当房地产行业融资收紧，土地市场往往会出现大量的收并购机会。这时出售的土地往往更优质，但地价却很低廉。
昨日，在越秀地产（HK1023）中期业绩会上，越秀地产股份有限公司董事长、执行董事林昭远泄露了天机：之所以会在六月以后大举拿地，就是因为土地市场的寒潮袭来，很多企业不再拿地。越秀把握了这个机遇，买到了多幅低价的优质地块。
在业绩会上，越秀高管们还透露了除低价购买土地外，其他有利于公司持续高增长的潜力。对内房股的投资者来说，适时逢低购入越秀地产，也许能够获得不错的收益。截至昨日收盘，越秀的股价只有1.55港元，而公司的净资产却高达2.58元人民币。如果越秀能凭借在新一轮土地市场拿下的优质地块，实现业绩的连续高增长，公司股价有望给投资者带来不错回报。事实上，在业绩会后，今日早盘开盘越秀的股价就飘红大涨，截至晚间收盘，越秀股价达到1.72港元，涨幅达到10.26%，和众安集团（HK0672）一起领涨整个房地产板块。
土地市场冷了，才入市
六月份开始，越秀连续出手，购得深圳、广州、中山等地多幅地块。市场舆论一度以“激进”这一词语，形容越秀在土地市场得豪迈。
但是，林昭远却说，越秀恰恰是因为不拿“地王”，不拿高价地，才从6月份开始拿地。根据他的介绍，越秀原来打算乘去年底土地市场渐冷后入市拿地。不料，今年一季度，市场突然迎来了“小阳春”。
很多地块多溢价率比较高，超出了预期。按照越秀的投资标准，超出预期、标准的高价地我们是坚定不拿的。因此，前面5个月，越秀很少拿地。
后来，因为拿地过热，在4月份、5月份金融体系里面进行了一些限制，尤其对信托基金、尤其有些房企比较急进的可能也收到了一些约谈，土地市场渐渐冷了下来。越秀就抓住窗口期，集中在6月份拿地。
根据报道，从6月开始，越秀在深圳、广州、杭州、中山等多个城市拓展了近10幅地块。中期业绩进一步披露，上半年拓展的14幅地块溢价率偏低，只有20%，总建筑面积374万平米，而越秀同期的销售面积是164万平米。这代表着新增土储不仅能确保越秀的后续销售，而且还可以协助越秀实现销售规模的进一步增长。
林昭远也对越秀上半年拿地策略感到满意。他说：“我们在拿地节奏上是要给自己点赞的，因为前面没有拿高价地，但后面地价是便宜下来了，这样可以保证每一块地，从盈利角度也为后面打下了基础。”
“弹药”充足，支持“抄底”
越秀所以敢等到土地市场冷却再出手，很大一层原因是因为公司的财力比其他房企更为雄厚。
截止6月30日，越秀地产持有现金约人民币315.8亿元，较年初上升16.3%。越秀再境内以较低成本成功完成了人民币 25亿元公司债的发行，发行利率3年期3.85%，3+2年期3.93%，优化了债务年期组合和债务结构。上半年的整体平均借贷成本为 4.76%，同比下降了6个基点。
而同期行业前50名房地产企业的融资成本普遍在上涨。克而瑞曾经统计过，上半年TOP20房企的新增融资平均成本在7%，TOP50的行业平均融资成本在7.7%，均比去年同期有一定幅度增加。
特别是越秀在拿地时，还得到了一个“财大气粗”的伙伴的支持。这个伙伴，就是越秀集团旗下的产投基金。在业绩会上，有媒体记者发现，越秀地产1-6月拿的深圳和郑州项目的股权比重只有9.5%，但中期业绩会上已经达到95%了。林昭远介绍说，越秀很多拿地是和产投基金合作的产投基金为第三方基金，是独立的投资机构，跟我们在项目合作上是同股同权。
