中国的高铁世界第一,无论是速度还是规模。高铁高速发展,联通了大城市和小县城,由此有些人就觉得,这就是小县城的机会啦;去哪里买房子未来一定会有盈利。问题在于,高铁确实带来了一定程度上的便捷,但能带来资金和人口大量涌入中小城市吗?对于房价真的有推动作用吗?
事实证明,高铁、火车站、客运站,对于楼市,并没有什么直接的影响。
第一,城市发展的观念已经变革
之前由于城市公共交通并不发达,所以商业往往围绕着交通枢纽展开,火车站、汽车站附近会有大型商场、购物中心,聚集了人气也带来了混乱。
从上世纪90年代开始,随着经济发展,城市公共交通网络日趋完善,国内主要城市纷纷或者交通枢纽搬离主城,或者远离旧城建造新城,最终实现机场、车站与城市分离。车站就是车站,仅仅负担交通功能。
然而,近两年发展的“空港经济区”,又让人们认为,车站就代表了繁荣;实际上,那仅仅是生产的繁荣、物流的繁荣,并不能带来优质的住宅区和城市CBD。谁会喜欢在一堆厂房、仓库边上住着呢?不但没有安静的生活环境,也有安全隐患,具体参考天津滨海。
第二,经济利益考量,开发不积极
对于已经发展起来的城市,车站周边一般都会设置为商业用地;商业地产对于财政收入,可谓“长期饭票”,税收、就业诸多收益是可持续的,不像住宅地产一锤子买卖。不过,商业地产回报周期长,操作比较复杂,对于习惯快进快出的开发商,显然不会对开发车站附近的商业地产有太多兴趣。
对于没有发展起来的地区,尤其是县城,大家可能会发展高铁站周围都是住宅。这就说明一个问题:当地没有规划商业地产的人口基础;所以与其建设看不到回报的“长期饭票”,不如搞一锤子买卖盖住宅。
第三,既有经验看,铁路到经济,还有很长的距离
我们有一流的硬件,却没有一流的规划和管理跟进。高铁通向三四五线城市,并不代表人就要流入三四五线城市,更多的可能是当地人口通过高铁,更快地流出了。
数据显示,从人口集聚度看,高铁沿线抽取了36个城市样本中,有21个城市的常住人口占比出现下降,其中,沿江通道高达70%的城市的比重变化为负值。为什么会这样呢?三四线城市如果和一二线城市之间开辟了快捷通道,可能会出现一二线城市人口反向流入三四线城市的情况吗?不可能的。相反,高铁的开通只会加速三四线人口的流失,“人往高处走”是根本道理,仅仅靠便利交通一条难以实现吸引人口流入的目的。
此外,2018年中,官方就高铁建设与区域开发发布了一个指导意见,其中专门提到要“避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发”,“坚决防控单纯房地产化倾向。”同时提醒“中小城市不宜过高预估高铁带动作用,避免照搬照抄大城市开发经验,硬造特色、盲目造城。”
总结一句话,交通多元发展的今日,仅仅盯着高铁研判城市规划,这种观念已经落伍了;高铁是高铁,房产是房产,考量房产投资的问题,最实在的指标就是人口流入、产业发展、经济趋势向好等;如果把房产投资的宝押在一些有的没的的“福利”上,或者过于笃信政策,忽略了市场的可变性,那么投资的结果很可能会与预期产生很大的偏差。
本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。