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供地和配套严重不足!人口普查后,超级城市必须直面

供地和配套严重不足!人口普查后,超级城市必须直面
2021年05月27日 20:40 新浪网 作者 杠杆游戏

  撰文|杆姐&编辑|雯雯

  5月26日,随着四川、湖北等省份第七次人口普查数据发布会的举行,我国主要城市的最新人口情况,基本出炉。

  首先杠杆地产要恭喜深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉、佛山、苏州、北京、东莞、南宁、昆明等城市,过去10年的常住人口增量非常猛。

  增量前20城市,还有几个增长100多万人的如下图,抱歉我就没一个个全部点名夸赞。

  图表来源|城市战争(特此感谢,人口数据小数点后或有不准,个位数基本准确,特此说明)

  关于人口增量本身,杠杆地产就不多说,很多文章已经有很好的分析。今天我主要说,增加了这么多人,同时也意味着上述城市的供地和医疗、养老、教育、交通、生活等配套缺口基本都更大了。

  特别是深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙8个,10年人口增量超300万的城市,其主要市辖区(包括个别郊县)的各方面压力,可能非常严峻。

  咱们主要说地产,今天我用几组简单的数据来谈一谈。

  1、普查后我们发现:人口增量大市,土地供应更加严重不足

  2020年,杠杆地产做个一个专题写作,叫“大城市的供地秘密”。通过这个数据研究,我发现多数较大的城市,近年的供地是偏紧的。

  也有个别例外。

  注意,当时分析,还是基于每年的抽样人口数据做的研判。2020年第七次人口普查后,主要城市的人口较2019年的抽样,多数都有大幅度提高。

  比如深圳,按照抽样数据,2019年常住人口只有1343.88万人,而人口普查17560061人。也就是说,多出400来万人。

  广州多出300来万人,成都多出400来万人……

  如果按照普查后更加接近准确的人口数量,土地供应需求就更加现得捉襟见肘。

  今天我简单举例、列几组数据,方便杆友思考。

  先举例最极端的深圳,过去10年,普查结果显示人口增量(超700万)最高的城市。同时也是较大城市中,市域面积最小的。《深圳市2021年度建设用地供应计划》披露,2021年计划供应宅地363.3公顷。

  具体来说,其中商品住房用地149.3公顷(新供应58.3公顷,城市更新和土地整备供应91公顷),公共住房用地214公顷(新供应74公顷,城市更新和土地整备供应19公顷,旧住宅区改造供应81公顷,其他渠道供应40公顷)。

  单列租赁住房用地计划,计划供应租赁住房用地37公顷。

  300多公顷是什么概念?就是300多万平米,就算2-3之间的容积率,也就是盖700-1000万平米的住宅。

  折算下来,撑死10万套房子左右。

  过去10年多出700多万人,平均一年70万人增量;普查比2019年的抽样实际多出400来万人。

  就算一个房子住3个人,要体面居住,一年需要新增20多万套的供应,且每年必须如此。

  《深圳市规划和自然资源局2020年工作总结和2021年工作计划》披露,2020年,居住用地供给大幅增加。

  系统性、多手段挖掘居住空间潜力,创新出台加快住房用地供应的暂行规定,将供地渠道由4种拓宽到11种,形成了多主体、多方式、多渠道的居住用地供应模式,全年供应居住用地363公顷,较2019年翻了一番。

  也就是说,拼了命,2020年也只供应了363公顷宅地——2021年的计划,如杠杆地产上文所述,基本一样。

  而过去几年呢?《深圳市2020年度建设用地供应计划》披露,2019年全市供应居住用地189.6公顷(其中新供应87.4公顷,城市更新供应66.0公顷,土地整备供应36.2公顷);其中新供应公共住房用地44.4公顷,超额完成年度任务。

  2019年已经是超额了,也就不到200公顷,算上一定的容积率,换算过来,撑死也就5、6万套房子。

  很多声音总爱说深圳缺地,我一直说,拜托,还有几百平方公里的所谓郊野公园、限制开发土地。

  一个城市都超过1700万人口了,难道还不该多拿点珍藏土地出来吗?

  再举一个例子,此次普查,和2010年比人口增量第三高(超580万人)的成都。

  相比2019年抽样常住人口数,成都多出400来万人。

  在《高手成都!|大城市的供地秘密②》(2020年9月14日)一文中,杠杆地产通过7、8年的数据统计分析,发现,成都在宅地供应上犯过错,然后迅速找到节奏,可谓高手。

  比如2020年,成都市五城区及高新区国有建设用地供应总量中,住宅用地的计划只有280公顷。

  当然,成都5+1区可以供应的土地面积有限,加上还有成都二圈的另外几个区,以及天府新区成都直管区,成都主要城区宅地供应计划比这要高。

  图表来源|中指院(特此感谢)

  根据中指院的数据,如上图,成都市本级,基本也就是主要的市辖区(不包括郊县),实际供应和成交了600多万平米的宅地。

  2019年成交的情况,基本也是这样——注意,当时杠杆地产回顾了数据,这都是近年较高是数量了。且有3个共同点,价格高、面积多、行情好。

  而这个成交量,换成套数是多少呢?我们看到近年总体在降容,同时改善型为主,动辄100多平米/套,平均算2-2.5之间的容积率吧,也就13万套房子左右,且单价高、面积大……

  基于抽样年份20来万人的年增量,这个供应基本够。

  普查推翻了这一数据,年平均人口增量是58万人。

  和上文数据比,看到变化吧。

  简单举例就是想说,普查后我们发现,人口增量大市,往年的宅地供应,其实显得更加严重不足。

  2、普查后更加坚定:人口不咋增长的省,除了省会,甚至省会有的都要远离

  这句话杠杆地产是从投资角度说的,实际工作和居住,不用考虑。

  回到正题,虽然有种种非议,2020年的人口普查,我国人口还是增长的。

  全国普查数据发布后,我朋友杠杆游戏写了个文章《房地产未来8大趋势!人口普查数据里基本定了》(5月11日),ta发现,我国在建住宅面积总量高,哪怕静态考虑,已经够未来所有潜在新的城镇居民住了。

