导读
“物业服务”在社区化生活的今天，已经与我们的生活密不可分。不过在如今的生活中，“物业服务”也日益成为了一个让人们“既爱又恨”的关键词。“问北京”最近就物业服务问题持续展开调查报道。在此前的报道中，我们梳理了五花八门的物业服务纠纷，在业主与物业服务公司很难达成一致的情况下，有业主寄期望于代表业主利益的业委会能维护业主权益，但在现实中，仅业委会的成立就面临诸多障碍……
业主：寄希望于业委会
“问北京”系列报道第一集：
在业主面临的五花八门的物业纠纷中，有的矛盾通过沟通协商和相关部门的介入后得以解决，但有的矛盾多年未解，甚至日益激化。其中，因为停车纷争以及对物业公司的其他收费不满，北京通州区芙蓉西路月亮河城堡公寓部分业主甚至拒绝缴纳物业费，而物业服务公司今年8月启用了新的智慧门禁系统，部分没有缴纳物业费的业主无法正常使用该系统，业主付女士告诉“问北京”（北京新闻广播新闻热线65159063）记者：
业主付女士：他们态度非常强硬，不给弄，我这不是要进门嘛，正呼叫呢，也没人理我。
付女士表示，因为与物业公司的矛盾积怨已久，难以调和，小区部分业主希望成立业委会，由业委会代表业主可以更有力的与物业服务公司协商，但是因为小区商业地产较多，加之还有一栋楼没有出售，产权仍在开发商手里，所以成立自然人业主主导的业委会几乎不可能。
业主付女士：达不到2/3，这个硬指标达不到，关键他还有一栋楼没卖，那1万多平米，然后商业地产也得有1万多平米。
“问北京”此前就该问题的相关报道：
需双2/3参与表决
根据《民法典》第278条以及最新的《物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业需要由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，而这一条件也成为了制约了业主的第一关。
而被这一条件限制的小区不止月亮河城堡公寓，在海淀区莲花小区，由于多位业主不满物业公司的服务，便动了更换物业公司的心思，但要想更换物业公司，需要由业委会或者物管会组织全体业主共同投票选举，属地羊坊店街道办物业专班工作人员刘女士也向记者证实，类似于更换物业公司等小区重大事项需要由全体业主共同决定，组织者也更多地由物管会向业委会转变。
羊坊店街道办物业专班：因为北京市物业管理条例也是成立业委会，如果有困难或者什么的，可以先行成立物管会。物管会工作期间要积极的向业委会转变。业委会他一般决定社区重大事项，就比如说更换物业。
《民法典》相关规定/北京市政府网站莲花小区：2/3几乎不可能
对于莲花小区来说，由于此前的业委会到届期满，小区人数将近70%的业主主张重新选举业委会，以便与物业公司谈判或是更换物业公司，但是因为这将近70%的业主房屋所占面积没有超过小区总面积的三分之二而无法实现。业主张先生说：
业主张先生：在过去只是双过半，就是面积和人数过半就好，那这样的难度相对就低，像我们这次百分之将近70%的人数，面积已经到了54%，如果按双过半的话，我们就已经可以成立了，但因为今年这个《民法典》公布以后，把业委会成立的门槛突然提高到了2/3。
业主张先生说，由于小区里有几家机构单位，要想面积超过三分之二，需要自然人业主93%以上的参与投票率，在小区存在不少“僵尸房”，还有不少租户的情况下，想要达到93%几乎不可能。
业主张先生：还有几家大单位，他们加起来（面积）总共占比27.7%，我们算了一下，如果我们要想达到2/3，就是参与投票的动员率要达到93%以上，这完全是一个不可能完成的任务。
我们小区还有很多僵尸房，就是一些大单位原来一直没分出去的，或者是有些人拿到房子以后，到现在连装修都没装修，还是毛坯房的，有些已经不在国内，在国外的，这个里面大概就占了3~5%，然后还有一部分租户，我们预估大概在12~15%。
小区里有几家机构单位所占面积较大/受访者供业主：怎样才算“参与”？
并且，张先生对于到底怎么才算“参与”提出质疑，是像法院发传票一样，被告知就可以算作知情参与，还是必须亲自来投票才能算作参与呢？
业主张先生：这次他们（机构单位）一开始给我们有明确回答，他们弃权，一开始是答应的，但是后来始终没有行动，就不来了。那就有一个问题，怎么算参与？这个含义需要给一个明确，就是比如说像我们这样的，他都来参加了两次会了，而且不管口头也好，书面也好都有通知，那是不是可以就（算作）他参与？他没投票，这可不可以当做弃权，把面积给算进去。
莲花小区业主希望尽快成立新的业委会督促物业公司工作/受访者供
莲花小区业主认为物业管理区域较为混乱/受访者供市住建委：业主必须到场
对此，北京市住建委物业服务指导中心工作人员明确，需要三分之二以上的业主到场参与表决。
市住建委：这个双2/3，首先是得面积2/3以上的业主，还有就是人数2/3以上的业主要参与表决，得有这么多人参与这个活动，然后参与表决里边，得有一半以上同意才行。
记者：到场是吗？
市住建委：对对，或者是通过网络投票的形式也行。
记者：如果它商业地产比较多，然后那一部分商业的很难动员，那像这种情况有没有什么变通的方式？
市住建委：没有，因为这个是业主的共同表决，他们（商业）也是有相应的权利的。
多个小区面临类似问题
这样看来，无论是月亮河小区还是莲花小区，在目前的规定下，想要成立自然人业主主导的业委会几乎不可能。在“问北京”此前报道中，类似的例子并不少见：比如朝阳区锦安家园小区是共有产权房小区，由于业主产权只占比65%，成立业委会成了不可能实现的愿望；而朝阳区延静东里6号楼、7号楼，房改房、商品房混杂，租户较多，动员率较低，这些都成了阻碍业委会成立的障碍，共有产权房业主这样告诉记者：
杨先生：他们给的意见是没有相关文件的支持，说我们产权是65%，不满足所谓的2/3要求，所以把交的全部材料给我们全都退回了。
“问北京”此前相关报道：
另外，召开业主大会和成立业委会还有一个先决条件，就是必须划定物业管理区域，这就需要业主拿到当初建设小区时的规划图，但海淀区光耀东方广场由于商用区的开发商自持面积不透明，因此业主拿不到相应材料，因此成立业委会也成了奢望，业主赵女士告诉“问北京”记者：
赵女士：2020年5月的物业管理条例，我们从头到尾的学，就为了成立业委会。但是面积不过半。
“问北京”此前关于该小区的报道：
光耀东方广场小区业主反映收集业委会成立所需资料/受访者供目前看来，对于业主们来说，成立业委会并不是一件容易的事情，而即使迈过这千难万阻的第一关，如愿成立了业委会，后续和物业之间的纠纷问题就能顺利解决么？“问北京”将继续关注。
