□ 马培杰

　　买卖房子是国人心中的头等大事，为了确保房产交易顺利履行，双方往往在合同中约定50%甚至200%的高额违约金，这种情况在如今的二手房交易中非常普遍。很多当事人也经常来电咨询，询问房屋买卖发生纠纷后法院会如何确定违约金数额的问题。

　　【案例回放】

　　2018年1月31日，王某某与买主周某某约定以120万元的价格出售一套87平方米的房屋，双方约定违约金为总房价的50%，买房支付定金20万元，合同签订当日，周某某依约支付了定金20万元。然而时隔不久，周某某与家人协商后心生悔意，不想再购买该房屋，周某某自知理亏，提出愿意损失定金20万元并赔偿王某某10万元以寻求谅解。然而王某某不同意，坚持要求周某某继续履行合同。双方协商不成，王某某将周某某告上法庭，认为周某某反悔后拒绝购买房屋已经构成根本违约，应该按照合同的约定，除了没收定金20万元外还应该支付房屋总价50%的违约金，即60万元。周某某辩称，从签订购房合同到解约时间较短，房屋行情没有变化，王某某没有明显严重的损失，双方约定的违约金过高不合理。最终，人民法院结合双方合同约定的房屋价款、合同履行情况、双方过错情况、预期利益等确定违约金为20万元。

　　【律师解析】

　　目前我国法律对于约定违约金没有数额限制，《民法通则》第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，但从民法的诚实信用原则和公平正义原则以及司法实践的惯例看来，约定违约金理应有数额限制。

　　我国《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。对于此类案件，根据法律规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少，这是我国《合同法》及司法解释的明确规定，也是法律赋予当事人的权利，但是调整违约金必须由当事人主动提出，否则法院原则上不会主动调整。

　　法院允许调整违约金，并不是为了“庇护”违约，而是为了兼顾公平。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。

　　此外，违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符，故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额，或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

　　律师提示：约定违约金在我们现实生活中具有重要的价值，在约定违约金时应当注意，虽然法律没有明文规定其具体的数额限制，但是这并不代表约定违约金没有数额限制，因此在实践中约定违约金时应当结合实际情况多加考虑。

　　【马培杰律师电话：13508724904；微信号：dlmpjls】