  但事实是,房地产每年都会有新增的开工,年复一年,最终建成的住宅总量会更多。

  所以,部分区域肯定是过剩的。

  而有些区域、城市、板块,因为经济更好、配套成熟、产业不错、居住环境好、供应不足等因素,依旧可能紧俏。

  如普查公报发布的图表,相对2010年,河北、山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、安徽、江西、湖北、湖南、四川、云南、甘肃的全国人口占比,都下滑。

  过去10年我国人口还在缓慢增长,也就说,这些地方常住人口增量跑输了大盘,甚至已经负增长,见下文。

  房地产行情的进一步分化,是必然。甚至分化的程度,可能超乎想象。

  普查数据刚发布后,有网友将第6、7两次普查的数据、2019年的数据制作成图,非常感谢。

  图表来源|网友不详(特此感谢)

  山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、甘肃和10年前比,常住人口都呈负增长。

  可以想见,这个人口情况的省份(自治区),除了省会(首府,下同不再重复),其他城市楼市敢投资吗?

  而跑赢全国5.92%常住人口增量的省份,有北京、天津、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南、重庆、贵州、西藏、宁夏、新疆。

  ——除了贵州、西藏、宁夏、新疆等少数民族地区,除了中西部唯一的直辖市重庆经济较好,清一色都是沿海或东部地区。

  多说一句,广东、浙江的人口增量真的太优秀了,经济好、产业好,吸引人啊。房地产受益,也是必然。

  另外和2019年的抽样常住人口数据比,2020年普查很多省份数据掉得不少,基本也都是欠发达地方,和10年里人口总负增长、低增长的基本重叠。

  这类地区,除了省会,投资性购房,真的要慎之又慎,甚至省会都是坑。

  说直白一点,内陆这些明星省份,除了其省会成都、武汉、西安等,基本就不要考虑任何投资的事。

  即便是他们,在所在省份人口老龄化、出生不给力的背景下,无论经济还是人口,也面临压力,同时还有其他城市的竞争。

  3、强烈建议按照人口配置土地及其他资源,加大住房的市场、保障两条腿

  这几年,我一直说一句话,一定的房价是社会的稳定和经济加速阀。为了房子,年轻人才奋斗啊,也才不东想西想,安心搬砖、奋斗。

  但是任何事情不能过头,过头了,年轻人无力反抗,只好躺赢。

  一个社会要奋斗,但也要让人有开心、舒适的生活,要有基础的保障;

  一个社会人人都追求炒房发财,世道人心也就礼崩乐坏,地方经济发展泡沫化;

  一个社会最优秀的人不去拼命追求科技进步,创造影响世界的文艺产品,追求炒房,大国怎么强起来?

  在土地、房地产这个事情上,央地是有各自利益考虑的,个体买了房和没没买房的也有不同的想法,不同开发商有不同感受……

  任何事情的和谐,其实就是利益的平衡。你说用强力手段,把一些城市的房价泡沫打下来,当然也可以,但后果也很严重。

  所以这几年的调控,为什么呈现的结果是这样,其实都是两个字“利益”。

  人口普查后,我们至少应该意识到,一些人口增量较大的城市,确确实实土地供应非常不够。未来,应该按照人口配置土地及其他资源。

  同时,有些价格摆在那里了,如上所述,不能直接打下来,那么较好的方式就是,同时加大住房的市场、保障两条腿供应。

  比如5月12日、14日,在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会,北京、上海、广州、深圳等40个城市分两批参加。

  我朋友就说,这则消息出来得有点晚,但很重要。

  住房两条腿战略:商品房稳价;困难群体、新市民靠保障性租赁住房过渡,基本确立了。

  经过一系列铺垫,2021年,保障性租赁住房,明显作为住房供应体系的两条腿之一,在强调了。

  10来年前,也就是上一轮楼市大涨价之后,我们当时提出“市场归市场,保障归保障”的思路。杠杆地产记得,保障最终主要定义为公租房为主体,部分城市短时间内,出了一些效果。

  只是很遗憾,后来股灾,人民币压力,我们被迫放水,借助楼市稳经济。同时公租房也没人提、没人建了。

  此轮,经过几年的调控摸索,去年开始系统化出招,三道红线、贷款集中度管理、22城集中供地,疑似加速房地产税……辅之以其他调控策略。

  实际上目的就是希望形成,商品住宅不大起大落的局面。

  加上其他调控政策,新房的价格总体以稳定为主,每年适度上涨可以。如果二手房新房倒挂问题逐步解决,市场就会回归平静。

  最终,上面希望看到的结果就是,在相对大的城市,困难群体、新市民靠保障性租赁住房过渡;有一定购买力的群体,则是购买商品房,无论新房或者二手房,但价格年涨幅总体不希望很大。

  日前,成都前行政负责人葛先生就说:

  除了征地拆迁、居民动迁以及旧城更新改造等路径,还应充分盘活利用央企和地方国企在城市中的闲置工业用地,城市的住房问题绝对不是没有土地的问题,“只要当过市长都明白这一点”。

  上述闲置工业用地,其中不少是zf划拨用地,“不仅数量可观,获得代价小,而且操作在地方zf行政权限之内,可迅速启动房地产建设,既加快满足群众的住房需求,又加快拉动疫后的经济增长”。

  此次普查人口增量多的城市,住房矛盾突出,多为新市民考虑,希望2021年开出一个不差的局。

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