杜邦分析法是一个系统化的财务评价方法，它以权益净利率为核心，由销售净利率、总资产周转率、和权益乘数构成，可以全面的分析企业的经营情况。
本文以80家上市房企为研究对象，根据企业2019年销售额划分为2000亿以上、1000-2000亿、500-1000亿、200-500亿四个阵营，并依据企业发布的2020年半年度财务数据，采用杜邦分析法对其经营业绩分析。
ROE均有下降
企业经营业绩下滑
图：2019H1、2020H1各阵营净资产收益率(ROE)均值
数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
从净资产收益率（ROE）来看，虽然房企上半年盈利能力下降，但二季度市场快速回暖，及时截止利润率下滑趋势，行业逐步恢复正常运行。各阵营净资产收益率水平同比下降程度不同，具体来看，1000-2000亿阵营对规模的扩张和利润的增长存在较大需求，其近两年的净资产收益率均高于其他阵营，且2020年上半年同比下降幅度最小。小型房企受疫情影响较大，特别是200-500亿阵营房企，第一季度ROE均值为负，二季度随着市场复苏，企业及时采取积极的营销策略，情况有所好转，样本企业ROE均值回升至3.7%。
权益乘数降低
降杠杆效果显著
图：2019H1、2020H1各阵营权益乘数均值
数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
权益乘数反映了所有者投入的资本放大总资产的能力，是财务杠杆率的直接体现。无论从监管角度还是自身运营风险控制角度来说，降负债、去杠杆都是今年房企运营的重要目标之一。从整体结果来看，权益乘数样本均值同比从5.58降至5.35，且各阵营均呈现不同程度的下降，其中2000亿以上阵营降杠杆力度最大，均值下降了0.31，但仍高于小规模企业的均值。从权益乘数要素来看，除200-500亿阵营，其余阵营企业的股东权益涨幅均超过了总资产涨幅。其中1000-2000亿阵营的股东权益较去年同期上涨22.57%，超过样本均值接近4个百分点，这部分企业在扩大企业规模的同时更加注重补充自有资本，以此控制杠杆率。
表：2020H1各阵营总资产、所有者权益、总有息债务增速均值
相对应的，净负债率则是自有资本撬动债务的能力，从结果来看，除200-500亿阵营外，其他各阵营的净负债率均呈下降趋势，主要是由于总有息债务涨幅低于股东权益的涨幅所致。考虑当前三道红线中对净负债率小于1的要求，样本企业中约有24家的企业越过红线，比去年同期少3家，越线企业以1000-2000亿阵营居多。从有息债务的结构来看，多数企业短期有息债务涨幅远高于长期有息债务，全样本短期有息增幅达23.07%，超过长期有息债务增幅将近20个百分点，是债务增长的主要原因。短期有息债务的提升对企业货币资金及现金流均带来了较大的压力，企业应提前关注现金资产，提高阶段性的现金归集能力，以应对到期债务。
销售净利率普遍下滑
企业盈利能力下降
图：2019H1、2020H1各阵营销售净利率均值
数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
各阵营销售净利率同比均有下滑。具体来看，头部企业盈利水平优于其他阵营企业，销售净利率从2019年的17.75%下滑至2020年的14.39%；1000-2000阵营企业销售净利率较去年同期基本持平；500-1000及200-500阵营企业下降明显，分别下滑6.31和5.79个百分点。
周转速度下滑
资产使用效率小幅降低
图：2019H1、2020H1各阵营总资产周转率均值
数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
从总资产周转速度来看，各阵营企业周转速度均有不同程度的下滑，资产使用效率有所降低。其中，1000-2000亿阵营企业周转速度降低幅度最大，总资产周转率下滑0.006，但该阵营企业整体总资产周转速度较其他阵营快，周转率约为0.10次；200-500亿企业的周转降低幅度较小，上半年企业抢抓回款，根据中指研究院1-8月销售榜单数据显示，200-500亿阵营企业销售金额同比上升6.4%，为所有阵营增速最高，因此企业的周转速度降低较少。
从中指研究院发布的1-8月的销售排行榜看出，自疫情平稳后企业抢抓回款补充现金，2020年1-8月TOP100房企销售额均值为730.9亿元，增长率均值为4.9%，已超去年同期销售金额。从房企的偿债压力来看，根据wind数据统计，房企到2020年年底前还有2045.75亿元待偿信用债，2021年是房企的偿债高峰，待偿还金额高达6931.82亿元，需要引起房企的注意。8月以来，监管部门对企业负债管理进一步加强，且房企逐渐进入偿债高峰期，企业应做到开源节流，一方面调整债务结构及融资渠道，另一方面把握疫情过后需求释放时期，促销售抓回款，保障现金的充足性。
来源：中指研究院（id：indexsoufun），本文已获授权，对原作者表示感谢。
