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12城集中供地结束!下半年房价涨吗?注意重庆、无锡、杭州、北京

12城集中供地结束!下半年房价涨吗?注意重庆、无锡、杭州、北京
2021年05月17日 22:26 新浪网 作者 杠杆游戏

  撰文|杆姐&编辑|雯雯

  5月17日,4月份的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据出炉。

  按照我国统计部门的说法:

  2021年4月份,统计监测的70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大,二手住宅涨幅有升有落。

  其中,杠杆地产注意到,比较显著的是,一向房价比较稳健的重庆,无论新房还是二手房,环比都位居全国城市前列。

  同时,广州新房、二手房的环比涨幅,也都靠前。

  值得一说的是,4月迄今,广州、重庆恰好都是完成了首批集中供地的城市。

  放水、轮动、集中供地结果和溢价的刺激,相关城市楼市有点蠢蠢欲动的感觉。当然,有的行情已经结束,有的则是开始。

  2021年春节后,市场传闻,22个主要城市将会实现两集中政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,2021年住宅招拍挂不超过三次。

  截至5月17日,长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳、厦门等城市进行了首批集中供地。

  今天杠杆地产对照2020年上述城市的宅地成交数据,挨个谈谈这12个城市目前完成的集中供地,或他们4、5月份的宅地供应,到底贵还是便宜,并简单研判对各自楼市的影响。

  1、长春4月起拍均价高于2020全年,最终楼面成交均价略高于2020全年。4月15日,作为第一个吃螃蟹者,长春首批集中供地出让结束,共成交40宗地块,2宗流拍,成交总价194.44亿元。

  也有媒体统计数据为195.99亿元。

  图表来源|楼市新视角(特此感谢)

  按照中指院的数据统计,整个4月,长春市本级(和集中供地口径略有不同)推出了50块宅地,成交39块,推出的楼面均价为3199元/平米。杠杆地产去核对了2020全年中指院的统计,楼面均价为2784元/平米。

  也就是说,此次集中供地,长春楼面均价总的来说有几百块的提升。

  不过最后,楼面成交均价3207元/平米,基本等于底价。2020全年楼面成交均价3177元/平米。

  单4月,也就是第一次集中供地月份来说,长春市本级地价略涨了一点。

  假设按照这个趋势,杠杆地产认为,未来几个月、1年,长春的楼市比较稳定。

  2、广州“首秀”冰火两重天,成交楼面均价低于2020全年。4月末,广州首场集中供地,激战2天,48宗涉宅地块中,4宗达到最高限价后进入摇号环节;18宗实现溢价成交;20宗底价成交,另有6宗无人问津(主要都是郊区),惨遭流拍。

  包含摇号在内的42宗成交地块,共计为广州贡献土地出让金906亿元。

  出让土地的总建筑面积为928.5万平米,可售部分建筑面积为852万平米。

  如中指院下图,平均成交楼面价为1.1万元/平米,推出楼面均价接近9700元/平米,平均溢价率应该说不算高。

  而2020全年,广州市本级推出的楼面均价接近1.2万元/平米,最终成交均价超1.3万元/平米。

  无论是推出的均价,还是实际成交均价,杠杆地产发现,都下降了一点。

  我们可以基本认为,未来几个月,如果其他变量稳定,广州的房价趋稳。

  3、无锡控制溢价,难掩热情。同样4月底登场还有无锡,无锡对土地进行限价,最高溢价率不得超过20%,竞拍达到最高限价后通过竞配建、竞自持和摇号确定土地归属。

  首批集中供地累计成交16幅,虽然土地数量较少,但平均成交楼面价达到了1.35万元/平米(如果考虑到配建等更高),比2020全年上涨了30%左右,比2020年二季度上涨了50%,一半左右的地块刷新了地区历史楼面价。

