撰文|杆姐&编辑|雯雯

　　上海2021年首轮土拍，中海地产要提前出局？

　　据时代财经报道，近日有消息称，万科、华润、中海三家房企在尝试报名参加上海首次集中出让时，遭到了拒绝。经多方打听，时代财经从侧面证实了该消息。原因是去年闹得沸沸扬扬的围标事件。

　　有意思的是，也是在最近，中海对其华东区域进行了人事调整。

　　据财联社记者独家获悉，原宁波公司总经理金天被调至上海公司出任总经理，原中海地产华东区域副总经理陈仁新调至宁波公司出任总经理。

　　另一边，2021年首轮集中供地城市已过半，杠杆地产观察，素以勇猛风格著称的中海地产，表现和往常有些不一样。

　　这是啥情况？杠杆地产谈一谈。

　　1、2021首轮集中土拍，中海折戟一线

　　2021年首轮集中供地，中海地产已经接连从北京、广州、深圳首轮土拍市场失意而归。

　　中海地产北京“陪跑”杆友们应该有所了解。据统计，在这次北京出让的29宗地块里，中海在其中18宗地块的竞买名单里，其中15宗为独立报名，仅保证金就有约141.27亿被锁定，分外吸睛。

　　如此大的动作，想必要斩获不少地块吧。但结果让杠杆地产颇为意外。一路竞拍下来，中海颗粒无收，这与其常年的北京销冠的身份似乎不符合。

　　北京首次集中供地中海参与报名地块统计 制图|央广网（特此感谢）

　　同时，杠杆地产顺便看了下中海地产的2020年报，其去年在北京拿了5块地，土地面积30.8万平米，楼面总面积115.3万平米，分别占其去年总数的8.4%和8.5%。

　　去年房企生存环境那么恶劣，这个占比也不低了。

　　北京之前，中海在另2座一线城市广州、深圳的首轮集中供地里，也并未有所收获。

　　犹记得今年3月，业绩会上，中海行政总裁张智超曾放话说，现在公布试点“两集中”的22个城市中有4个是一线城市，18个是重点二线城市，在这些城市，中海地产有资金优势，面临更多的机会。

　　如今现状是，如果被上海拒绝属实，那么中海地产上半年的拿地战绩里，可能和一线城市没太大关系。

　　实际上，公开数据显示，今年一季度，中海北京销售并不理想，仅为44.31亿元，远远落后于第一名首开（170.13亿元）。

　　这次北京陪跑也意味着，中海地产2021年4季度和2022年上半年北京的销售可售货值肯定将受到影响。

　　2、“利润王”不易

　　之于中海地产，从土拍前期的各种动作里，可以看出是带着非常厚重的诚意的。

　　为了一宗地块的成交可以动用数十个马甲，交上百亿的保证金。但到了土拍现场，投拓人员似乎又总被什么东西牵绊，让其望而却步。

　　要知道2020年以及之前，中海的出手阔绰是圈内闻名。

　　随便举个例子，2021年，3月17日，其以熔断价34.2亿元竞得河南郑州某地块，综合房价30843元/平米，溢价率50%。

　　福建省泉州，中海地产旗下企业以溢价率高达120.6%，总价21亿元竞得某地块，可售部分成交楼面价9094元每平方米。

　　2020年，中海地产竞得哈尔滨1宗商住用地，成交楼面价9508元每平米，刷新了哈尔滨历史记录。

　　呼和浩特某地块中海以45.9%的溢价在2018年后再夺地王。

　　中海差的是钱吗？肯定不是。最新年报显示，截至2020年底，中海地产的现金及现金等价物为1104.69亿元，同比2019年的954.48亿元增加了150来亿。

　　中海差的可能是利润。

　　还是以北京为例。据业内测算，本次北京土拍规则复杂，平均溢价率7.58%，不少房企感叹：“根本不赚钱”！

　　此前杠杆地产也关注了下，诸多地块都需要配建公租房和人才房之类，占比也比较高。后期的销售压力和利润压力，可能确实不小。

　　但中海“利润王”的王冠并不是非常好戴的。尤其在这几年，维持高利润非常不易。

　　实际上，从年报披露的数据来看，2018、2019、2020年，中海地产的净利率已经呈现走低趋势，分别为27.2%、26.1%、25.7%。

　　毛利率、年化投资回报率、总资产净利率亦然。

　　犹记得2017年，时任董事长颜建国先生给中海地产定下了要在2020年实现4000亿港元的销售目标，同时保持30%的毛利率。

　　目前来看，销售额没什么问题，毛利率30.04%勉强过线。

　　以最近3年，中海地产各项盈利指标均呈下滑的趋势来看，2021年，毛利率是否能守住30%，是个很大的问号。

　　3、王冠之重

　　最近3年下跌的不止是盈利指标，还有中海地产的土地储备。

　　从2020年报里，杠杆地产看到，其在2018年、2019年、2020年的土地储备分别为7010万平米、6522万平米、6179万平米，每年下降3、4百万平米。

　　中海地产正在肉眼可见地降速，这也未尝不是件好事，速度往往是把双刃剑。

　　对了，杠杆地产所在城市的中海楼盘也看过几个，一个明显的感觉就是，新盘质量不如老盘，这可能也是大部分房企的通病，中海只能说是不例外。

　　比如去年，杠杆地产曾关注过的南京中海玄武公馆，业主在洗澡后扶了一下浴室镜柜，没想到被电倒。

　　此后中海地产在各地的维权并没有中断，减配、降标，以次充好等等。作为我国房企的品质标杆，中海地产在各地的楼盘都属于偏贵的类型，如此透支自己的品牌价值，真的好吗？

　　对于2021年，中海地产副总裁郭光辉在此前的业绩会上透露，销售目标是在2020年基础上实现双位数增长。

　　这个目标应该不难。品质这顶冠，希望中海能戴得更牢靠才是。