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地产前6强,已有5家分拆物业上市!行业的逻辑真的变了

地产前6强,已有5家分拆物业上市!行业的逻辑真的变了
2020年08月08日 08:00 新浪网 作者 明源地产研究院

  7月31日,恒大宣布拟分拆物业上市。

  8月6日,融创旗下融创服务正式递交上市申请材料,启动赴港上市计划。

  在此之前的几年里,中海物业于2015年上市;碧桂园服务于2018年上市;保利物业2019年12月在港上市。

  至此,地产前6强,已有5家分拆物业上市。

  排名略靠后的房企们,也不甘落后。

  仅2020,已经有建业新生活、弘阳服务、正荣服务等6家房企关联物业公司赴港上市,还有10余家正在排队候审中。

  据不完全统计,现在已上市物业企业达30家,平均动态市盈率在40倍以上。其中,碧桂园服务市值已超千亿,雅生活、绿城服务等市值也超过了地产板块市值。

  一度被人瞧不起,看作是开发业务附属品的物业,为啥一飞冲天,这么牛了?

  明源君下面细细来说……

  地产行业四大支柱

  过去“钱、地”很重要

  未来“人、房”更重要

  地产行业的四大支柱:钱、地、人、房。

  钱、地好理解。

  人,指的是买房、租房的客户;房,指的是自己持有的房子。

  地产上半场,房企都特别重视钱、地。

  有钱就能拿地,有地即使不开发,等几年卖出去也能赚钱。

  至于“人”,因为房子供不应求,房企很少去想是谁买了自己的房子。

  而“房”,大多数房企早年的想法都是“能不持有就不持有”,实在卖不出去被迫持有,等于“砸手里了”。

  地产下半场,逻辑彻底变了。

  首先是“人”更重要了。

  第一,未来几年,千人购房率 可能会从千分之三十,下降到千分之二十。

  到那时,少数一线城市之外,房子很可能会供大于求。

  房子比客户多,有些项目就会落空、没人买,严重滞销。

  想要充分了解客户,针对客户的需求去做项目,就要重视物业等后期服务。

  第二,买房客户,以前是以刚需为主,现在则以改善为主。

  也就是说,他们之前买过别的房子。

  如果之前买的是甲房企的,这次买的是乙房企的,对于甲房企来说,这个客户就流失了。

  而要增加客户复购率、老带新,也要重视物业等后期服务。

  第三,中国地产总的开发规模,目前已经横盘了。

  房企要想持续扩大发展,收并购之外,就要延长服务链条。

  也就是说,要让已有的客户,不仅买房子,还要有别的消费。

  而要从只赚卖房的钱,变成“赚70年的钱”,必须依托物业等平台。

  其次是“房”更重要了。

  持有“房”就等于房子砸手里了,这是很多开发商的执念。

  其实,即使在之前的快周转时代,持有也不一定比开发赚得少。

  万科作为优秀房企,干了30年开发,市值一度也就2000多亿。

  可当时的北京国贸,一、二、三期加起来100多万平米,每年可以收六七十亿的租金,其资产价值也差不多2000亿了,而且它没有负债。

  国贸这么优秀,靠地段,更靠管理运营能力强。

  国贸一平米可以租到600-800元,可相隔100米的别的写字楼只能到400元、500元。

  而到了“租售并举”的时代,持有“房”就更重要了。

  首先,很多土地拿地的时候,都会竞自持,不自持就拿不到。

  自持的土地相当于另一个市场。如果是另一个市场,既然有利润,为什么不做。

  既然要做,当然就要做好。要做好,物业的管理能力就要很强。

  其次,之前大家担心的回报低、变现难的问题,在REITs落地后,正在逐渐成为历史。如果你家项目做得很好,你敢于持有。而项目在后续的运营中,又有了盈利。

  那么你就可以在项目建成的第2、3年,通过发行权益型REITs,把未来20年的收益一次性套现。

  如果你同时也是运营商的话,后续还可以继续赚取管理费等。

  不过,这些的前提,都是物业管理能力要强,要能赚钱。

  最后,持有“房”,是保证开发业务现金流充足的重要手段。

  房企贷款越来越难了,但是手里持有物业的房企,获得资金却相对容易,他们可以通过抵押物业本身、发行与其收益相关的理财产品,等等,获取现金流。

  综上,因为“人”、“房”这两大支柱越来越重要。

  而这两大支柱要强,物业就要强,所以,物业也就越来越重要,一飞冲天!

