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被上海拒绝?折戟京广深后,中海地产一线拿地之痛!

被上海拒绝?折戟京广深后,中海地产一线拿地之痛!
2021年05月28日 23:08 新浪网 作者 杠杆游戏

  撰文|杆姐&编辑|雯雯

  上海2021年首轮土拍,中海地产要提前出局?

  据时代财经报道,近日有消息称,万科、华润、中海三家房企在尝试报名参加上海首次集中出让时,遭到了拒绝。经多方打听,时代财经从侧面证实了该消息。原因是去年闹得沸沸扬扬的围标事件。

  有意思的是,也是在最近,中海对其华东区域进行了人事调整。

  据财联社记者独家获悉,原宁波公司总经理金天被调至上海公司出任总经理,原中海地产华东区域副总经理陈仁新调至宁波公司出任总经理。

  另一边,2021年首轮集中供地城市已过半,杠杆地产观察,素以勇猛风格著称的中海地产,表现和往常有些不一样。

  这是啥情况?杠杆地产谈一谈。

  1、2021首轮集中土拍,中海折戟一线

  2021年首轮集中供地,中海地产已经接连从北京、广州、深圳首轮土拍市场失意而归。

  中海地产北京“陪跑”杆友们应该有所了解。据统计,在这次北京出让的29宗地块里,中海在其中18宗地块的竞买名单里,其中15宗为独立报名,仅保证金就有约141.27亿被锁定,分外吸睛。

  如此大的动作,想必要斩获不少地块吧。但结果让杠杆地产颇为意外。一路竞拍下来,中海颗粒无收,这与其常年的北京销冠的身份似乎不符合。

  北京首次集中供地中海参与报名地块统计 制图|央广网(特此感谢)

  同时,杠杆地产顺便看了下中海地产的2020年报,其去年在北京拿了5块地,土地面积30.8万平米,楼面总面积115.3万平米,分别占其去年总数的8.4%和8.5%。

  去年房企生存环境那么恶劣,这个占比也不低了。

  北京之前,中海在另2座一线城市广州、深圳的首轮集中供地里,也并未有所收获。

  犹记得今年3月,业绩会上,中海行政总裁张智超曾放话说,现在公布试点“两集中”的22个城市中有4个是一线城市,18个是重点二线城市,在这些城市,中海地产有资金优势,面临更多的机会。

  如今现状是,如果被上海拒绝属实,那么中海地产上半年的拿地战绩里,可能和一线城市没太大关系。

  实际上,公开数据显示,今年一季度,中海北京销售并不理想,仅为44.31亿元,远远落后于第一名首开(170.13亿元)。

  这次北京陪跑也意味着,中海地产2021年4季度和2022年上半年北京的销售可售货值肯定将受到影响。

  2、“利润王”不易

  之于中海地产,从土拍前期的各种动作里,可以看出是带着非常厚重的诚意的。

  为了一宗地块的成交可以动用数十个马甲,交上百亿的保证金。但到了土拍现场,投拓人员似乎又总被什么东西牵绊,让其望而却步。

  要知道2020年以及之前,中海的出手阔绰是圈内闻名。

  随便举个例子,2021年,3月17日,其以熔断价34.2亿元竞得河南郑州某地块,综合房价30843元/平米,溢价率50%。

  福建省泉州,中海地产旗下企业以溢价率高达120.6%,总价21亿元竞得某地块,可售部分成交楼面价9094元每平方米。

  2020年,中海地产竞得哈尔滨1宗商住用地,成交楼面价9508元每平米,刷新了哈尔滨历史记录。

  呼和浩特某地块中海以45.9%的溢价在2018年后再夺地王。

  中海差的是钱吗?肯定不是。最新年报显示,截至2020年底,中海地产的现金及现金等价物为1104.69亿元,同比2019年的954.48亿元增加了150来亿。

  中海差的可能是利润。

  还是以北京为例。据业内测算,本次北京土拍规则复杂,平均溢价率7.58%,不少房企感叹:“根本不赚钱”!

  此前杠杆地产也关注了下,诸多地块都需要配建公租房和人才房之类,占比也比较高。后期的销售压力和利润压力,可能确实不小。

  但中海“利润王”的王冠并不是非常好戴的。尤其在这几年,维持高利润非常不易。

  实际上,从年报披露的数据来看,2018、2019、2020年,中海地产的净利率已经呈现走低趋势,分别为27.2%、26.1%、25.7%。

  毛利率、年化投资回报率、总资产净利率亦然。

  犹记得2017年,时任董事长颜建国先生给中海地产定下了要在2020年实现4000亿港元的销售目标,同时保持30%的毛利率。

  目前来看,销售额没什么问题,毛利率30.04%勉强过线。

  以最近3年,中海地产各项盈利指标均呈下滑的趋势来看,2021年,毛利率是否能守住30%,是个很大的问号。

  3、王冠之重

  最近3年下跌的不止是盈利指标,还有中海地产的土地储备。

  从2020年报里,杠杆地产看到,其在2018年、2019年、2020年的土地储备分别为7010万平米、6522万平米、6179万平米,每年下降3、4百万平米。

  中海地产正在肉眼可见地降速,这也未尝不是件好事,速度往往是把双刃剑。

  对了,杠杆地产所在城市的中海楼盘也看过几个,一个明显的感觉就是,新盘质量不如老盘,这可能也是大部分房企的通病,中海只能说是不例外。

  比如去年,杠杆地产曾关注过的南京中海玄武公馆,业主在洗澡后扶了一下浴室镜柜,没想到被电倒。

  此后中海地产在各地的维权并没有中断,减配、降标,以次充好等等。作为我国房企的品质标杆,中海地产在各地的楼盘都属于偏贵的类型,如此透支自己的品牌价值,真的好吗?

  对于2021年,中海地产副总裁郭光辉在此前的业绩会上透露,销售目标是在2020年基础上实现双位数增长。

  这个目标应该不难。品质这顶冠,希望中海能戴得更牢靠才是。

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