记者/ 江一苇 编辑/ 谭璐

　　3月31日，中国恒大（HK.3333）召开2019年度业绩会，宣布要实施“高增长、控规模、降负债”的战略转型。恒大集团董事局主席许家印表决心，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

　　根据恒大最新公布的财报，截至2019年底，恒大的资产负债率为77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

　　许家印解释，“高增长”是指实现销售高速增长，今年的销售目标是8000亿元，2022年实现1万亿销售；“控规模”是指严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；“降负债”是指有息负债每年平均下降1500亿，到2022年把总负债降到4000亿以下。

　　实际上，恒大的转型之路逻辑很简单——多卖房子少买地，三年减债4500亿。但实行起来却并不容易。

　　一方面，去年恒大销售业绩不错，2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；销售面积5846.3万平方米，同比增长11.5%；成交均价为10281元/平方米。今年疫情期间也通过网上销售，刷新了恒大一季度的销售纪录。

　　另一方面，去年的毛利润和核心利润均下滑。最新财报显示，2019年恒大实现营业额4775.6亿元，同比增长2.4%；毛利1329.4亿元，毛利率为27.8%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；股东应占利润为172.8亿元。

　　不过，董事局副主席兼总裁夏海钧表示，在已经公布业绩的房地产企业里，恒大仍然是利润表现最好的公司之一。

　　1.核心利润下降？只是有意控制

　　对于今年核心利润的大幅下滑，夏海钧表示，与战略投资者有关，但并非此前外界猜测的对赌协议。“恒大在回归A股以前，跟战略投资者没有任何协议，上市以前是正常运营。只有与深深房重组成功后，对赌协议才开始生效。”

　　恒大增资回归A股之路始于2017年，当年完成了三轮增资，战略投资者共计投入1300亿元资本金，获得恒大地产扩大股权后约36.54%权益，而原来持有恒大地产100%权益的凯隆置业的持股比例下降至63.46%权益。

　　根据条款，如果恒大地产与深深房的重组上市协议未能在2020年1月31日之前完成，战略投资者将有权力要求凯隆置业以原有投资成本回购所持股权，或者由凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份，转让比例为战略投资者所持股份的50%。

　　今年1月13日，恒大发布公告称，第一批及第二批战略投资者一致同意，将约定实现重组上市的期限延期至2021年1月31日前，与第三批战略投资者的约定期限一致。

　　许家印坦承，“我们真正的对赌在后面，如果深深房重组成功，第一年要实现净利润500亿元，第二年550亿元，第三年600亿元。今年我们和战投签了延期一年的合同，我们对2020年有充分的把握，一定会实现目标。”

　　夏海钧在业绩会上解释说，恒大做了一个经营预测，每年要实现多少利润作为战投的分红目标。实际上，前三年的利润目标是1050亿元，由于在2017年和2018年已经实现了656亿元，2019年只要完成300多亿的利润就够了。恒大在去年实现了408亿元利润，已经超额完成任务。

　　“如果利润实现多了，要给投资者多分红，对我们以后完成目标有压力。”夏海钧透露，“我们去年11月和12月清尾打折处理了一些低利润的楼盘，有意识降低利润总额。在2020年实现500亿元到600亿元的利润目标，没有问题。”

　　到目前为止，恒大已售未结转的有4500亿元。夏海钧说，今年再多销售1500亿元，就能完成全年6000亿元的营业收入，按照10%的净利润，就是600亿元。许家印对内给出的销售目标是向8000亿元迈进。

　　在业绩会现场，有分析师担心，恒大在今年1月和2月份打折，会影响到毛利率和净利率。不过，夏海钧强调，恒大的优势是土地储备，目前恒大拥有2.93亿平方米的土地储备，67%位于一二线城市，楼面价只有1800元/平方米。

　　“我们在前20年就储备了优质土地，目前的建安成本是3800元/平方米，总成本是6100元/平方米。即使按照2019年清尾打折的8700元/平方米的价格，恒大的毛利率也有30%，净利率在10%左右。”夏海钧说。

　　2. 三年能否减债4500亿？多卖房子少买地

　　在许家印看来，恒大进行战略转型，是顺势而为之举。

　　许家印回忆道，2015年恒大实施“三高一低”战略（高杠杆、高负债、高周转、低成本），是因为当时经济下行，金融机构的大力支持，是房企发展的大好机遇。

　　“当时上一个项目，项目还没到手，金融机构就主动跟你谈，给予资金支持，所以公司实现了快速发展。从2015年到2017三年，恒大的销售额从1300亿增长到2000亿，到后来增长到3700亿、再到5000亿，证明在当时的战略是正确的。”

　　到了2018年，针对高速发展三年之后要稳增长的情况，恒大的发展模式转向“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本、高周转），公司的净资产负债率就从430%降到了150%。

　　进入2020年，恒大的负债率仍然较高。许家印表示，如果把总负债降下来，毛利率就会提高。而且恒大的土地储备和销售能力，也有助于实现“高增长、控规模、降负债”的战略转型。

　　尤其在销售方面，恒大今年在疫情期间实施“网上销售”，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿元大增55%，排名行业第一，刷新了恒大一季度销售及回款的最高历史纪录。

　　许家印列出了一道简单明了的数学题：“2018年、2019年，恒大的销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿计算，每年就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，等于减少600亿的支出。这样一增一减，一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

　　夏海钧补充说，公司进行战略转型，实际上是房地产需要从金融属性回复到实体经济的属性——买土地、建房子、取得合理利润。以往买了土地就能赚大钱的时代已经过去了。