  那么,物业的盈利模式主要有哪些呢?

  物业的10大盈利模式

  物业的盈利模式,绝不仅仅是收物业费。明源君下面简单来说说。

  一、为开发板块作出贡献,减少销售费用、提升项目溢价

  物业服务的好,客户复购率、老带新就会高,减少房企营销费用的支出。

  物业服务的好,本身可以增加品牌溢价。

  物业在服务中,对产品了解很深。物业提前介入产品设计,也可以提升产品品质,提升项目溢价。

  二、规模不断扩大,引入科技力量,基础服务也能盈利

  大部分物业企业并不满足于只管理住宅。

  他们选择进入园区、商业,这些更加专业,护城河更加深的领域。

  不断扩大管理面积,可以摊薄成本。

  而增加科技投入,也可以减少成本增加利润。

  以某试点项目为例,项目收费管理面积超60万平米,住户约4千户,通过对整个小区的门岗、监控中心等智能化改造。

  按年计算,节省成本超百万元,人力资源节省40%以上,投入回报周期仅为半年。

  三、为业主、租客提供各种增值服务赚钱

  比如,单位里净水系统、空气系统、安保系统的改造。

  再比如,家庭里房屋局部翻新、景观改造、加固等等。

  四、输出科技、大数据

  碧桂园服务提供的AI全栈解决方案,可以帮助物业服务企业迅速部署社区的AI的能力。

  一方面,在整体方案的投入上比行业同类方案节约硬件成本20%;另一方面,方案具备可扩展性,用户可以根据自己所在项目的地理位置,业主特点配置社区的AI能力。

  碧桂园服务同时提供强大的各类算法支持。算法覆盖:安防,品质管理,绿化管理,保洁管理,设备能耗和设备运维等多个维度,共计20余种算法。

  五、房屋中介服务

  业主和租客、买主,对物业都有天生的信任感,带看也方便。

  如果增强专业,物业可以在房屋租、售市场分一杯羹。

  六、提供线下平台,择客后,出租或者入股赚钱

  物业是最了解自己管理的空间的了。

  持有或者租赁下优秀的空间,就可以主动选择好的服务商来进行合作。

  比如教育、美容、健身,等等。可以通过收取租金赚钱,也可以入股分红。

  七、干原来第三方干的事

  比如,电梯、外立面、通道、车库等等地方的广告位,催生了社区传媒。

  如果物业管理规模大到一定程度,完全可以自己干这事。

  八、凭借自身优势,赚政府和国企的钱

  这件事不是谁都可以的。要有一定规模、经验才行。

  比如国企职工家属区的“三供一业”(供水、供电、供热和物业管理)。2018年,碧桂园服务开始进入这一领域。年报显示,碧桂园服务在三供一业领域的物业管理业务将涉及全国11个省53个城市,管理面积达到9020万平方米。

  十九大以来,政府“放管服”改革加速推进。

  在各地政府向社会购买的服务中,就包括了物业服务,道路清洁、绿化养护、设施设备管理等,这正是物业服务公司们的强项。

  这些基础的服务以前都是由不同的政府部门分别负责的,统一到物业公司手上之后,政府的管理就更方便了。

  九、 赚取流量的钱

  之前很多开发商做O2O失败,是因为想的太大,啥都想卖。

  如果只有几十万业主,和网上动辄几百几千万流量比起来不算啥。

  但是,如果只是服务业主,顺便赚点钱,没啥不可以。从商家那里抽点成聊胜于无。

  十、通过销售赚取固定资产的增值,通过发行金融产品收割固定资产的收益

  持有的固定资产增值以后,可以通过销售变现。

  不方便销售的固定资产,则可以通过发行金融产品,把未来十几年的收益一次变现。

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