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房地产税,近了?房价上涨时不会出台

房地产税,近了?房价上涨时不会出台
2021年05月12日 17:54 新浪网 作者 金投网

  突传房地产税重磅消息!

  5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

  

  消息发出后,“房地产税改革试点工作座谈会”迅速冲上了微博热搜。

  年内5次被提及

  这已经是半年之内,国家第五次涉及房地产税的相关议题。

  l 5月11日:财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会。

  l 3月13日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布,提到“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”。

  l 4月7日,财政部税政司司长王建凡表示,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

  l 5月6日,财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到,进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

  l 2020年12月,财政部部长刘昆在《人民日报》撰文称,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

  重要部门及负责人如此高密度地提及,这次房地产税真要来了吗?

  推行房地产税十年历程

  从2011年至今已有10个年头,几乎每年的两会上,房地产税都是保留项目,不是在“改革”,就是在“推进”的路上。

  

  而且,早在2011年1月,上海和重庆两地开始试点房产税,迄今已满10年。

  

  不过这两个试点都被认定为失败案例。

  为什么会认定为失败呢?因为他两个目的都没有达到。

  第一,有没有达到控制房价的目的呢?当然没有,上海重庆的房价涨幅并不低。

  第二,有没有达到增加地方政府税源的目的呢,也没有,就两地试点而言,甚至有传说收的税不足以支付征税成本之说。

  上海2014年房产税收入约99.9亿元,除去商业、办公、酒店等多种物业,试点的住宅房产税只占其中较小的一部分。而2014年上海共收入土地出让金高达1763.9亿元。

  重庆上海的方案为什么会失败呢?

  其实无非就是就是“凡政策必遭遇对策”或者“上有政策,下有对策”。

  比如,政府出台最低工资法,需求方就提高对求职者的要求,或者把原计划3个岗位的工作量重新分配为2个岗位,或者采取劳务外包的形式,诸如此类对策等等。

  为啥房地产税征收就这么难

  民间普遍认为房地产税的目的是为了打击囤房者,为了控制房价,有钱人多买房把房子炒上去了,用税处罚他,他不就不买了吗?

  

  只谈控制房价,那这样的工具很多啊,限购限贷不都是吗?其实,征收房地产税是为了解决地方的财政收入问题,跟房价高低没有关系。

  房地产税难就难在以下两个方面。

  税基难以确认。你想想看,收房地产税是一件多复杂的事情。不同城市收税不同,就是一个城市不同地区收税也不同。

  比如,不同年代盖的房子的评估价格不同,谁来确定?谁去上门测量,这需要多少人工,培训多少测量员,怎么表现出公平等等?比如,在房产拥有数额认定上就有一定难度。甚至会出现一些人为逃避交税而假离婚,假分家情况等等。这样的漏洞又怎样堵上?

  还有更重要的是,征收房地产税涉及的利益实在是太多了。这其中涉及到了ZF住建部门、ZF税务部门、地方城投、开发商、建材供应商、银行、基建工程集团、投资基金、周边零售商,当然还有最末端的业主。

  房地产税确实可以击碎房产泡沫,但也可以对房地产上下游产业链、土地财政依赖度高的城市带来毁灭性打击。

  

  同时,房地产税也可以对已经摆脱了土地财政依赖、大量城市资产在企业上而非在土地上的发达城市同样予以极大的打击。

  指望靠房地产税去仅“打击”到房产业主而同时又不“打击”到其他利益相关体,这是乌托邦的想法。

  综上,土地财政收入、产业收入和个人纳税收入共存了这么多年,已经实现了一种均衡;如果突然引入一个普征的房地产税,那么前三者收入都会遇到重大影响,很可能是地震级的冲击。因此,房地产税收不收,绝对是要再三反复推算和商讨的议题,而不会以“突然袭击”式的样子出现。

  从这个角度看,国家也不会贸然动手,一定需要合适的时间和机会。

  房价不涨的时候,才会开征房产税

  小编认为房地产税立法至少在2021年尚无时间表。能够在2025年结束前立法、试点,在2030年前全国铺开,就谢天谢地了。

  而且,由于我们国家的问题不是在于房价一直在涨,而是上涨速度太快了。

  前边就说了我们房地产税的主要目的不是控制房价,而且行政命令房价不许上涨(别说不可能,之前就有行政命令不许房企降价)。

  所以出台房地产税,一定不能是在房价高位,而应该是在房价低位或者是房价横盘的时候,这时候大规模增量已经结束,该拿存量开刀了。

  等房价跌到谷底,土地卖不掉的时候,反而有可能出台房产税,这并不是普通居民尤其是无房者想要的,但却是符合国家财政需要的。

  

  若房地产税真的来临,对楼市有何影响?

  房地产税不大可能对个人首套房征税,因此给刚需带来的压力不大。反而可能因房价调整给刚需一次较好的上车机会。房地产税对持有多套房的富人群体影响较大,意味着房产越大,税收的成本越大,最后可能不得不出售多余房产。

  房地产税不大可能改变楼市的趋势,房地产税主要作用是给地方政府补充税源,而不是降房价的手段。若成功试点,对于相关城市而言,其二手房价格可能有所回调,但新房不大可能降价,只是可能降低新房二手房倒挂的情况,毕竟对于中心城市而言,楼市的供需矛盾较长时间仍存在。

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