近日，《北京市人民防空工程平时利用管理办法（征求意见稿）》完成了向社会公开征集意见的工作。根据意见稿，住宅小区内依法配建的防空地下室可优先用于公益和便民项目，并优先选用物业服务提供者作为平时使用人。
停车是人防空间常见的便民使用方式之一，作为缓解停车难的有力途径，这本无可厚非。但有的开发商或物业为了牟利，打起人防车位的歪主意，加之现行法律条文并未规定得足够细致，易给使用者带来麻烦。
“长租”20年
业主利益存风险
“人防工程都是一年一验收，车位怎么能一签20年呢？”在大兴区西红门嘉悦广场，业主们就物业“长租”人防车位的行为表达了强烈不满。
业主大会筹备组成员何祥明告诉记者，嘉悦广场有几百个人防车位，以往和普通车位一样，收取每月500元左右的停车费。自去年6、7月份起，物业开始“出租”人防车位，一次性签订20年合同，租金为8万元，约为普通产权车位售卖价格的一半。
“说是出租，相当于就是把人防车位卖出去了。一次性签20年，之后谁能说清是什么情况，是否长期受到法律保护呢？”何祥明坦言，现在的物业是开发商的，业委会成立后或有更换计划。“换完之后，实际上小区和开发商就没什么关系了，新物业可能不会认可之前的租赁合同，业主利益是存在风险的。”
此外，业主们认为，作为商业楼宇，停车场每天会迎来大量访客、顾客，车位如此“售卖”给个人，对未来商业气氛发展不利。
由于业主多次通过12345投诉，物业近期将协议表述进行了更改，从原本的“租期20年，之后可继续使用”，变为先租一年，8万元作为“押金”。第二年如果没有问题，车位继续沿用。若不想租，“押金”也可退回。
在何祥明看来，这只是变了一种说法，本质还是以租代卖。“谁租车位会先交上20年的钱当押金？第三年他们突然跑了去哪找呢？”
虽然人防车位目前“长租”行情不佳，但价格方面确实存在吸引力。何祥明坦言，正常租金六七千元，“长租”的8万元差不多是停10年的费用。“也有人觉得停上10年‘回本’，多停就是赚的。长期看来，我们可能是阻挡不住的，这就把矛盾转移给了普通业主。”
管理不清
地上的车停不下来
在房山溪雅苑小区，由于人防车位管理权不清，导致整个小区停车问题无法进行统一管理。“地上的车比停在车库里的还多”，极大影响小区内部环境。
业委会主任刘斌介绍，溪雅苑小区目前共开放5个地库，总计1400余车位，大部分为人防车位。虽然小区物业是由业主大会聘请的，但开发商自行聘请了车辆管理公司，签订合同，专门管理小区的地库。
地库收费为每月220-240元，但因之前车辆停在地上没有收费，越来越多的住户选择将车停在地上。近年随着小区入住率攀升，问题渐渐显现出来。“我们小区属于绿化率比较高的，其实地面没有太多地方，车停多了就很拥挤杂乱。目前地库利用率也就达到60%，还有40%的车位空着。”
业主们希望，通过召开业主大会，推敲决议，制定合适的费用价格、施划车位，让物业公司将地上停车进行规范管理。物业方面则表示，要管就得把小区停车作为一个整体看待，地下车库也要纳入统一管理。但停车管理公司和开发商签了合同，自然不肯退出，状况便僵持住了。
不久前，就这一问题，业主们找到了房山区人防办。对方称内部分歧无法调解，让小区自行协商，达到一致才能颁发今年的人民防空证。
“管理权不清造成物业没法管理，地面没法摆放设施，后面很多工作开展不了。”刘斌表示，计划近期召开业主大会，多方商讨地库管理方案。“让上面的车尽量停下来，不允许乱停车。”
车位涨价
收益归谁引发争论
记者发现，围绕人防车位谁来管，谁来收费的争议，不少小区普遍存在。三里屯SOHO共有地下二、三、四，总计3层停车位，业委会主任余晓宁介绍，第四层整个都是人防工事，开发商也施划了车位，二、三层是普通车位，由业主购买了一部分。
今年年初，开发商将二、三层中原有1500个自持车位出售给了一家公司，连同停车场的管理权也一并卖掉了。“卖车位的事情业委会是知道的，但换公司的情况我们之前并不了解，也没有征求业委会的同意。”
令业主们不能接受的是，新公司4月进场，5月份便修改了原有停车政策。“将免费临时停车的15分钟，缩短到了10分钟，每小时的单价也比周边涨了30%左右。人家进来买个东西，停车费比买的东西还贵，非常影响我们小区的商业气氛。”
余晓宁认为，根据相关规定，停车费价格调整这样的项目，一定要经建筑面积和人数“双过半”的业主共同同意才能实施，“我们坚决要求‘开倒车’，把停车费调回去。”
此外，业主们发现，地下四层有400个人防车位，还有隔离出来的一部分人防空间，作为仓库对外出租，这些收益均被开发商获取。“没有规定说应该是开发商的，所以业委会准备拿回来。如果开发商不同意的话，可以起诉我们。”
记者查到，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
显然，确定人防工程的投资者，是确定人防工程管理权、收益归属的关键。而存在分歧的案例中，开发商普遍认为自己是建设方，当然是投资者。业主则认为，伴随房屋买卖，虽然未在购房合同中写明，但全体业主实际上已经分摊了地下人防的建设成本，投资人应该由开发商转移为每家每户的小业主。
投资人定义
盼法规进一步明确
那么，开发商将房屋出售给购房者，是否一定伴随着投资人的变更，有无相应变更条件呢？令人困惑的地方在于，对此问题国家层面法规没有进一步明确说法。从各地具体措施来看，也有着不同的认知和理解。
例如，2015年无锡金马国际花园业主委员会向当地法院提起诉讼，状告物业公司违规收取196万元的人防车位收益款。梁溪区人民法院在2017年3月作出判决，认为小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，随着商品房销售、业主购房完成，实际已转化为金马国际花园全体业主承担，所以地下人防车位收益权应当归全体业主。
《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条则规定，“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权，民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”因此，上海的人防车位是属于开发商的，且和普通产权车位一样，可以出售并办理产权。
在北京，2019年6月1日起执行的市人防办《用于居住停车的防空地下室管理办法》也未对收益人做出明确表述。只在第六条规定，人民防空工程使用许可有效期为1年，期限届满，被许可使用人可以申请延期使用许可，对按照规定使用的申请人，人民防空主管部门应当准许延期。以及第九条规定，经营或使用单位法人与停车泊位使用人签订的使用合同（协议）应与人防主管部门签订的合同期限一致。
据此，物业管理专家路军港认为，至少人防车位肯定不能进行买卖，或者所谓“长租”20年。“如果要出租，必须有人防使用许可，而且出租时限不能超过人防使用许可的有效期限。”
在当前尚不十分明朗的局势下，更实际的是如何辨别一个车位的性质？路军港表示，最简单的方式，可以进到地下室察看现场标注，独立的人防地下室是比较厚重的防护门，很容易分辨出来。如果地下停车场较大，防护门较多，识别有难度，可以查看小区规划图，或到人防办、房管局等政府部门查看档案。