由于拍地时还没有确定项目是否会进行合作，因此用与基金合作的方式更便于我们之后找合作方。目前我们基本确定了上半年新购项目的合作形式，有部分已找到合作公司，有部分确定由公司自己开发，所以股权比例上有所变化。
实际上，越秀在拿地投入上，并没有外界测算的那么多。林昭远说，媒体报道越秀上半年的拿地金额是330亿，但其实权益金额占比仅仅只有260亿左右。这260亿中含有投资性质的官湖项目就占到了141亿。上述官湖通过股票增发，越秀地产从广州地铁获得的股权融资52亿，实际净投金额是89个亿。除去官湖项目投资141亿，越秀通过招拍挂市场拿地的权益金额是120亿左右。
通过和产投基金的合作，越秀能够用较少的权益资金，获取更多的优质项目。
而另一方面，越秀的负债率和债务结构，也能支持公司“抄底”更多地块。越秀未来一年期债务目前只占12%，两年内到期的占20%-30%，3-5年占了50%。另外，越秀的净负债率只有63.6%，距离公认的合理的行业净负债率70%，尚有调整的空间。
有能力拿到很多企业没有能力拿到的地
较低的融资成本、良好的债务结构，已经相对较低的净负债水平，让越秀可以不用像其他开发商那样必须赚快钱。而是可以通过参与轨交开发、城市更新以及旧改等周期相对较长，资金投入量比较大的方式拿到地。
这就像面包房直接从农田收割稻谷，晒干磨出粮食，再制成面粉，最后做成面包。成本和利润，当然和从市场尚直接拿地不可同日而语。
今年上半年，越秀成功完成了首个“轨交+物业”项目－品秀星图项目86%股权的收购，同时成功完成向广州地铁发行股份，广州地铁持有越秀19.9%的股份，成为越秀第二大股东。 此次完成收购的品秀星图项目为一幅大型住宅用地，总建筑面积约为 139万平方米，项目目标打造住宅为主，商业、教育、文化等小区配套完善的超大型居住综合体。该项目位于广州市增城区新塘镇官湖村，属广州地铁13号线官湖站上盖物业。仅仅上半年品秀星图贡献约人民币20.9亿元的合同销售额。
此外，越秀地产与广州越秀集团订立两份期权契约，落实取得可收购广州越秀集团持有的两项新地铁房地产项目 51%权益的权利。两项新地铁房地产项目为分别位于广州黄埔区的萝岗项目和番禺区的陈头岗项目，总共拥有约 179万平方米的轨道交通土储。如期权按计划行使并完成交易，本集团地铁相关项目的总建筑面积将增加至约318万平方米。
旧城改造是越秀获取地块的另一个渠道。7月份，越秀已经正式与里仁洞村签约开发地块。上述项目位于番禺的CBD，未来发展前景非常好。而且土地足够8—10年开发，地价又是现在就锁定的。所以，很多行业分析人士都看好，类似旧城改造项目的投资收益前景。但是，这样的项目却需要企业先期投入大量资金和时间。这是很多希望挣快钱的企业无法承受的。
以里仁洞村为例，项目总投资达到210亿元，而且改造周期很长。每次改造，都需要把地先拆出来，拆出来建好安置房，让村民住进去，再去拆另外一块地，拆出来的形成融资地块、可开发、经营的地块，跟政府交地价款，签土地转让协议，才能拿地。
特别是类似的旧城项目，通常需要村民投票决定，是要超过80%村民代表同意。而相比之下，类似越秀这样的国企更受欢迎。
除了拿地方面的优势，越秀在融资、运营、战略等多个层面较其他房企更强。而其中，拿地层面的优势，更让人印象深刻。眼下地这一稀缺而又核心的资源，对房地产企业业绩越来越关键。那些被投资者普遍看好的明星企业，往往是因为拥有优质并且毛利较高的土储，才被认为有能力持续高增长的。从这点看，越秀在今年上半年取得的营收、销售、利润的高增长，未来还会连续持续。这可能也是越秀在业绩会后领涨的一个重要因素。
