8月13日晚间，中国恒大发布公告称，旗下物业管理业务将引入235亿港元战略投资，以支持发展。
公告显示，此次拟引入的战略投资者阵容豪华，包括中信、光大控股等大型央企，马云持股的云峰基金、红杉资本等投资基金，以及腾讯、周大福等知名企业。
受此消息影响，今日早盘中国恒大高开高走，此后进入震荡。截至午间收盘，中国恒大股价上涨5.58%，报22.70港元，市值为2965亿港元。
图片来源：Wind恒大拟分拆部分业务上市
公告显示，恒大物业此次拟引入的战略投资者共14位，除上述机构外，还包括一位个人投资者陈凯韵，其个人认购5.373%的股份，支付对价45亿港元，是本次认购比例最高的投资者，也是唯一的个人投资者。
图片来源：公司公告陈凯韵为香港富豪刘銮雄之妻，截至中国恒大2019年年报报告期末，刘銮雄家族持有中国恒大8.87%的股权。
公告称，本次交易完成后，恒大物业将由战略投资者持股28.061%，由恒大集团持股71.939%，仍为恒大集团间接非全资附属公司。
截至2019年末，恒大物业实现税前利润约为12.34亿元（人民币，下同）。截至2020年6月30日，恒大物业未经审计的净资产总额约为27.73亿元。
根据金碧物业（恒大物业运营主体）官方微信公号发布的信息显示，公司员工近7万人，在管项目超1200个，遍布全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。
克而瑞数据显示，截至2019年末，金碧物业在管面积达3.52亿平方米，排名第四，仅次于万科物业、碧桂园服务和彩生活。
此前，7月31日，中国恒大曾公告称，公司正考虑可能分拆集团物业管理服务及相关增值服务业务于港交所独立上市。
“此次引入战略投资者，是为上市做准备。一是中国恒大属于大规模、高成长性的企业，其物业发展会获得更多支持，包括红杉资本、腾讯等，对房地产领域相关股权投资比较感兴趣，本次认购也表明其看好恒大物业；二是能引导小股东积极持股，支持物业板块上市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
物业股受资本市场青睐
由于物业股具备轻资产结构、现金流充足等方面优势，近年来备受资本市场青睐。
今年以来，房企分拆物管业务上市热潮持续。如6月24日当天，就有3家物业公司在港递交上市申请，1家物业公司上市申请材料获受理。
不完全统计，仅今年上半年就有约21家房企分拆物管业务赴港递交招股书，大部分成功上市物业企业获得超百倍的超额认购，上半年港股物业股涨幅均较大。
此前，融创服务在港交所递交招股书。至此，“碧万恒融”4家头部房企仅剩万科物业没有明确上市计划。TOP10房企中，除绿地控股、龙湖集团外，均已或计划分拆物业板块上市。
中泰国际房地产行业分析师刘洁琦认为，房企热衷分拆物业板块上市，因为2019年物业板块表现较好，物业公司现金流稳定，增长确定性高，获得资本市场认可，估值显著提升；同时，近年来物业行业集中度快速提升，相关企业扩大规模诉求强，在资本市场融资，有助于企业提升竞争力，争取更大市场份额。
“地产产业链多元化业务过程中，物业服务表现较为成功。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南表示，2018年3月住建部发布《关于废止物业服务企业资质管理办法》，取消了物业行业的行政管制，行业进入了较快发展阶段。相关企业拆分物业板块上市，可以扩大业务规模，“预计拆分物业板块上市潮将延续。”
克而瑞物管研究数据显示，截至2019年年底，24家上市物业企业市值总额2355.9亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超20倍，拥有较高的估值。2020年，受新冠疫情影响，虽然整体市场表现不尽如人意，但物业板块平均涨幅却达到37%。
国信证券研报认为，物业行业续约率高，类似“坐地收租”的商业模式是当前行业高估值的一个支撑因素。此外，业绩增长确定性高，单位面积毛利率提升具备想象空间，这些因素都支撑物业行业的高估值，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。
阿里、腾讯这是都要出手做物业了？
1、战投分析
今年实际上关于战略投资者的讨论比较多。从恒大物业此次引入的战略投资者的结构看，应该说实力比较强，尤其是包括中信、红杉资本、腾讯等企业都积极持股，这也体现了其对于恒大物业的看好。实际上，从企业上市的角度看，上市前必须积极导入一些优秀的战略投资者。一方面增强资本金实力，一方面也为上市做了很好的背书。此类战投本身也能发挥很好的导向，尤其是类似腾讯等企业，本身具有互联网的优势，后续也会对此类企业物业板块的互联网运作创造条件。
2、物业上市分析
这两年物业上市的力度明显增强，尤其是TOP20的房企纷纷把物业板块进行分拆，进而积极筹划上市动作。当然上市本身有助于扩大融资渠道，也有助于形成更好的品牌推广。但也需要看到，当前物业板块面临很多压力，尤其是盈利方面不确定。后续若是上市以后，那么收购方面其实也要多元化，即需要收购物业公司、互联网科技公司、大健康公司、金融服务公司等，这或才是真正实现物业增值服务的重点之处。所以引入战略投资者，不光是引入资金，可能也会借此引入服务，即和战投的相关产业优势进行结合。
编辑/钟莹曈
来源/中国证券报、新浪财经
