近两天大家还是十分关心房产税的相关消息，觉得房产税落地后房价会下跌；也有人说，现在很多都是卖了房子去炒股的人。楼市越来越让人看不懂了。

　　不管是房产税的消息，还是部分地区降低交易税费的消息，都让本来就扑朔迷离的楼市更让人看不清。股市有起色，很多人都说要卖房炒股，再不卖房产税就来了，果真如此吗？现在的楼市到底是卖房的最后时机，还是买入的机会呢？

　　拿地不积极，开工很上劲

　　国家统计局发布2019年1-2月全国房地产开发投资和销售情况，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。

　　如果单看这一点，就觉得楼市要回暖，未免太天真。房地产市场从来不是简单几个数据就可以研判的，虽然开发投资增速了，但是，房企拿地的热情却削减了。

　　1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%。

　　这种现象的出现，一方面折射出房企对于未来楼市高速发展的前景并不看好；另一方面显现出资金承压严重。所以就会出现急开工求回款、缓拿地减压力的现象，预测未来房企在销售环节，会在价格上进一步宽松，加快回款速度。

　　销售数据下滑，局部抢房火爆

　　国家统计局数据显示，1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。

　　看起来好像市场一片萧条。然而，整体萧条不等于没有爆点。春节过后，多地出现所谓抢房潮：深圳楼市再现通宵排队抢公寓的情形，华润旗下某总价8000万的产品也在线上被一扫而空；此外，武汉、南宁、郑州、南京、常州等城市项目开盘去化率有了明显提升，其中武汉、深圳2月份去化率均高于近半年去化率的平均水平。

　　虽然这并不能代表楼市要回暖，也不能像媒体炒作所说，房价又要上涨，但在整体萧条的情况下，为什么还会有部分城市逆势而动呢？

　　这就是之前提到的，未来楼市将呈现分化：政策上的表现，一城一策，市场的回应则是，一二线地区优质产品价格坚挺，四五线城市的物业无人问津。

　　轻易说买或卖都不明智

　　这样的形势下，如果只是简单的说买房或者卖房，都是不明智的。

　　据恒大研究院的数据，货币供给以及货币需求出发的指标显示，中国在过去18年，M2广义货币也从40万亿元翻越至167万亿元，而GDP在此期间累计上涨不到一倍，城镇居民收入、全国住宅价格涨幅均远低于M2扩张幅度。

　　换句话说，那些坚持不买房，觉得少一个买房人房价就少了一份上涨的动力，这些人的财富，完全没有跑过通胀。

　　另一方面，那些买了房的，但是没有及时做好资产配置的人，在楼市有涨有跌的情况下，除去买房成本，发现财富增长水平也就刚好对冲了通胀水平。

　　而那些在2017年政策开始是收紧时，未能脱手多余住房的，或者盲目加杠杆高位买入住房的，几乎都输掉了首付。如果有多套房对冲投资还好，那些单靠一套房就想逆袭的，基本都被套牢了（燕郊就是个例子）。

　　回到文章开头的问题，现在卖房子，是聪明还是蠢，并不能一概而论。

　　听说房产税的一些小道消息，就匆忙卖掉了一线城市核心区域的房子，那绝对是不明智的；看到深圳房子卖得好，就以为市场要红火，于是在家乡十八线小县城买下住房，也是不理智的。房产投资，归根结底还是要考虑收益和个人的承受能力，是需要做一个完整的科学的规划，而非跟风就可以实现投资目的。简单说就是把握住手中的优质资产（比如一线城市的房子），尽量脱手既没有租金收益，也没有涨价前景的（比如未列入棚改计划的三四线城市）房产；利用卖房的资金，再去寻找更加稳妥的地区、甚至可以放眼全球，这样买房卖房，才可谓明智的选择。

　　本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。