  最终,无锡的16宗地块中有15宗拍至封顶价,且由于竞价异常激烈,土拍工作时间从两天延长至三天。

  此外尽管无锡限制了土地最高溢价率,但杠杆地产注意到,有三宗地块的起拍价,就超过了所在板块的最高楼板价。

  照这个趋势,我们可以想见未来几个月、一年,无锡的房价。

  4、重庆中心城区热,郊区冷热不均。同样4月底举行首次集中供地的,还有重庆。

  重庆市辖区此次推出100来宗地,其中中心城区推了46宗。

  合计拍出了700多亿元,中心城区达635亿元。

  重庆依旧习惯天量供地,总计推出了1万亩,中心城区占了6成。

  重庆没有对土地实施限价,中心城区的46宗地块中,有22宗溢价率超过50%,所有地块的平均溢价率高达42%;其中溢价率最高达到了130%。

  如上图,杠杆地产发现,2021年4月重庆市本级宅地均价已经超9000元/平米。而2020全年,这个数字为6000元出头/平米。

  不过同时,重庆中心城区之外的郊区、远城区,部分溢价情况并不高。

  综上,杠杆地产认为,重庆中心城区房价,未来几个月迎来一定的利好概率较大。但行情到什么程度,总的来说还是看北京脸色。

  5、沈阳比2020全年楼面均价高一点。原定计划推出25宗地块,但有3宗地块停止交易,最终推出22宗地块,总起拍价超过179亿元。

  4月最后一天,沈阳完成首次集中供地,22宗地块悉数拍出,成交总金额达197.9亿元。

  平均楼面价5149元/平,平均溢价率10%,其中11宗触顶成交,8宗底价成交,3宗未触顶。触顶成交11宗中,9宗进入竞产权无偿移交租赁住房环节,平均配建比例5%。

  不过值得注意的是,首批集中供地中,高地价热点板块未供地。

  按照中指院的统计,如上图,杠杆地产注意到,2020全年沈阳市本级宅地楼面成交均价接近4600元/平米。

  未来几个月,沈阳房价可能有小幅上涨压力。

  6、“封顶自持”,成为杭州此次土拍主旋律。5月7日至8日,杭州共集中出让57宗涉宅用地,总建筑面积757万平米,总起价934.7亿元,最终溢价成交1178亿元。

  其中,首日进行的土拍中,32宗地总成交金额为716.68亿元,平均溢价率26%;5月8日其余25宗地块成交金额超461亿元,平均溢价率24.5%。

  此前,杠杆地产就注意到,5月6日晚,有四分之三的地块在自由报价阶段就已“价格封顶”。按照拍卖规则,土拍触及最高限价,便进入竞报商品住宅自持比例环节。

  “封顶自持”成为杭州此次土拍的主旋律。

  虽说此次集中供地,楼面均价和2020全年差别不大,但是考虑到上述因素,可以想见杭州未来一段时间,楼市的走向。

  7、北京溢价率看似不高。北京首次集中供地前后4天,在5月11日晚落下帷幕,30宗土地总成交价达1109.71亿元。3万来块/平米的楼面均价……

  其中1宗以招标形式出让,另29宗采取挂牌竞价的程序出让。29宗以挂牌形式出让的土地中,有4宗底价成交、3宗合理溢价、另22宗均触及最高土地限价。

  其中,有10宗土地因触及合理上限价格等“红线”而转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

  由于所有地块均设置了最高上限价格,杠杆地产发现,此次北京集中出让的土地平均溢价率9.5%,似乎不高。但因为竞报公租房面积、政府持有产权等,房企可售面积减少,到手土地的实际溢价率,高于表面溢价率。

  值得一提的是,已确认成交的地块中,深圳房企卓越集团竞得4宗。

  此后传出退地传闻,卓越方面大概意思是会合作开发。

  8、神奇的天津。终止、底价、竞价与达最高限价、竞报自持租赁住房建面啥“组合”结果都有。本来,按照3月底的《天津市国有建设用地使用权挂牌出让公告》,该城集中挂牌58宗住宅用地,出让土地面积合计约375.5万平米,总起始总价约502亿元。

