中国的高铁世界第一，无论是速度还是规模。高铁高速发展，联通了大城市和小县城，由此有些人就觉得，这就是小县城的机会啦；去哪里买房子未来一定会有盈利。问题在于，高铁确实带来了一定程度上的便捷，但能带来资金和人口大量涌入中小城市吗？对于房价真的有推动作用吗？

　　事实证明，高铁、火车站、客运站，对于楼市，并没有什么直接的影响。

　　第一，城市发展的观念已经变革

　　之前由于城市公共交通并不发达，所以商业往往围绕着交通枢纽展开，火车站、汽车站附近会有大型商场、购物中心，聚集了人气也带来了混乱。

　　从上世纪90年代开始，随着经济发展，城市公共交通网络日趋完善，国内主要城市纷纷或者交通枢纽搬离主城，或者远离旧城建造新城，最终实现机场、车站与城市分离。车站就是车站，仅仅负担交通功能。

　　然而，近两年发展的“空港经济区”，又让人们认为，车站就代表了繁荣；实际上，那仅仅是生产的繁荣、物流的繁荣，并不能带来优质的住宅区和城市CBD。谁会喜欢在一堆厂房、仓库边上住着呢？不但没有安静的生活环境，也有安全隐患，具体参考天津滨海。

　　第二，经济利益考量，开发不积极

　　对于已经发展起来的城市，车站周边一般都会设置为商业用地；商业地产对于财政收入，可谓“长期饭票”，税收、就业诸多收益是可持续的，不像住宅地产一锤子买卖。不过，商业地产回报周期长，操作比较复杂，对于习惯快进快出的开发商，显然不会对开发车站附近的商业地产有太多兴趣。

　　对于没有发展起来的地区，尤其是县城，大家可能会发展高铁站周围都是住宅。这就说明一个问题：当地没有规划商业地产的人口基础；所以与其建设看不到回报的“长期饭票”，不如搞一锤子买卖盖住宅。

　　第三，既有经验看，铁路到经济，还有很长的距离

　　我们有一流的硬件，却没有一流的规划和管理跟进。高铁通向三四五线城市，并不代表人就要流入三四五线城市，更多的可能是当地人口通过高铁，更快地流出了。

　　数据显示，从人口集聚度看，高铁沿线抽取了36个城市样本中，有21个城市的常住人口占比出现下降，其中，沿江通道高达70%的城市的比重变化为负值。为什么会这样呢？三四线城市如果和一二线城市之间开辟了快捷通道，可能会出现一二线城市人口反向流入三四线城市的情况吗？不可能的。相反，高铁的开通只会加速三四线人口的流失，“人往高处走”是根本道理，仅仅靠便利交通一条难以实现吸引人口流入的目的。

　　此外，2018年中，官方就高铁建设与区域开发发布了一个指导意见，其中专门提到要“避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发”，“坚决防控单纯房地产化倾向。”同时提醒“中小城市不宜过高预估高铁带动作用，避免照搬照抄大城市开发经验，硬造特色、盲目造城。”

　　总结一句话，交通多元发展的今日，仅仅盯着高铁研判城市规划，这种观念已经落伍了；高铁是高铁，房产是房产，考量房产投资的问题，最实在的指标就是人口流入、产业发展、经济趋势向好等；如果把房产投资的宝押在一些有的没的的“福利”上，或者过于笃信政策，忽略了市场的可变性，那么投资的结果很可能会与预期产生很大的偏差。

　　本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。