撰文|张银银&编辑|欣欣然

　　近期学区房改革很热，上海出了动作，此前我朋友杠杆地产专门写过，合肥加码调控的新政，专门一个方面就是谈实行入学年限政策。

　　此外，较大的城市中，天津、北京等地，近些年也都有相关动作。最新消息显示，重庆多个区的名校转公办。

　　学区房未来还会存在吗？还能买吗？很多杆友无疑十分关心。杠杆游戏今天数据结合浅显道理做个分析，并提供几条小参考。

　　1、杠杆游戏觉得毫无疑问，学区房永远会存在。对，你没有看错，我说的 是永远。

　　其实任何国家，哪怕教育投入很大、很公平的国家，学校教育质量、升学率始终都有差距。

　　这是由很多因素决定的：比如学校办学基础；师资差异；片区家长的社会经济地位，素质、教育背景；教育主管部门重视程度……

　　我们特别会发现，中国人到了欧美，要么有钱念豪华的私立，要么聪明的朋友依旧会选择不错的社区买房，通常这类社区的义务教育质量普遍不错，或者有机会念不错的。

　　就我身边在国外的亲朋好友来说吧，就是这样。然后他们一堆优秀且重视教育的华人、以及该国不错家庭形成的社群，普遍重视孩子的学校——你说这样的学校，会差？

　　“生源-投入-教育质量-升学率”，放在任何国家，其实都这个道理。当然，有些国家，在公平上更加努力，尽量少多数人不太吃亏。

　　2、学区房当然能买，只是甄选的技术含量提高，而有些东西是天生的。在谈未来怎么买之前，杠杆游戏得先说宏观形势。

　　买学区房，最终的目的主要还是希望自己小孩高考能有个好成绩，而基础要从小学开始，于是优质小学、初中学区的房子受到追捧。

　　众所周知，高考按照省为单位录取招生。

　　因此，你生在什么省，或者有能力搬去什么省，这是先天的。

　　以2020年为例，杠杆游戏看了多个数据，也简单核对了一些，总的来说北京、上海、天津、重庆4个直辖市，江苏、陕西、黑龙江、福建、宁夏、山东、辽宁、河北、安徽、青海等省区的一本上线率超过或接近20%。

　　图表来源|教育科学站（特此感谢）

　　有必要说的是，上图的数据不一定完全准确，杠杆游戏核实过几个省市，还算准，少量省份数据作者统计时还没有。

　　另外，一本上线率和一本录取率，也是两个概念。

　　同时，近些年，很多省份的以前二本大学，或者部分专业调整为了一本，在本省适用，但在其他省，有些不是一本——这就出现一个有趣的现象，如果本地大学基础还不错、数量比较多，把过去的二本在本地改为一本招生，一定程度就可以提高本省的一本上线及录取率。

　　因此，更精英、更高端的高考数据，还要看211、985数据。

　　3、这些省份考211、985大学相对容易。每个省份的211、985大学数量，各985、211大学招生数量，基本稳定。各地的户籍人口变化也不如常住人口变化那么大，高考基本随户籍，因此各省份985、211大学的录取情况，相对或者说互相比较稳定。

　　我找了一些网上其他朋友的统计，多数统计缺陷不小，主要问题是口径不一，比如只把参加全国统一高考的人数做分母，忽略了高职单招那部分；而有的又是当年高中毕业生数量做分母，忽略了部分中专和职高高考考生；或者报名全国高考+高职单招合一起做分母。

　　无论哪个做分母，比较升学率时，关键要分母口径一致。

　　下图是杠杆游戏核对了一些省份口径后，选择的一个图，供参考。

　　图表来源|网友不详（特此感谢）

　　从更精英的985、211大学录取看，天津、上海、北京、吉林、青海、宁夏、辽宁、湖北、重庆、福建、黑龙江、江西、内蒙古、陕西等地还不错。

　　上述省区市有这样几个情况，要么本地985、211大学多，要么人口不算太多，要么经济算可以，要么处于西部，或者兼有多个因素。

　　4、学区房如果有条件，应该买在一本或者985、211录取率高省份的不错城市。上述地方的朋友应该高兴。哪怕一千万元/套的学区房，或许不如你生对了省或城市。

　　所以如果有条件，或者适合自己，买上述地方大城市的房子，这是第一条。

　　如果没办法选择高考一本率、211率、985率高的身份，也应该尽量选不错城市。

　　比如在人口大省四川，据说绵阳的一本录取率连续20多年全省第一，力压该省经济总量第一的省会成都，据说高出好几个点。

　　但总的来说成都也不错。

　　当然，高考是按省录取招生，绵阳和成都高考总体太优秀，每年占了四川全省很大比例的一本。

　　越是因此，从教育角度，越要选择绵阳、成都。

　　5、尽量选择基础教育质量大区、大县。选好了教育高地省份、城市后，大的县区应该怎么选？

　　义务教育，总体上都是按照县区为单位招生、拨款、调整。所以，选择选择基础教育质量大区、大县。

　　就算家不在上述省份，也没机会、条件买上述省份的房子，在自己所在省也应该尽量买教育大区、大县。

　　6、具体的学区房板块如何选择？很多地方都在改革或者调整学区制度，但无论如何，买不错学校附近总没错。不管学区怎么调整，起码有个可能。

　　简单说，省市县区各级各类重点学校附近的房子。

　　每个省市的情况会有不同，重点层次的概念和含义有别，因地制宜就好。

　　具体实操层面，以前某个楼盘对应某不错学校，那么优先考虑买这个。或者该楼盘一期比如对应某个不错小学，那么一期假如买不到，也可以考虑二期。

　　7、首先考虑小学学区房。首先是因为娃娃要从小抓起，其次初中就算划片不错的学校，其实进去后也是三六九等的班级，重点班和普通班一个学校内部也有差别。

　　怎么分？核心就是考试。

　　小学成绩、基础好，考更好的可能更大。所以首先把小学的事先解决好。

　　8、尽量早买。比如这次合肥，都有年限规定，所以一般来说，早买不是坏事。先把坑站着，多个机会。

　　9、学区房不是万能的。家长真想孩子成绩好，需要做很多，也或者不用怎么做，ta成绩就是好。

　　人和人有智力、学习能动性区别，根据孩子情况来吧。有时候过得去就行，把孩子逼太狠也不行，健康快乐成长更重要。

　　此外，赛道有很多，不一定要走文化高考模式。因人而异吧，因家庭因孩子而异，还有的不玩国内的游戏，条件好的直接出去了。

　　10、学区房投资或投机回报可能下降。据说在上海，部分学区房降温了，但真正顶好学校附近的房子，终究是比较贵的。

　　当然，各种政策搞来搞去，包括教育总投入增加，更注重公平，未来学区房的投资回报适当下降或许有可能。

　　但不管怎么说，假如一定要买房子，买个有点啥概念、利好的，起码不是坏事。