  不过就在土拍正式开始前一天(5月13日),天津方面发布公告表示,2021年天津首批58宗集中供应宅地中的13宗地块因故停牌。

  最终45宗成功出让,拍地金额为498亿元,平均溢价10%左右。

  具体来说,杠杆地产注意到,底价成交地块达16宗,进入竞价环节的29宗,其中仅4宗地块竞价达最高限价,2宗地块进入竞报自持租赁住房建筑面积环节。

  从最初58宗供地情况也可看出,地块位置较为分散,热门板块的优质地块较少,或许也是造成此次较多地块以底价成交的原因。

  总的来说,天津此次拍地,市6区地块较热,其他一般。可以预见,未来一段时间,天津楼市应该不会有大行情。

  9、福州限价,本土强势。5月12、13日,福州集中出让33幅地块,总出让面积1550.09亩,总起价141.13亿元。

  最终,3宗取消出让,4宗在5月17日-20日之间采用招投标方式出让,故26宗地块土拍总价为157.56亿元。

  值得一提的是,首日(5月12日)19宗土地总出让金约106亿元,福建本土房企斩获13宗。19宗土地中,有13宗为涉宅地块,另6宗为商服、工业地块。

  13宗涉宅地块中,有8宗地块触及最高土地限价,转入摇号或竞自持社会租赁住房面积程序;有3宗地块底价成交、另2宗地块合理溢价成交。

  按照贝壳研究院的数据,13宗涉宅地块的平均土地溢价率为21.5%,较2020年全年成交土地溢价率下跌1.9个百分点(见下图,福州市本级2020年宅地拍卖情况)。

  不过,部分地块成交时竞报不同面积的自持社会租赁住房,可售面积减少,实际溢价率高于上述数据。

  可以想见,福州的房价未来。

  10、青岛搞勾地,除1宗溢价成交,其余均底价成交。青岛为期3天的首批集中土地出让,于5月14日告终,总土地出让金约为128.6亿元。

  青岛此次计划集中出让土地63宗,总面积约2427亩,其中2宗流拍、1宗因触及溢价率上限转为线下竞自持面积,尚未公布结果,实际成交60宗。

  媒体报道说,青岛历来实行勾地制度,土地集中出让,之于青岛土地市场的影响并不大。

  所谓勾地,杠杆地产简单说,是指用地单位对具体宗地有使用意向的,向政府提出勾地申请,并承诺愿意支付的土地价格。在土地正式挂牌之前,相关地块已确定了竞买人和土地出让价格。

  比如,青岛发布的土地出让文件中,部分地块设置了指向明确的竞买条件:

  青岛城阳区的土地出让文件显示,9号地块竞得人须引进入选国家“双一流”建设高校院士新材料技术研究院项目;

  13号地块须引进符合国家发改委2017年第一号公告《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》中的新一代信息技术产业等。

  应该说,在没有其他变量的情况下,青岛房价波动应该不大。

  11、深圳还是那个深圳。深圳首次宅地集中出让5月13日下午出炉,涉5宗纯居住用地和1宗商业居住混合用地,成交总金额达138.44亿元,配建的人才住房面积达4.22万平米。

  6宗地块总土地面积为36万平米,对应建筑面积为91万平米。

  地块初始总价达105.76亿元。

  光明区宅地获19家房企报名。最终,龙光集团在竞配建环节击败了厦门国企联发集团,拿下光明区地块。成交价为10.88亿元,附带配建1.12万平米只租不售的人才住房。

  该地块扣掉配建后的楼面价为3.68万元/平米。根据出让公告,未来售房价格不得超过4.89万元/平米。

  宝安区地块的初始价更高,共有16家房企报名。佳兆业拿下该地块,成交价为25.44亿元,附带配建3.1万平米人才住房。该地块扣掉配建后的楼面价为7万元/平米。根据出让公告,未来售房价格不得超过8.33万元/平米。

  南山区的商业居住混合用地,是此次土拍中唯一一宗以价高者得为原则出让的地块。

  未来拟建业态包括办公、商业、酒店、熟食中心、可售人才住房。其中,可售型人才住房不少于960套,但价格限定在5.28万-5.54万元/平米之间,约为同等地段市场价的六成。

  龙光集团以69亿元总价将地块收入囊中。据此,楼面价达2.37万元/平米。

  另3块纯宅地,皆为底价成交。比如深圳市人才安居集团拿下了位于龙华区的宅地,楼面价仅8700元/平米。

  深圳的房价问题,就不要去思考了。

  12、厦门5块地,190亿。厦门于5月13日出让了5宗地,出让面积19.25万平米,总起始价146.9亿元,最后以190.05亿元成交。

  中海地产+厦门国贸联合体以上限价92.3亿元竞得思明区地块,为总金额贡献了超过一半的数额。

  该地块竞争激烈,最终,中海携厦门国贸以总价92.3亿、楼面价50589元/平米,竟配建面积36200平米竞得。

  厦门的楼市,就不用杠杆地产说啥了。

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