年,合肥供应398万平米,实际成交273万平米,地价接近7000元/平米。

  同期,西安供应915万平米、实际成交791万平米,地价不到2600元/平米。

  2019年,合肥供应399万平米,实际成交335万平米,地价接近8600元/平米。

  同期,西安供应808万平米,实际成交720万平米,地价接近3000元/平米。

  2020年,合肥供应349万平米,实际成交334万平米,地价小5500元/平米。

  同期,西安供应963万平米,实际成交916万平米,地价不到3400元/平米。

  看完上述数据,不得不说,合肥还真是稳,每年供应量,那么稳——如果对照更多差不多体量的城市,不得不说……

  当然大家口径或许有些不同,但供应起码是个角度,且纵向和自己比,很说明问题。

  总的来说,合肥要调控好,供应增加很关键,这次说了要增加供应,力度似乎也不小。

  接下来,长期来说,还得等2022年,以及未来怎么个力道……

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