你敢信?最近这一年炒房客基本没赚到钱

你敢信?最近这一年炒房客基本没赚到钱
2019年08月16日 08:30 新浪网 作者 楼市微观察

8月14日和15日,房地产两大关键数据相继公布。分别是1-7月份全国房地产开发投资和销售情况和7月份 70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

这两份官方数据,透露的消息依然值得大家关注。

一、房地产投资增速仍在下行。

1-7月份,房地产投资同比增长10.6%,增速继续环比下行,回落0.3个百分点,但同比依然扩大0.4个百分点。房地产是典型的信贷驱动产业,当前涉房地产贷款整体走低,国内外融资环境和资金用途被严格监管,房地产投资增速下行已经是必然,而随着32城房地产信贷检查逐步展开,一些问题会继续暴露出来,被罚的银行会越来越多,房地产投资增速还会继续走低。

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二、地价和房价,基本维持上涨态势。

1-7月份,全国房地产开发商土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,土地成交价款为4795亿元,同比下降27.6%,平均地价为4912元/平米,环比上涨3.56%(1-6月份为4743元/平米)。

商品房方面,1-7月份,商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,商品房销售额83162亿元,增长6.2%,平均房价为9367元/平米,环比上涨0.4%(1-6月平均房价为9329元/平米)。而2018年同期,全国平均房价则为8701元/平米,这意味着房价同比已上涨7.65%。而更早的2017年同期,全国平均房价为7928元/平米,这也是我在之前的文章中反复提及的,调控从来没说过让房价下跌,只是要稳,而现在的数据再次证明这一点,我们大概可以认定房价年平均涨幅7%-10%是被接受的。

以上主要指的是新房,地价的刚性上涨,信贷成本的上升,这两大因素决定我们很快便能看到房价即将破万,平常心对待吧。

当然,平均房价的背后是不断分化的楼市,这一点我们可以从70城数据一窥究竟。

新房方面,7月份新房环比下跌的城市有3个,分别是天津(-0.3%)、上海(-0.1%),南充(-0.3%),67个城市上涨,涨幅排名top5分别是平顶山(+1.6%)、大理(+1.5%)、厦门(+1.4%)、西安(+1.4%)、成都(+1.3%)、金华(+1.3%)。

二手房方面,7月二手房环比下跌城市20个,与6月份保持一致。

对于价格,我个人更推荐关注二手房同比价格数据。我们发现,过去一年,70城二手房价格只有北京、郑州和广州是下跌的,跌幅分别为05%、0.6%和1.4%。

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上图是70城二手房价同比数据,总体来看,三四线领涨,省会城市中,西宁、南宁、昆明排名前10,同比下跌的是北京郑州和广州,其他城市房价均保持上涨节奏。

从以上数据我们能看出以下几点趋势。

其一、楼市调控成果已经显现,新房和二手房已经完全在掌控之中,经过这几年的努力,炒房客已经基本没有兴风作浪的机会。三四线买房的,先想想怎么脱手吧,一二线涨幅很小,如果再算上通胀等因素,其实过去这一年进场炒房的,基本没赚到钱。

其二、对刚需客来说,虽然未来房价仍然会保持涨势,但非常可控,如果你稍稍努力一点,跑赢房价当没有问题,只是首付门槛已经偏高,这一点需要着力解决。

第三、房价倒挂现象明显。人口流入型城市房价涨幅很小,而人口流出型城市房价仍然在领涨,这种现象是比较危险的。还是那句话,三四线城市,能碰的极少,且都集中在东部大城市周边,其他的一律不要去。

第四、确定买房的话,可以重点关注一下金九银十,我预计打折促销的项目会增多。

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